春节后深圳的二手房市场：成交萎缩，放贷受影响-深圳楼讯

春节后深圳的二手房市场：成交萎缩，放贷受影响

房地产带盐人 2021-02-23 17:14 阅读 1000+

本文为“房地产带盐人”的第216篇文章。

从来没有一次调控如此直指市场预期，直接明确的以具体数字来“指导”市场，而市场在反应过来之前，因此深圳节后二手房市场还会持续一段时间的冷静。

春节后，深圳二手房网签成交的数量在显著下滑，与此同时银行也开始对商品房按揭贷款的房贷进行评估和梳理，这也造成了贷款办理效率正在放缓。这背后的根源在于深圳首次对房价直接干预，在春节前2月8日，深圳住建局发布了二手房成交价参考价格，这真是一石激起千层浪。

这是一份清单，说白了就是对全是三千五百多个小区的价格出了一个指导价，而且这个指导价是明显低于市面上的二手房价格的。这份发布在官网的参考价格，理论上参考了周边一手房价格，同时利用信息对称来扼制原本不透明的二手房市场定价，抑制投机炒房。据2020年统计局数据深圳的一手房价格上涨4%，二手房价格上涨14%，之前对于在售开发项目的限价，之前并没有波及二手房，因此二手房价格持续上升。

我们来举几个例子：

宝安区的宏发世纪花园，之前市面上可以查到的价格在6.7~6.9万元/㎡左右，但是住建委的参考价在5.3万元/㎡。南山区龙瑞佳园已经在10万元/㎡的市场报价，而官方价格8.6万左右。目前看很多的楼盘市场价和参考价格之间都有15%~20%的价差。近五分之一的差距，在这里我必须说两件事：

第一，一二手房价倒挂的确是存在的；

第二，深圳真的缺房子。

但从市场调节、控制泡沫的基本面上看，不能因为供应短缺而放大炒房投机，所以政策蔓延到了二手房市场，因为一手房市场因为典型的控住了买房资格，贷款资格，已经没有太大空间了，而且一手房的限价盘起码在数据统计上没法突破更高拉升市场均价。

我这里不想说任何深圳房子紧缺，大家抓紧买之类的话，我完全不建议去深圳乃至大湾区炒房，你刚需自住首套房请自便。我只想顺便分析一个事实——深圳的政策有可能成为大城市对待二手房的一种趋势代表。

二手房，除了交易税费之外，收益的大头真的是原房主，这是它跟一手房不同的地方。

一手房成本摊开大块看：土地成本40%~60%（目前占比过半的更多），建安成本20%~25%上下，三费（管理、营销、财务费用）5~8%，税费12~20%。这其中房价每买100块，你自己算算，所以全国基本上分两类城市，99.99%的城市对土地财政依赖度很大，甚至不少城市超过100%，这个我写过很多文章分析，可以看往期。

这另外0.01%是剩下的城市，其中深圳就是代表，它有两个特点：经济特别发达，因此就业和人口吸引力很好，财政收入也很良性，同时人口不断涌入，说实话土地有点不够用。吸引力特别大，不缺钱，不是非得靠卖地，同时因为人口增长太快，地还不够。这种矛盾实际上很少发生在其他城市，包括省会城市。

也就是说，短期内，不要指望其他城市都特别着急学深圳，尤其是还需要卖地的话；

但同时有个强烈的意愿一直存在着，就是房地产市场这么大块的利润天下只有一方能赚这个钱，而其他人不行，所以二手房市场接下来总会被多多少少的控制，你自己品品先。

我这里提个成年旧账大家马上明白，很多港资地产，以李嘉诚的和记黄埔为代表的，一二十年前在内地各处屯了不少地，然后以极慢的速度开发，一年卖不了多少房子。然而一二十年后地价、房价大幅攀升，他们把项目持有时间够了，转手卖掉赚的盆满钵满，比很多大房企利润高数十倍不止。当然，在大家都看明白了之后，抓紧出手套现走人，干净利落，这是企业的布局。

那么二手房市场，实际上是千千万万个散户购房人，对时代红利、国运的押宝不是么？很多人家里也不过是当年的一套自住，或者房改房，或者给孩子买了一套结婚，自己住一套。其实有个几十套房子的人毕竟凤毛麟角，大多数卖二手房的人无非是两类：多年前买了一两套，现在卖掉一套，或者卖掉旧房子换新房，后者在一线城市非常常见，因为动辄八百万一千万的总房款，不卖掉老宅，真凑不齐首付。如果对二手房的政策不区分，全面出台了一刀切的“参考价”，大家都明白这个参考价的参照性极强，这就让普通人家里那一两套房产因为时代红利而获得的收益大幅下降。

普通人，押对了宝，也不行，多年来的房价上涨，不能以当前的价格兑现，这就是深圳“参考价”的另一个点。真的当调控的另一只有形的手出手的时候，其实是有很大的副作用的。

小城市你不必担心，你那里的一二手房大约还不至于吸引这么强力的调控政策；但是人口净流入的中大型、特大型城市，二手房市场仍然需要警惕，还是那个判别方法——十年前你买的房，以过去这些年的房价上涨程度，现在卖掉，收益最大的是你自己，那么如果二手房价格涨太快的话，打压下来一来可以保障资金不进入你自己腰包，挤压去别处，二来作为遏制炒房的成绩。

商业银行的反应不如二手房主快

这次政策对商业银行的按揭贷款业务立刻产生了影响，因为原来作为商业银行很大一块业务，有抵押的按揭房贷，那是很稳定的收益，其依托的是对房价的评估，但主要来自市场价格。但目前出了个参考价，银行作为对抵押物价值非常敏感的机构，立马就会算账，这套房子要是市场价8万，参考价6.5万，按那种评估风险更低？评估价格低了，可以贷款的总额就随之降低。因此目前很多银行开始观望，当尚未马上出台匹配政策。

而贷款数额减少的话，那么买房人能贷款的数额，卖房人能获得的房款收入，都会变，这不是影响预期的问题了，这是直接通过政策给你划定了一个预期。因此伴随着多家银行在评估、暂缓二手房贷款，或者上调利率的同时，二手房的卖房也在纷纷撤下在挂牌销售的房源。

在接下来几个月内，我预计，基本上市场就是冷静的横盘，在博弈清晰之前不会改变。当然真正大笔资金、大幅杠杆入市的极端炒房者，在这个过程中因为出手难会面临很大的资金压力。还有一个预计也说一下，接下来二手房成交合同价外款的情况可能会出现，就是合同按照官方参考价签订网签，并办理贷款，同时房主会要求补交一部分款项，以弥补参考价低于市场价的损失。这会导致购房人的付款压力更大，深圳买房的门槛更高，因为你这部分价外款还没法办理按揭。

我知道每当有这种政策，导致有房子的人倒霉的时候，无房的人总会欢呼，恨不得一线城市有房的人都赔掉裤子才开心。但在我国广阔的市场上，城市中，这些年拥有房产的人早已不是少数人，也不是一小撮人，更不是敌人，拉着一批人的舆论去打另一批人，其实没意思，我认为民众应该有这个素养去分辨这些。

因为这种东西的延伸，迟早会在其他方面反馈到每个人身上。所以调控防止金融风险和资产泡沫一直是我非常支持的，我以前写过很多篇文章来分析。但我想说的是，我们作为舆论中的每一份子，不要去把这个等同于所有城市都适用这种调控手段，那将回到计划经济。还记得我小的时候计划经济的尾巴：没钱买不到，有钱也买不到，有了钱，还得靠粮票，那是匮乏的时代。