深圳楼市:深圳新政后楼市进入冷淡期,现在上车还能进场吗?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，想咨询一下，现在手上有200w资金，本来打算上车深圳，但是新政后楼市进入冷淡期，现在还能进场吗？

回答：买，有需求就买，因为需求长期看没有减少，供给端因不让买房而减少的更多，导致供求矛盾进一步加剧，房价长期稳定上涨毫无悬念，大部分人没有判断能力，羊群效应，喜欢跟风，他们不买，正是专业投资者买入的好机会，政策还帮忙按着房价，尽快买，机会难得。

新政看似严厉，实际上影响不大，绝大部分人并不是一来了深圳马上买房，有个几年工作与社保的人很多，即便只来深圳一两年，用不了多少时间，有深户，有三年社保，也很快可以满足购房资格，需求迟早要得到释放，那时候房价上涨的更多，所有政策只会增加交易成本，不会改变实际价格。而且政策从来没有说过要房价下跌，别等，资金没问题毫不犹豫地买，没条件的制造条件买，现在是新一轮房价上涨的起点！

提问：云叔，请教下，最近看中龙岗万科天誉二期，1、户型是66平挑空70年产权公寓，260万，2、450万住宅，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，请问您建议买哪个呢？由于资金有限，手上只有180万左右，女儿是想以后也不想住福田太旧的盘，想听听云叔有什么好的建议！盼回！

回答：万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，而配套方面也比较成熟，如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，个人还是支持的，但你偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱，加上公寓的交易税费很高，未来潜力不如住宅产品，如果想喜欢环境好的次新盘，还不如去大运，很多低密度社区可以好好挑选一下。

提问：你好云叔，小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站稍微有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000，手上可以再凑150w，想买学位房，现在想法：1、卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子；2、关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 ；3、这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子，请问云叔你推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：你好，根据你的情形来看，个人建议选方案2，方案1无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用；方案3明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策，先用手里的150万买一套学位房，然后解决孩子的读书问题，红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择的范围也比较大一些，也从容很多。

提问：你好云叔，本人目前在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，想出手后投资比较新点的楼房，请问你如何建议？目前形势适不适合出手？是否需要等等？投资新的楼房对于区间地段有何建议？

回答：你好！蔚蓝海岸1-4期，小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园，虽然整个楼盘全部都是2005年以前的小区，但是小区维护和保养都很好、社区配套也很成熟、大花园，很合适居住，并且部分高楼层户型，都拥有非常不错的景观；

优点就是公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施较多；小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学也很便利；容积率低、房间采光好；附近商业配套也比较成熟；登良地铁口物业缺点，楼龄老一些，小区太大，蔚蓝海岸价格10万，一路之隔观海台15万，相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也都不差，就是差一个学位，楼龄也稍微有点老了！

提问：云叔，你好！请问岭南新世界的接盘侠应该是哪些？可以帮我分析一下吗？感谢

回答：你好，其实在白云区上班的小白，比较看重社区环境、华师附小学位的，在白云区白云大道、黄石路附近做汽车配件、物流等生意的生意主们 ，沿着着2号、3号线地铁，通勤1个小时以内的区域，比如天河北、天河路，解放北路、海珠广场等商务区这些！

提问：请问云叔，小孩6岁，下个月该报名上一年级，手上资金00万，想买个总价600万内，考虑上学+增值+自住，上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子，看了保税区南光名仕宛3房83平610万，福外南校；宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万，学校一般；南山中心区钜建大厦三房83平590万，南油小学；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房，龙华第二实验学校，请问这几个该如何选择好？或者云叔有没有更好的建议？

回答：预算总价600万，考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择，后面几个盘中，福外南还不错，剩下的个人还是不太推荐了，南海小学很一般 重视教育就多关注第一梯队学位房。具体楼盘分析详见内部圈子分享！

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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