深圳楼市:深圳这些房子必要继续持有吗?接下来这些楼盘怎么买

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，手上资金约100W左右，在南油有一套宿舍，现在想找个适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算在700W左右，最近看了梅林片区的碧荔花园，请问南油宿舍有必要继续持有吗？梅林的房子可以入手吗？或者云叔有哪些合适的楼盘可以帮忙推荐一下吗？

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体上看品质上稍微较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，地位稍微有点尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少！坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍可以出手。

提问：云叔好，深户，深圳有房，挂在老婆名下按揭，我名下无房有贷款记录，已结清，目前二押出100万现金，想考虑纯投资3-5年，入佛山千灯湖或新塘二手，你觉得这样买建议吗？或者还有更好的选择？盼回！

回答：你好，这样你那不如直接走黄埔的购房渠道，考证3-4个月搞定直接买黄埔限购区多少，不建议买千灯湖和新塘，另外，100万首付，家庭有按揭正在月供，要首付7成，这个操作实在太难了，可以走离婚，首付4成，到时候再看看钱多少再定吧。

提问：云叔你好，新人首问，请问祈福新村、富豪山庄、花语岭南、金山谷这结果盘怎么样？哪个更值得入手？可以帮我分析一下吗？感谢！

回答：你好，具体看你的首付多少，月供能力如何，还有你自己的需求细化、对地铁是否有要求，学位的要求等等；这样才好推荐楼盘；花语岭南这个盘是一楼盘，交楼晚；祈福新村这个盘属于超级大盘，如果考虑投资的话，建议尽量避免一下；富豪山庄这个盘的产品和物业不急差了一些，不是市面上的主流小区；金山谷的话，综合方面来看的话，还是都不错的，楼龄也行，就是距离地铁稍微有点远，交通上不是挺方便，世界上没有完美的方案，也没有完美的选择，只有有限条件下的最优解、次优解。

提问：云叔你好，预算总价1000万左右的买三房，请问中熙君南山和山语海哪个更好？6年之后才用到学位，在来福士上班，希望涨幅能超过平均值，感谢！

回答：你好，在来福士上班，预算总价1000万，6年之内，君南山优于山语海，南二外合并赤湾之后，也很难把一个原本南山垫底的学校拉到跟南海同水平； 至于6年后赤湾&太子湾整体发展面貌，我们静待实际落地情况吧！

提问：云叔好，首付资金受限，只能买总价500万以内的房投资，但南山500万以内的房，基本都上涨10-20%左右，请问继续接盘此轮已上涨过的500万以内的盘？去西乡购买500以内的盘？西乡500万以内目标盘：招商国岭、万象新天、富通V城，哪个更合适投资？可以指导一下吗？

回答：你好，你说的是对的，这一轮南山500万以内的房源大部分有上涨，涨幅没这么厉害，但5-10个点是有的。 为什么是500万以内，因为南山的豪宅线在490万，所以500万以下的刚需小户型有往上冲的动力，但一旦冲过了豪宅线，就明显到达阻力位，会有一段时间横盘，等待下一个突破时机。 所以这个节点去选择刚冲过500万生死线的南山小户型是不太明显的。 500万不买南山，备选项还有很多，其实西乡不错，你说这几个盘也都可以买，但不是投资唯一的选择。具体高投资的楼盘详见内部圈子分享！

提问：云叔好，如果把房价拆解成地段、未来预期、小区配套等价值因子，请问我们该如何看待同一个片区楼龄的溢价，有什么计算思路可供参考吗？

回答：你好，什么小区涨得最猛最好，地铁沿线、不大不小花园社区、电梯洋房高层、楼龄15年以内、不错物业的，最好带一个不太差的学位。如果投资的话，前提是杠杆，没有杠杆的投资，标的物再好，收益率也不会很大。

提问：云叔好，我在深圳已经有四套房了，一套在科技园商品房净价值1000万自住，一套在福田净值350万小户型公寓老人住，一套龙岗中心城联排别墅净值1200万假期住，一套龙中商品房亲戚住净值400万，总房贷100万。现在手中有现金约500万，年收入300万左右，还有名额，拟在前海，南山或宝中再买一套，请问有什么推荐吗？

回答：你好，预算1500万左右的选筹思路：南山：华润城，配套上比较成熟，楼龄新，可以关注；半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵，注意二期尽可能别买；宝中：幸福海岸、第五大道、西岸观邸，凯旋城；前海南：诺德，鼎太，泛海拉菲二，万豪掬月半山。考虑未来升值潜力，公寓和龙中的房产需要重新配置，具体价值高的板块及楼盘分析详见圈子内部分享。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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