几千万的豪宅，有人一下买8套，一季度卖40亿+，深圳中心天元为何这么牛？

文 | 文杰淘楼

“一季度卖了100多套，实际销售额估计40多亿。”

上周淘哥实地调查深圳公寓市场时，福田豪宅项目深圳中心·天元销售如此说到。

虽然知道深圳公寓最近卖的不错，但面对如此庞大的销售额，淘哥还是暗暗吃了一惊。

3个月40亿+，什么概念？

2020年，深圳商务公寓榜单上，销售金额超过40亿的，仅有两个项目，第五名刚刚超过30亿水平线，第八名则未到20亿。

注意，这个榜单上的销售额，是全年业绩。

反观深圳中心·天元，凭借一己之力，用3个月的时间，业绩就追平2020年深圳公寓销售榜单亚军，是第八名的两倍多。

别人辛辛苦苦一年才做出的成绩，天元3个月就轻松赶超，按照这股势头，天元不仅是当前市场上的销冠，还很有可能成为2021年深圳全年销冠。

而且，深圳中心·天元的业绩，并不是风口之上的辉煌。

相反，开年以来，深圳市场一直较为冷清，3月二手房成交仅在4000套出头，本月预估还不足4000套，仅为去年高峰期1.4万套的零头。

如此市场背景下，天元为何能逆势热销？

总价几千万起，面对这样一个资金门槛，在这样一个市场节点，背后又到底是什么人，在对天元出手？

淘哥发现，总价4000万起的天元，有人一次打包4套、8套，世界500强、上市公司高管、地产商、高科技巨子、企业主纷纷出手，深度调查中心天元后，才发现深圳顶豪公寓的真正魅力！

01.

一半都是外地客

上市公司高管、世界500强、高科技巨子、地产商、企业主都出手了

据淘哥和开发商负责人深入交流后发现，深圳中心·天元的购房者来源和画像，非常具有代表性。

从来源看，客群构成如下：

20%南山客+30%福田客+50%外地客（不少是来自北京、上海、广州、东莞、佛山，有香港工作生活背景的，还有的来自新疆、成都等等）。

至于具体画像，看几个经典案例：

画像一：南山回流客。

几年前，深圳有钱人都去买南山，现在风水轮流转，南山业主又反过来买福田，淘哥身边就有恒裕滨城、深圳湾1号的业主，买了天元。

画像二：世界500强、上市公司高管、高科技行业人才。

以上市企业高管为代表的高科技行业人才，是天元买家的经典画像，还包括一些世界500强的高管。

这类人受教育程度高，事业成功，圈层高端，收入丰厚，对生活追求很高，他们买入天元，是出于自住+财富配置的双重需求。

画像三：房地产从业者。

据负责人介绍，买入天元的内行人很多，他们对天元的价值有更深的理解力，有的人甚至一次打包几套。

用一个简单的数据推算，如果天元今年重新招拍挂拿地，参照深圳行情，楼面价大概要12万/平左右，最起码要卖16万+/平。

对比之下，天元当下约12万+1.5万精装/平的售价，对于业内人士而言，性价比很高。

画像四：富甲一方的地方企业老板。

据了解，一位外地老板一次购置了8套，这位老板又是天元客群的一个典型代表，他背后，是众多二三线城市的本土企业老板。

这些老板一般靠当地特色行业发家，比如卫材、电缆、电器、陶瓷等。千万不要小看这部分人的财力，他们名下的企业，有些甚至是十亿、百亿级别。

他们在家乡声名显赫，称得上“富甲一方”，买套几千万的公寓，对这些有钱人而言，就像中产阶级买个几万的名牌包一样简单。

大本营在家乡，又希望孩子接受更好的教育，拥有辽阔的国际视野，对接更高阶的资源和平台，在深圳买豪宅公寓，就成为他们“关怀”后代的一种选择。

综合来看，天元的客群用两个字可以概括精髓：富豪。

全是各行各业的精英、高管、富甲一方的老板等，其中外地客、南山回流客是非常值得关注的客群。

他们买天元，需求大致分为3种：自住、资产配置、家族传承。

02.

天元热销只是开始

坚定看好深圳核心豪宅公寓

淘哥认为，深圳中心·天元被来自全国的富豪用真金白银投票并不是一个偶然事件，它背后是深圳优质公寓在特殊市场环境下的价值发现。

而且天元的热销仅仅是一个开始，接下来，深圳核心区的豪宅公寓还有很大机会，值得长期看好。

这是由国际、国内、深圳等多层复杂的原因共同决定的，淘哥把这些因素分为需求端和供应端两大类。

从需求端，也就是消费者角度观察。

首先，全球通胀压力持续加大，资金加快涌入核心房产。

当下流行的一个说法是：“自2020年3月份至今，西方主要10个国家印的钞票，抵得上2008年之前5000年文明史所有的印钞量。”

