深圳楼市:坪山和龙岗大运城论涨幅,未来脱手哪个更容易?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来， 规划1、换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅，涨幅高过星海名城，考虑过龙岗颐安都会109平，或坪山环境较好的楼盘，一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租， 方案；2、保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线；收入还好但不稳定，孩子月收入5000，现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起；请问方案哪个更适合？坪山和龙岗大运城论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了；自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。坪山和大运这两个盘，其实都并不是纯投资首选板块。

提问：云叔好，刚需上车，目标是西部，但是资金有限，感觉没有多少可选标的，请问一下宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需？也怕高位站岗，你觉得西部还有哪些洼地值得投资？有哪些新盘可以买？平时是开车出行，对地铁要求不怎么高，可以给点建议吗？谢谢！

回答：你好，你说的这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，建议是哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶；西部无洼地，谈得上洼地的算沙井，大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳重要的战略要地，新盘可考虑海岸城，刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，未来潜力比较大，倒是不一定可以抢到。

提问：云叔好，两个娃，学位有基本保障，前海南一套自住房、一套投资房，西安高新一套市值150万的房，目前年收入100万左右，企业打工并不稳定，因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫，1、 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动；2、卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房；3、 保持现状；麻烦云叔帮我指点一下，谢谢！

回答：你好，建议选方案1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑；西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持；置换没有必要了，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

提问：云叔好，请问对于香蜜湖板块投资和传承还有哪些小区有购买价值，90-150平米以内，麻烦云叔指导一下，感谢！

回答：你好，可以关注深高覆盖的小区，翠海花园、香格丽苑、香域中央花园、中旅国际公馆等。

提问：云叔好，请问一下惠州大亚湾龙光城二手房目前适合入手吗？均价多少比较合适呢？还有龙光城的发展前景如何？

回答：你好，买惠州很可能会面临住不上，租不出，卖不掉的局面，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。如果你是土豪的话，你喜欢，但刚需慎重。如果你是后者，建议你多考虑考虑！买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。

提问：云叔好，现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，请问云叔有什么建议，看要不要卖了？盼望回复！

回答：你好，最好明盘，布吉没有学位房，百合外国语是私立，打补丁似的旧改对周边拉动其实是很有限的，其实布吉这个盘，它的的基建底子太薄弱，不是几天一下子就能搞好的。

提问：云叔好，看好郑州长期，现有资金160左右想投资两套，看好金水北，常西湖片区，从投资角度上看，您建议买多大面积及户型，精装还是毛坯好，新房还是二手？能否推荐具体几个盘，以及建议入手价格区间? 另外惠济区政府北面融创大河辰院板块毛坯12000左右，发展前景看好吗？谢谢！

回答：你好，资金160可以入手2套低价潜力盘长持，面积控制在90-120平三房最佳，优先二手次新带精装，入手即可出租，减轻部分还贷成本。如果首付40~50，很多三环左右甚至以内的都可以考虑了，只要月供问题不大。主要先考虑金水区。常西湖暂时保持观望状态！其他像二七新区，高新区，地缘性客户可以考虑。惠济这几年房价呈下降势态，如果是自住属性的话，可以买；但是是投资属性的话，个人不建议。

提问：云叔好，请问你对楼龄怎么看？如果后续鱼珠港发展起来了，那边的接盘人群还是以年轻白领为主，他们会对盈彩这种相对较老的盘产生抵触，反而会更容易接受美林誉府的次新逼格溢价吗？

回答：你好，只要楼龄不超过15年，就没有什么大问题，想想看天河北的帝景苑、珠江新城的南国、星汇园，东山口那一堆堆带小区的电梯洋房照样天价，问题不大。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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