深圳新政出台后,该转战东莞吗?

春节假期，深圳就给楼市放了一波大招，发布了全市3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

这份名单刚一亮相，就引发了深圳楼市的轩然大波，原因是官方所发布的参考价跟实际成交价出入显然有点大，尤其是福田香蜜湖、南山后海、宝安宝中这些片区的热点二手房，指导价普遍较低。

目前，已经有多个银行已经根据二手房参考价执行贷款发放，如果后期其他银行跟进，绝对会让深圳楼市短期成交量陷入低谷，部分成交价格应该会随之降低一些。

政府严厉的调控让人们看到了决心，是一定要将深圳二手房嚣张的势头给压制下来。

而作为被深圳楼市影响深刻的东莞，去年房价也突破2.3万，涨幅更是高达47.11%，超越深圳位于全国第一的位置。

并且今年东莞楼市火热行情并没有停止的步伐。

1月下旬至2月初，东莞出让了三宗宅地，基本上是逢地必抢，一地难求，凤岗宗地2.4万/平，松山湖2.58万/平，东莞麻涌南洲村地块吸引了近70家房企疯抢.....

1月东莞全市新房劲销约7500套，网签均价上涨了14.50%，10多个新盘或加推或新开，秒光项目依然不在少数。

如果2021年楼市还将继续如此火热行情，不排除东莞楼市政策会再次加码，要保持相对谨慎的态度。

01松山湖、南城房价阶段性高点了，贝壳下架6万+房源是信号

去年，东莞楼市上涨最猛的两个片区，毫无疑问就是松山湖和南城。

以松山湖为例，据某自媒体发布的2020年松山湖房价涨幅榜单中，万科虹溪诺雅、光大锦绣山河1-5期、万科金域松湖1-2期、保利红珊瑚、星城翠珑湾1-2期、长城世家、紫檀山等楼盘的涨幅，基本都在50%以上，最高甚至超过70%涨幅。

图源东莞乐居

但就轮涨价来看，多数楼盘涨价超过每平2万元，万科虹吸诺雅涨了27922元/平，远超东莞其他镇街。

并且经历这一轮房价飙涨后，包括万科虹溪诺雅、长城世家、光大锦绣山河五期、嘉宏松湖里的鱼等楼盘，最高成交价都已经突破6万了。

数据来源：贝壳网

例如，去年12月万科虹溪诺雅成交一套49平1房单位，属于松山湖的小户型稀缺单位，以358万元总价成交，单价达到了72529元/平，让松山湖核心二手房价格继续创新高。