为抵御货币贬值风险，资金疯狂寻找硬核资产。近期，从比特币、狗狗币、茅台等金融资产，到钢铁、铜、石油等大宗交易品，价格都在大幅上涨。

更何况向来被称为经济压舱石的楼市，更是海量资金不会缺席的选择。

据相关数据统计，2020年，全球近九成国家或地区的房价都在涨，其中土耳其、俄罗斯的房价涨幅超过20%。

但是楼市并不是普涨，不管是国外还是国内，都是核心城市或区域表现最好。

比如韩国，涨幅最大的是首尔，继2020年房价首次超过1200万韩元/平（约合7万元人民币），引发总统致辞道歉后，最近一个月，首尔市江南区某131平的公寓，售价已经突破40亿韩元（约合2300万元人民币），较上个月猛涨约合人民币200万元。

比如国内，深圳、广州、上海、北京等热点城市2021年刚刚过去4个月，这些城市的房价涨幅超过了8%。

其次，财富聚集效应明显，有钱人资产规模持续扩大。

看几组数据：

1、招商银行年度报告显示， 2020年金葵花及以上客户（金融资产50万以上）占零售客户总数的1.96%，但其总资产占零售客户总资产82.15%，达到了73455.87亿元。

2、2016年，美国10%的顶级富裕阶层，其家庭财富大约是中产家庭财富的12倍，而在1963年，这个数据仅为6倍。

3、最新《福布斯》全球富豪榜显示，2021年，全球亿万富豪财富总额首次突破10万亿美元大关，总额高达13.1万亿美元，同比增加8万亿美元。

1963-2016美国各阶层家庭财富变化动图

这种趋势背后，受众客群是顶级富豪的城市核心豪宅，其天花板很高，是永不言顶的龙头物业。

3、深圳财富急剧增加，购买力强劲。

2021年《福布斯》全球富豪榜中，深圳68人上榜，总身价达到了4153亿美元，上榜人数全球排名第五，超越上海、广州。

不仅总数多，富豪增速也很快，2021年深圳净增24位上榜新富豪，仅次于北京。

值得注意的是，深圳上榜的68位富豪中，67位皆为白手起家，这意味着深圳已成为全球名副其实的“创富之城”，深圳创业板注册制，或将为深圳批量制造更多千万富翁、亿万富翁。

内部财富指数级爆发，购买力强劲，这是深圳楼市顶级资产持续增长的原始动力。

03.

深圳4个基本政策决定

深圳核心豪宅几乎只能买公寓

从供应角度来观察，有4个关键因素，决定深圳核心区豪宅公寓成为承接城市顶级资产购买需求的主要沉淀池。

1、住宅调控政策限制。

7.15新政后，深圳从新房、二手房着手，全面加强对资金管控，于是转而流入不限购不限贷的公寓市场，这是深圳公寓走热的底层因素。

2、#9070#政策限制。

深圳常年实施#9070#政策，一般楼盘要求90平以下户型占70%，这两年有些变通，可以是套内90平。

但即便如此，对于豪宅而言，套内90平依然太小了，很难打造出高品质豪宅，这就导致深圳大面积高品质住宅成为极度稀缺的资产。

3、限售价+竞地价政策限制。

从去年开始，拍地对销售价格进行限制已经成为了深圳主流，2020年11月23日，深圳一次性出让8宗宅地，规模前所未有，但是每块地都对限售均价做了明确限制。

接下来5月13日，深圳集中出让的6宗宅地，无一例外也都对售价做了限价要求。

这就导致，开发商的拿地成本很高，售价很低，留出来提升品质的成本空间极少，做顶级豪宅没有成本支撑。

4、严格限价+摇号抽签政策限制。

在新房限价，倒挂红利明显的市场下，深圳的新房住宅根本不愁卖，再加上为了严格管控市场，政府采用摇号抽签、集中开盘等方式对入市新盘进行统一监管，参与了新盘销售的很多环节。

这就导致，开发商缺少不惜成本做出完美产品，以及做豪宅营销卖高价的动力。

以上几点综合作用，如果要想在深圳城市中心买入高品质豪宅，大平层公寓几乎成为唯一的选择。

判断一个市场的前景，关键是供求关系。供不应求，看涨；供大于求，看跌。当下，以深圳中心·天元为代表的深圳核心区豪宅公寓，正在步入需求持续增加、供应越发稀缺的局面，这就是淘哥坚定看好核心豪宅公寓的根本原因。

04.

夺魁深圳顶豪公寓市场的

为什么偏偏是天元？

最后，回归最开始的问题，深圳核心豪宅公寓中，为何偏偏是深圳中心·天元利剑出鞘，锋芒毕露，拿出了3个月40亿+的亮眼业绩？

背后很大的一个原因是，福田的城市发展进入迭代更新的2.0阶段，增量空间还很大。

就像困惑于“前海还要等多久”一样，很多人也会在陷入“福田还有未来吗”的困惑。

前海要等多久，目前还是未知，但是关于福田未来空间的问题，从政府的两大动作中，已经有了确切答案。

第一，媒体报道，正在进行规划研究中的湾区第一条磁悬浮列车“广深磁悬浮”，深圳站点有可能落地福田（尚在方案研究中，最终以政府公布规划为准）。

第二，福田2021年首批集中新开工项目共27个，总投资529亿元，占全市20%，居各区之首。

这意味着，从实际规划和投入来看，福田是深圳的绝对C位，当深圳有需要辐射全国的中心时，它才是最优的选择。

几百亿的资金建设力量推动下，福田新一轮的大规划、大投资、大基建已经拉开帷幕，新时代的凯歌已经奏起序曲。

而福田大升级的内在支撑是“三大新引擎”，即河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈。

河套深港科技创新合作区是国家战略，目前已经取得了重大成果，除建设了一大批加强深港合作的基地外，甚至落地了国家重大研究机构“国际量子研究院”，这类机构所吸聚的高精尖人才全球顶尖。

