深圳楼市:这类老破旧的房子不要轻易碰,刚需买入,五年不涨

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，目前我在福田上班，刚需第一套买房，月薪两万多，计划400万以内的两房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗、景田片区的海滨广场、景新花园这种盘，请问云叔有什么很多建议吗？

回答：你好，都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主，整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位，近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。皇岗这个板块可以重点关注，交通详见内部分享。

提问：云叔好，现持有南油百富大厦2房，市值500w左右，70w欠款，手头现金50w，9号线地铁年底开通，考虑小孩明年要上小学，想入手好一点的南山学位。请问现在挂盘出掉，还是等年底地铁开通？如果出掉的话，南山好一点学位建议哪个学校？麻烦云叔给点建议

回答：你好，地铁对交通路网发达的老旧区域房价拉动作用有限，影响远小于一个好学位，至于买哪个学校，具体还得看你们月供能力多少和具体需求，南二外、南外、南实，乃至深圳湾学校，丰俭由人了。

提问：云叔好，请问汇宾广场有套99平红本在手，在同小区订了一套130的，中介不建议我们出售99的，建议抵押这个99平，同时出租，同时持有两套，月供能力3可以，请问如何操作比较好？

回答：你好，汇宾广场典型的两梯八户老大楼，朝北户型沿马路噪音很吵，外立面也不耐看，优点是地铁即将开通、交通方便，带南海中学学位。 塔楼，楼龄老，无社区花园，户型不方正，这都是硬伤。 南海中学，只是二类中流，被热炒只是因为前海自贸区火了，学校本身并不过硬，考虑未来升值和保值，有1套自住即可，出手99，置换更有潜力的板块。

提问：云叔好，如果一个小区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好价格，而对面积小点的单证户型价格上涨造成压制？

回答：不会的，同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等纬度下调价格，具体详见内部分享。

提问：云叔好，莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，都靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有投资潜力的？另外沙头角的海景房是否有投资潜力？麻烦分析一下！

回答：你好，罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。 建议出手裂变， 盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不是很大。 如果是考虑自住的话，可以考虑入手福田核心区，如果是考虑投资的话，还是首选南山和宝安。

提问：云叔，宝安45区翻身的房子，73平楼梯房，目前纠结要不要卖掉去买西乡的房子？又担心错过旧改，云叔你有什么好的看法？

回答：你好，不用等，薛定谔的旧改不知道什么时候来，只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换吧。具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前持有万科金域华府三房自住，最近刚买入红树别院小两房作为给孩子的科华学位，目前在南山上班，孩子才两岁，家庭年收入120万左右，综合学位+居住考虑，目前持有物业不知是否合理，是否该卖掉金域华府再置换？想听听你的意见！

回答：你好，金域华府是挺好的，高端住宅+泛名校学位， 万科金域华府是08年开盘的，当时开盘价是1.8w，刷新了龙华的价格天花板，所以万科的盘是ceo盘实至名归，但现在的价格其实已经相对实惠，个人认为ceo盘已经洗干净，折旧问题不算大问题，跟隔壁的玖龙玺也是新人旧人互相竞争，最终会稳定价格差， 除非南山能淘到性价比高的笋盘，否则不建议现在置换。

提问：云叔好，120万首付，刚需，无贷款，有房票，孩子两岁多，是否能撬动宝安400万总款的房子，月供现金流是够的，请问哪里的楼盘比较适合？

回答：你好，如果是首套首贷，120万首付直接就可以买到400万的房子，如果现金流足够，可以通过高评撬动总价更高的房子。 至于哪里合适，需要根据个人的工作地点，收入情况，需求再来推荐，不可能一概而论。具体详见内部分享。

提问：云叔好，龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万值得入手吗？

回答：其实5万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅，如果是纯投资的话，除非底仓很足，才会建议大面积产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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