但就在松山湖房价攀上6万＋时刻，贝壳网却把松山湖“6字头”房源皆下架了。

据郭哥在贝壳平台上查阅，如今贝壳网已经没有单价6万＋的房源，最贵的一套房源就是长城世家，130平3房，总价785万，单价59988元/平，确实没有超过6万门槛。

而据中房报报道，其咨询了贝壳平台多位中介人士，皆证实了此番动作，其中松山湖内某门店同事反馈，该现象并非近日出现，相应的高价房源下架去年便有动作。

同时，针对单价6万+房源是否还能上架，对方则表示可以上架，但不提供外网展示，即客户看不到，内部员工可以查看。

这样看，6万已是松山湖的合理线，超过6万会被认为是虚高了，这对于已经松山湖的房价来说，可能会起到抑制作用。

实际上，对于虚高二手房，去年东莞725新政时就提到，对发布虚假房源、挂牌价明显高于近期真实成交价或周边同类楼盘均价的房源，全部下架处理。

而贝壳只是响应政策而已。

关键是，东莞会不会跟进深圳建立二手房参考价，这个对于抑制松山湖、南城等爆炒区域，会直接起到立竿见影的效果。

深圳二手房挂盘价价和参考价对比

但目前来看，出台这个政策的概率可能比较小。

因为深圳楼市是更高级的市场，全民基本已经形成共识，房价在去年715调控后，经历短暂的休息期，房价还是再次上涨。

如果不出手强有力的调控，恐怕房价很难降下来。

而东莞去年经历725调控后，二手房成交量，一直徘徊在较低水平，再次打压成交恐怕要跌到谷底。

目前来看，二手房上涨已经接近尾声，想要再次大涨，其实还是有点难度。

02东莞政府调控转变思路，终于在供应端发力了

当然，想要东莞房价平稳最关键的手段，还是要增加供应，这才是根本之道。

东莞和深圳的房价大涨，究其深层次原因还是供需不平衡，而每次调控，大多只是控制需求端，并没有从供应端解决问题。

而政府层面已经越来越深刻认识到这个问题，去年深圳住建局就明确表示，在“十四五”期间，住宅用地占建设用地比例提高到25%，甚至前两三年提高到30%。

此前深圳二次房改方案也提出，从2018年到2035年，一共要提供170万套住宅，平均每年10万套。

很明显，政府已经从约束需求侧的政策取向，转向从供给侧解决问题的明确信号。

而东莞其实也在供给侧加大力度，去年东莞出台的“725新政”中，也特别强调加大住宅用地供应力度，来缓解住房供需矛盾。

非常明显的现象是，东莞今年明显在大规模出让土地，来增加市场供应。

例如，2017年成交20宗商住地，187亿；

2018年成交26宗商住地，245亿元；

2019年东莞成交商住地30宗，成交金额约373亿；

土拍成绩是成交42宗，成交金额约621亿，同比增长约40%。

从2017年到2020年，东莞四年的商住地是在逐步增加，预计明年也会保持高位。

除此之外，东莞和深圳一样，也在制定雄心勃勃的计划，在十四五期间要筹建住房50万套，其中新开工商品住房35万套，筹集建设公共住房15万套。

供应目标方面，“十四五”期间，东莞计划供应城镇住房40万套，其中批准预售商品住房30万套，配租配售公共住房10万套。

大致可以归纳为，每年开建7万套，计划供应6万套住房。

而今年1至11月，东莞商品房达到57427套，预计全年成交将达到6万套，这已经是近4年最高成交量。

如果真的能够按照上述计划实施，东莞房价会保持相对的平稳，但是在实际的执行中，可能并不会那么容易。

毕竟计划赶不上变化，很正常。

03

深圳、上海、杭州等全国热点城市都在打压，东莞也不能独善其身

深圳房价大涨背后的受益者，东莞绝对名列其中。

2015年一年，深圳房价上涨了约40%，所有有房族的财富都在暴涨，深圳连中介市场都赚得盆满钵满，某家中介公司一年多了70多个百万富翁。

深圳被“堵”之后，一些拿着钱感到恐慌的人，一定会寻找下一个标的，周边的东莞房价也是随之暴涨。

但是随着16年深圳经过调控后，房价进入平稳期，东莞房价也随之没有任何波澜。

直到2019年底到2020年，深圳房价再次大涨，周边的城市东莞更是第一受益梯队，在5月份涨幅成功超过了深圳，居于全国第一，东莞进入3万元时代。

但是2021年的深圳楼市不容乐观。

在二手参考价出台后，银行后期如果严格执行参考价贷款，楼市成交会跌到低谷，大概率进入到横盘期。

而东莞这一根独苗，想要在深圳横盘期，突然之间大涨，不太实际，因为自身的性价比不会那么高了。

当然，从全国的角度来看，热点城市全部都在遭遇打压。

例如，上海、杭州、广州等楼市调控也是持续加码，监管经营贷流入楼市的情况。上海银保监局要求，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

从这个打击度来看，全国热点楼市在未来一段时间估计会灭一灭虚火，东莞也不能独善其身了。

来源：东莞中原战略研究中心

目前最新消息是，东莞的银行房贷额度紧张，大部分银行已上调房贷利率，放款周期延长，会起到部分抑制楼市的作用。

说白了，楼市短期上涨，都是金融信贷政策惹的祸。只要流入楼市的资金被卡住了脖子，自然就什么也玩不转。

来源：东莞淘房志