香蜜湖新金融中心，承担强化福田金融强区的重任，在中区规划建设了国际一流金融街区、深圳金融文化中心，同时，还在北区规划建设国际交流中心，承接重大政务和国事活动，是代表深圳展现城市活力的一张新名片。

环中心公园活力圈，将围绕中心公园，分别在西侧、东侧、南侧打造总部经济发展区，科技产业发展区、未来口岸枢纽城市，通过这种“U型产业环”，推动片区蜕变成金融、总部、科技研发、创意设计等高端产业聚集，文化生活和优美环境共生的特色中心。

此外，一期投资150亿，建面40多万平的金地工业区旧改；总投资103.5亿，总建面76万平的南华村改造等众多推动城市形象和功能焕新的项目也在大力推进中。

这种力度空前的，在加强原有金融优势的基础上，加大了科技发展的“城市重建”，金融+科技，意味着福田腾笼换鸟的速度还在加快，高端人群聚集效应依然在发酵。

为什么天元有一半的买家都是外地客，因为当局者迷，相对于本地人对福田的惯性感知，外地客能更敏感捕捉到福田即将迎来的巨变。

关于福田，市场上存在一种声音，唱衰它是第二个罗湖，即将进入没落期，被前海、后海等新城市中心的光芒掩盖。

淘哥认为，这种声音太缺乏对福田的深度研究，只是一种对深圳城市历史发展的粗暴推断，完全没有认识到福田正在积蓄的“洪荒之力”，淘哥的观点是：

1、到2035年，福田将成长为中国唯一的金融+科技双核CBD。

2、城市化的规律，国内外都有，福田不同于罗湖，不管深圳如何发展，福田中心地位不变。

3、投资最重要的事，是找到被低估的标的，福田核心资产天元就是一个典型代表。

4、读懂规律，赢得未来。

此外，匹配地段来看，项目价格优势很大。

天元地处福田CBD核心，附近就是莲花山、深圳图书馆、音乐厅、书城、博物馆、少年宫等深圳顶级配套。

这个地段，和南山科技园、后海CBD、深圳湾、前海湾是一个级别，甚至氛围更加成熟，是深圳置业第一梯队。

然而，经过2019年11月豪宅线放宽后的市场调整，西部全线普涨，深圳湾的住宅最高卖到30多万/平，整个南山核心地段的住宅基本都在20-30万/平之间，就连曾经是关外之地的宝中都迈入10万+时代。

再把眼光放大至大湾区、全国，深圳之后，热点城市追涨，当下，广州珠江新城部分房源破24万/平，杭州钱江新城均价接近7万/平，西安、佛山核心地段5万多/平……

反观天元，地处福田核心，备案均价仅约12万/平，这种性价比，对于前几年跟随热点追买西部的南山业主，以及享受到了房价上涨带来财富大幅增值的广州、东莞、北京等外地客而言，简直是一张明牌。

可以说，整个市场都在重新发现福田CBD、发现天元的价值。

更何况，作为建面约140万平超级综合体的城市豪宅部分，天元在产品打造上很有魄力。

天元主力户型为建面约266-330平的无敌大平层，聘请全球顶级设计团队联袂打造，视觉享受和居住体验，都堪称深圳顶流。

这是项目的视野景观，约22万平的中央公园和城市封面建筑一览无遗。

这是项目的入户大堂，高度达10米，面积达约248平，超级尺度带来的结果就是，即使隔着屏幕，都有扑面而来的高贵大气感。

这是项目330平户型的样板间照片，如此奢阔的豪宅尺度感，在深圳已经很少见到了。

而且天元的装帧设计极其讲究，是享誉设计界的“艺术品”，近日，天元T4「头号玩家」&「复古绿」样板间就包揽 Berlin Design Awards （柏林设计大奖）金银奖。

所以，关于天元品质的惊艳度，以上几张照片展示出来的只是冰山一角，建议各位去实地感受，将会更受震撼。

可惜深圳能买到这种顶豪的机会不多，天元现在也仅剩下为数不多的房源，这也是项目最后一批不限购不限贷公寓产品。

天元剩余房源位于T4（位置见下图），为正南座向，共有两种户型，建面约313—330平的4房3厅，全部南北通透，总价大概4000—4800万/套。

而且据内部消息，未来在深圳中心大百汇广场顶部会有25套超级物业，建面约400—800平，售价1亿起。

深圳核心面积超300平的超级顶豪，最后为数不多的楼王单位，又会给深圳留下什么样的华丽传说？

最后，放几张实景图，再次感受下深圳真顶豪的魅力。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）