别高兴得太早!“莞六条”只是个前奏!

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今天凌晨，东莞发布了楼市最新调控。

这是自在去年7月“莞九条”加强房地产市场调控之后，东莞再一次加码调控，被成为“莞六条”。

调控措施主要包括六个方面，内容划重点如下：

一、调整限购年限

1、非户二套（一二手），连续缴纳社保年限要求由2年延长到3年；

2、离异两年内，按离异前家庭总套数计算；

3、新入户首套，落户满半年，且购房前两年内缴满半年社保。

4、企业购买商品住房须登记注册满两年后；

二、调整信贷政策

1、无房无贷，普宅3成，非普4成；

2、无房但结清，或有1套但无贷，普宅4成，非普6成；

3、有1套未结清，普宅5成，非普6成；

4、2套以上，拒贷；

5、加强个人住房贷款审慎管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

三、新房价格指导

对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案；

四、房地联动调控机制

今年供应住宅用地不少于300公顷，加大中小套型普通住房供应比例。

五、市场监测及信息公开调整。

一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。

六、违规违规行为的监管；

明确加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管，加大联合整治执法力度，严肃查处房地产行业违法违规行为。

调控前后政策对比如下：

从调控内容看，核心是保障刚需（家庭不超过2套），提高首付比例（降低金融杠杆）主要是照着深圳在抄作业——

比如离婚2年内，按离婚前的家庭房子套数计算；

比如落户需要半年的社保购买首套住房；

比如有房或贷款记录，首付提高10%等。

从力度看，对刚需首套、本地户口没啥影响，主要提高了新增外来人口及新东莞人的购房门槛。

因此，东莞新政出来之后，市场上出现了一些不同的声音，

比如“又一波涨价潮即将来临“，”小号的深圳政策，太温和”等。

这也可以理解，毕竟当下的东莞楼市“有点飘了”。有种不信邪的劲头。

东莞的开发商、卖家完全找不到不涨的道理，这个跟一个月前的深圳就很像了。

作为去年房价涨幅的全国第一，东莞确实到了需要出“重拳”政策的时候。

连东莞本地人都觉得东莞再不出政策接下来还要涨疯了。

所以对这个看起来来的有点晚、有点温和的政策有点不屑！

但其实这个《通知》的后三条才是这个政策的隐藏大杀器！

比如第五条明确提到将“完善二手住房网签交易价格发布机制”，要提高二手房价的透明度，引导规范房价。

这一点表明管理层面完全有办法从源头上切掉房价快速上涨的能力。那就是直接监控并限价来调控二手房的价格。

这一点与深圳是一样的，只是暂时还没到直接公布参考价格的程度。

但，有深圳的珠玉在前，按住东莞房价上涨的势头应该是小菜一碟。

第六条明确提到“严肃查处房地产行业违法违规行为”。这可以参考这几天深圳严查中介的工作计划，中介应该能感受到来自政策面的阵阵寒意。

当然，目前这三条并没有执行细则，还需要后续政策补充。

但从东莞出政策时间、方式、内容，接下来照抄、照搬深圳执行细则的可能性是很大的。

这是由东莞这个城市的特性决定的。

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先来简单了解一下当下的东莞楼市。

可以用一个词来形容，那就是“要疯啊”！

1、连出25宗“新地王”，这是要疯啊！

自2020年1月开始，逢拍必抢，楼面价屡创新高，拍出25宗“新地王”。

2021年1月下旬至2月初，3宗商住地再刷出封顶价。

麻涌南洲村地块，吸引了近70家房企疯抢；

