深圳楼市:深圳这类房子已经不适合投资了,还有很多人不知道

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，目前花好园一套两房，还有一张房票，为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，坂田的第五园和万科城、龙中的翰林城和学府道、吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600万，麻烦云叔分析一下，感谢！

回答：你好，这几个板块对比的话，坂田优于龙中和吉祥， 万科第五园和万科城共同的特点就是大社区、高低配，动辄数十栋，绿化率高但人车不分流，配套设施不完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校，周围环境比较差，短期内难以改造，个人看法，未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；大社区居住舒适，如果是投资的话，就不太合适，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 考虑自住第五园和万科城都可以关注，具体看价格， 如果是考虑未来涨幅， 能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。

提问：云叔好， 我和孩子是深圳户口，目前深圳有一套小产权房在住，武汉硚口兰亭荣荟有125平米房子可以入户口，老公农村户口，请问要不要入武汉户口为将来买房做准备？农村户口有土地，听说将来农村户口最好，麻烦指点一下！

回答：你好，农村户口长远看会越来越不值钱， 任何普及9亿人口的福利，都没有价值， 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈大部分都对农村户口过分迷恋。

提问：云叔好，你觉得天福华府这个盘怎么样？有89平三房，送面积了，每个房都不小，总价483万，对面有满京华云晓，89两房，带装修475万，这两个盘怎么样？感谢回复！

回答：你好，其实这两个盘，有点一言难尽，宝安过了小阳春还没卖完的房子，只能说是市场不认可，很难卖， 难卖的原因也很简单，钟屋黄田一线是交通线，腹地小，有广深公路和京港澳高速两条大道，造成有噪音问题，再加上两个盘的品相有点不过关，将来确实难有接盘侠帮你抬价格，个人建议慎入。

提问：云叔好，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位，还有金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有其他更好推荐？

回答：你好， 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。

提问：云叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右，目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰、桃源村3期、皇庭世纪、广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右，可以帮忙分析分析吗？或者有其他楼盘推荐？

回答：这几个盘比较的话，如果倾向于自住的话，优先桃源村3期，如果倾向于投资的话，优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑；现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期，皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢， 深圳一路向西， 碧海的话，还可以的，不偏，潜力也不差，但是不如宝中， 具体楼盘详见内部分享。

提问：云叔好，不自住，总价450以内，目前考虑1、万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手？2、天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000，请问 选哪个比较合适？

回答：你好，1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，否则，就是花架子；2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；因此第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD ；3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是有可能的；4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。还有黄埔区的老黄埔为了发展，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区，这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：云叔，您好，首贷无房，本金有160万元，年收入50万元左右，请问一下，以下哪个房会比较好？主要是求投资保值，可自住，也可不自住，深物业金领小两房，一手新房，销售介绍好出租，租金在9000左右，且有深港科技创新合作区的规划，您怎么看？还有沙井海岸城周边的次新二手房是否可以考虑？可有推荐？南山新街口花园及福田花好园同以上两个选择比呢？

回答：你好，深物业金领可以考虑；沙井房子联系具体详见内部分享；新街口花园在南山中心，噪音比较大，花好园可以考虑。如果自住考虑通勤距离和配套，优选花好园，纯投资优先考虑沙井。

提问：云叔好，考虑自住和保值，家有一小孩，目前在在罗芳上班，考虑到通勤时间40分钟内，名下无房有按揭记录，手上有400万，看了信义金域半山三期89平，碧岭华庭130平，溪山120平双证，请问云叔能否帮忙分析一下？或有其他好建议！感谢

回答：你好，信义金域半山，布吉关，近地铁百鸽笼站，次新花园社区，贤义外国语中小学，生活配套方面，89平有4房了，总体来看，如果是自住的话，没问题的，如果是考虑投资，看单价9w在这个片区，属于总价超载了，容易跑输。碧岭华庭在罗湖布心，2003年建，在山脚下，宜居，这个位置不建议买，涨得慢，跑输，加上楼龄老化，未来找人接盘难。溪山，双证就更不建议了，名额宝贵，未来流动性会很弱，除非就打算是自住下去了，工作在罗芳，干脆就租房子住，然后买有潜力的地段的房子。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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