​深圳楼市:外地有房贷记录,购房首付几成?纯投资能否置业深圳

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，有深户，在深无房，在深圳以外地市有房且有贷款记录，如果现在在深圳购房首付几成？ 目前有首付款80万，可应付月供8000左右，如果纯投资，能否置业深圳？ 如果可以置业，优选哪种房产住宅好？可以给点建议吗？感谢

回答：你好，如果外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付五成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的；有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后再抵押的方式，实现三成首付购房； 你的情况可以全款抵押买到总价250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以实现； 优选二手住宅，关内的一房一厅或者关外近郊的小两房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于上车盘，投资的话，最注重的因素是地铁方面。

提问：云叔好，如果兼顾学位和投资，科技园这边科苑学里和英伦名苑哪个更推荐？文华的就是担心老化，科华现在成绩没出都已经被当成名校了，打算23年用学位，用三年后视情况再看看要不要换掉。可以给点意见吗？感谢

回答：你好，南外文华是南外的本部，最近几年被科华遮盖了光芒，略显低调，但是还是很多人选择， 南外科华是南外集团最引人注目的新星，南外科华师资，校长是原南外文华总部的校长葛岩峰，70%管理层人员和一部分教育骨干来自南外集团，综合以上这些情况，你应该明白了吧！

提问：云叔好，考虑自住+学位的需求，看了西丽的京基御景峯，对小区和户型都比较满意，就是学校比较一般，你有什么好的建议吗？

回答：你好，自住是没问题，学区一般，西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位其实不如选宝中甚至红山。具体详见内部分享。

提问：云叔好，1、出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。2、继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区怎么样？沙井海岸城打新比较难，有其他更好地推荐吗？

回答：你好，梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有，海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 优先海岸城打新，有一定的难度， 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾这些盘都不错。具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前的预算可买深圳关外20平的小公寓，没深圳房票了，也可以买老家4线城市中心的130平大房，或是买大亚湾或大亚湾的房，现在有点纠结，可以给点建议吗？

回答：你的总预算应该在70到80万，首付40左右，目前楼市大势已过，不是所有的楼盘都合适，未来几年全国楼市会分化，小资金盲目买入会被套牢，如果资金不多的话，个人还是建议先握在手中静观其变。

提问：云叔好，布吉万科鹿城的三房今年要不要卖掉，这个版块是垫底的板块，想卖了去买南山或蛇囗的二房，4月份看挂盘价涨了20万左右。

回答：可以卖，不过布吉会迎来最后一波补涨，卖了去追中部或东部更大空间的涨幅还有价值，去换南山蛇口没有什么意义。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问龙岗中心城有什么硬伤吗？最近关注万科清林径在，想听听你的意见！

回答：你好，龙岗中心城除了离市区远和没有热点可炒，龙岗中心城没什么硬伤，住惯了龙岗中心城的人哪儿都不愿去，除了不涨，龙岗中心城一切都挺好的，不过好像最近龙岗已经开始跟涨了，很多房源上调了十到二十万，龙中、大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点， 错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无地可去了！

提问：云叔好， 龙华的七里香榭和漫海宁，600万的房子哪个更能适合投资和学位？感觉各有优缺点，相对来讲，七里会更安静些，商业更好些，而漫海宁的学位优质些，距离地铁口更近，可以点评一下吗？感谢

回答：你好，优先曼海宁，这个盘可以跑赢大盘，高峰的学位价值会逐步体现到房价中，就是稍微慢一点缓一点。具体详见内部分享。

提问：云叔好，考虑以后要去桂湾上班，不想买房太远，今天看了碧海名园65平上错复式三房，总价530万，装修精良，算下来8万一平，首付杂费等170万左右，因为是刚需，请问这个盘这个价格值吗？感谢

回答：你好，这一类产品属于第三梯队产品，补张型，同类型还有绿海名苑、大益广场，都可以对比下；从年初到现在已经涨了不少，如果说时机现在不是一个好时机，如果非西乡碧海三房，这是选无可选的产品，如果你跳出这个范围，可能会有惊喜。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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