凤岗的地块，以24021元/平的楼面价，溢价率近78%；

松山湖湖景路地块，折合楼面价25800元/平，未来售价预计近5万/平。

接下来，即将出让的寮步镇缪边社区地块最高楼面价高达2.37万/平，远超当下最高楼面价18130元/平。仅地价，一平米就要涨近5000元/㎡。

2、房价强势上涨，狠甩深圳，领涨全国，这是要疯啊！

2020年，东莞二手房均价同比上涨了47.11％，全国第一。

2021年1月仅第一周，东莞二手房挂牌价就已经从17987元/㎡涨到了18368元/㎡。

2020年1月，东莞全市新房劲销约7500套，网签均价上涨了14.50%，有9个镇街均价超过30000元/㎡。10多个新盘或加推或新开，秒光项目依然不在少数。

3、热点小区跳涨百万，这是要疯啊！

2020年3月起，东莞城区、松山湖、临深等区域个别优质小区甚至出现跳涨百万。

比如松山湖板块的万科虹溪诺雅、光大锦绣山河1-5期、万科金域松湖1-2期、保利红珊瑚、星城翠珑湾1-2期、长城世家、紫檀山等楼盘的涨幅，基本都在50%以上，最高甚至超过70%，最高成交价都已经突破6万了。

比如南城的诸多小区的价格早已突破了5万+。

比如虎门的虎门万科云城、地标大厦、万达华府、金湾花园竟然已经卖到了5万元/㎡＋，甚至将近6万元/㎡。

东莞为什么“这么疯”？因为深圳。

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作为深圳一小时交通圈的城市，东莞占据了第一区位外溢的利好。

因此，深圳和东莞存在2种楼市联动关系：

1、跟涨。东莞是深圳房价大涨背后的受益者；

比如2015年，深圳房价上涨后经历深圳严控，一些拿着钱感到恐慌的人，开始寻找下一个目标，东莞房价也是随之暴涨。

2020年，深圳大涨之后，东莞3月启动跟涨。

2020年7月15日深圳发布“深圳史上最严的商品房购房新政”之后，7月25日，东莞也发布了“725新政”，限购、限贷、限售进一步加码。

随后深圳楼市持续上涨行情不减。

东莞虽量降但价涨，不仅如此，还超过了深圳。

2、溢出。深圳限购导致部分购买力外溢；

东莞楼市最热、涨幅最高、房价最高的四个区域，除了主城片区，滨海湾片区、松山湖片区和临深片区都与深圳的关系密不可分。

一个是自然购买力的外溢——

比如东莞的临深片区凤岗，离深圳最近，紧邻着龙岗，开车去深圳非常方便，未来有地铁规划。最出名的楼盘大运城邦离深圳只有一条街的距离。不少深圳人都住在这里。

另一个是炒作资金的外溢——

当下的深圳已被按在地上摩擦。

接下来大概率就是横盘，阴跌。

这个时候必然会有部分投资投机需求外溢到周边城市。

东莞无疑是第一承接城市。

尽管东莞去年已经出了号称史上最严厉的调控政策出台。

但房价并没有停止上涨。

除了东莞自身是不错的城市之外，还有就是政策力度不到位。

再加上现在深圳楼市一调控，说深圳炒房客要来东莞炒房的消息就又开始满天飞了——

“深圳之后，还是得去东莞！”

在这种情况下，东莞二手房挂牌价自然就越挂越高了。

一二手房倒挂更大，打新形势严峻。

这也就是为什么东莞会紧跟深圳加码调控的原因，灭掉炒房客对东莞房价的上涨预期。

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深圳房价在去年715调控后，经历短暂的冷静，之后房价再次上涨。

如果2021年不出手重锤政策，恐怕深圳房价上涨的趋势依然难扭转。

作为深圳的跟涨和外溢城市，东莞也是如此。

接下来，东莞楼市一定不断的会有补丁政策跟进。

东莞会不会跟进模仿深圳的二手房指导价政策呢？

看东莞楼市当下的情形，想要立竿见影的看到调控效果，抑制房价上涨，大概率会的。

比如贝壳网已却把松山湖“6字头”房源皆下架了。 

另外，东莞限购升级，堵住了一些落户买房的路子。

所以周边限购宽松的城市，比如佛山、中山、珠海等大概率政策面也会收紧。

来源：米宅珠三角