五年后,深圳房价能涨到多少?

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上周日，米宅在深圳益田威斯汀酒店举办了一场线下交流会，三百多名米宅的破竹SVIP会员和粉丝参加了这次会议。会议的主讲人是米公子和我，米公子的演讲主题是：深圳人被收割的十种可能。我的演讲主题是：深圳东莞，五年之后能涨到多少?

这次演讲，大家印象最深的就是我PPT中的一张图。

目前深圳的房价格局是5-8-12-20，分别对应上车，刚需，改善和豪宅的价格，五年后，我预测这个格局将变为7-12-20-40，豪宅将翻倍为40万。这张图放出后，台下一片惊呼，很多人表示不敢相信，也不愿相信。这个预测是怎么得来的?第一，7-12-20-40是经过四年横盘微涨和再一轮大涨后形成的房价格局；第二，房价是金字塔型的，基层数量最大，对应人群收入最低，涨幅最小。越往上走，房子越少，对应人群购买力越强，涨幅越大。五年时间，金字塔从塔基到塔顶分别对应40%、50%、66%和100%的涨幅。第三，715调控到现在，房价的走势正在印证这个格局的逐渐形成。

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说说715之后的市场发生了什么?715调控之后，参照之前的经验，调控一出成交量立刻冰冻，市场横盘，并伴随5-10个点的小幅回调。因为这一轮涨幅夸张，加上715调控史上最严，还用三年社保洗出了所有外地投资客，参照历史经验，几乎所有人都认为深圳会马上横盘，小幅回调，有人认为至少回调10-20%。结果呢，市场最有趣的是什么，就是它从来不和历史重复。这次的调控结果，大大颠覆了人们的传统认知，就是上涨并没有停止，只是减弱，直到今天深圳仍在涨！调控后普遍还有一个观念，就是西部会横盘，东部会补涨。结果是东部在补涨，西部并未横盘，仍然在涨！大家不用去看网上的历史成交记录，很多涨的太快的楼盘，成交数据从今年7月之后基本清零，像润府这样的网红，小户型今年的成交数据你根本查不到，完全两眼一抹黑只能靠猜。调控后的深圳涨了多少?举个例子，宝中的尚都，三房7月份的挂盘价是12.5-13万，现在全部超14万，不要想当然地认为挂盘价都是虚的，根本卖不掉。十几栋楼的尚都，挂盘的三房只有两套，只要业主诚心卖就能出掉，谈价空间不会超出20万。再说润府，润府最好卖的是一期的88平小三房，7月份的单价在17-18万，现在全部站上了19万，总价不低于1680，让价空间不超20万。最要命的是居然很好卖，我们有个客户盯着这个户型，结果看上一套卖出一套，十天之内三套都被人捷足先登。被打新拖累的润府都在勇创新高，其他网红盘可想而知。东部确实在补涨，比如龙岗、罗湖、布吉都在涨，问题是东西部价差太大，东部涨五个点抵不上西部涨两个点，哪怕是东部涨的快西部涨的慢，双方的价差还是越拉越大。

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深圳到底怎么了，为什么这一轮的调控不灵了?树真能涨到天上去吗?树当然不能涨到天上去，但欲望可以。这一轮的调控不灵就是因为人的欲望被无穷放大了，深圳房子不再是房子，而是最好的投资品。深圳房产是永远领涨的投资品，已经达成核心共识，这个共识形成以后，深圳房子任何阶段，任何价格买入都是可以的，无非是早涨和晚涨的问题。不怕买贵，只怕买错，高价不怕，继续买西部，继续买学区。所以，东部在涨，是刚需在买；西部在涨，是改善和投资都在买。只要这个共识不被彻底扭转，深圳楼市只有横盘，只有慢涨，没有下跌。房价是什么，除了和城市基本面挂钩，它更是一个心理游戏。开了外挂的深圳楼市，正在大杀八方，想要让它下跌，只有等到共识被打破的那一天。看到这里，就能理解我对五年后房价的预判了，甚至有不少人说我过于保守了。深圳神话会不会打破，全国人民的核心共识会不会打破?肯定会打破，没有什么永恒不变的，但什么时候被打破就难说了，照目前趋势来看，只要没有黑天鹅事件，深圳再保持20年的城市领先问题不大。20年太久，只争朝夕，对投资客来说，不要说20年，有10年的领先预期就够了。所以，深圳继续涨。这个结论让人绝望。

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平复一下心情，再说说广州。广州从去年底到今年放松了很多片区，最近还打了一个28岁专科入户的补丁。开了这么多口子，广州却一直在上行的慢车道，涨幅不温不火。一是广州缺少像先行示范区这类自上而下的大利好，或取消豪宅税这样的大刺激，二是大家对广州的核心共识远不如深圳强烈，这是事实无需回避。不过，广州的上涨是刚性的，继续涨是确定的，不确定的是最终的涨幅，可能来个政策打压下去了，也可能来个刺激市场一下就爆了。投资的魅力就在于既有已知，也有未知。最后说说大湾区。目前国内最好的两个投资区域，一个长三角，一个是珠三角，论对资金和人才的吸引，珠三角更胜一筹，投资客深耕珠三角是没有问题的。珠三角如何选择城市，用排除法最简单。

珠三角11个城市，先拿掉香港澳门，再拿掉江门肇庆，再拿掉惠州，最后去掉中山，值得投资的城市还剩下五个：深圳、广州、东莞、佛山和珠海。目前，深圳东莞已涨完，广州正在上涨，佛山珠海尚未启动。很明显，深莞、广州、佛珠是珠三角投资的三个梯队，越早启动的城市实力越强，势能越足，深圳最好肯定没错，可本场的高光时刻已经过去了。如果追求确定性，现在进场广州，我预估领涨盘还有30-40%的增长空间，参照深圳或许更高；如果想从鱼头吃到鱼尾，可以小赌一把，提前埋伏到佛山珠海，等待启动。不管你承不承认，热钱都在珠三角上空飞舞，并最终选择某个城市落地生根。