这个大亚湾核心区域的板块，房价能起飞吗？

在过去的一个月，深圳楼市发生的变化大家有目共睹。

首先是新房陆续入市，成交火爆。其次就是二手房市场，业主挂牌价格悄悄上涨，甚至撤盘不卖。

值得注意的是，整个8月份深圳的二手房挂牌均价环比上涨2.3%。其中宝安挂牌均价涨幅异常凸出。

先来回顾8月份整个宝安二手房活跃的片区：

从成交量的反馈我们可以看到，成交量最高的片区仍然是西乡，其次才是碧海片区和新安片区。

而在过去，一说起西乡大家会想到碧海、翻身、固戍等等地方，是一个大范围的西乡。当别人问你“住在哪儿？”的时候，你回答的是“碧海”而不是“西乡碧海”。

今天我要说的西乡是近两年房价地图划分十分清晰的西乡。东接石岩街道和新安街道，南接新安街道，西至珠江口岸边，北接航城街道。

如下图所示：

那么为何西乡多次稳居第一，下面我们来细化剖析西乡。

片区改头换面

不管是过去还是现在，大部分购房者能买西部绝不会买东部。出现这样的反差，不仅仅是因为老生常谈的前海自贸区购房外溢，更有宝中和大空港托底。

这时候会有疑问，同为大空港为何福永的房价4.5万/平，沙井为4.6万/平，而西乡就能去到了5.5万/平？

显而易见的是，福永和沙井在地段上不占优势。而且不管是环境还是配套都稍微差了一些，而且有品质的项目寥寥无几，城市建设明显缓慢。

反观西乡片区，在商业配套方面有沃尔玛、体量较大的天虹商场共乐城购物中心、百佳华商场等，还有大中型的农贸市场，足够居家各种生活所需。

在休闲娱乐方面,周边有碧海湾公园、西乡体育公园和宝安公园等。

略显不足的就是在学位上，西乡比较一般，只有西湾小学和海湾中学，跟隔壁宝中的宝安实验学校是不能相比的。

楼盘方面，购房者还有不少的次新房可以选，选择相对较多。例如，5.3万/平的金港华庭，6万/平的招商果岭和6.5万/平的润恒尚园，都是主打中小户型，可以说是这个片区最有性价比楼盘。

而且整个西乡的建筑都不是很高，不会有压抑或者拥挤的感觉。虽有成片的农民房，但部分建成围合式的，相当于一个小区，出入口有门卫。

这是在西乡独有的特色，不会让人产生如同白石洲密密麻麻的握手楼和小街小巷脏乱差的感觉，西乡是舒适的。

绝对大多数人对西乡的印象还停留在过去脏乱差和治安混乱的阶段，毕竟老城内大量的农民房加上早年前的换乘点西乡客运站，人流量十分杂乱。

在城中村方面，今年8月8日宝安区城市更新和土地整备局更新了西乡街道河东片区城市更新的范围认定公示，开发商为佳兆业集团。

其中拟拆重建范围用地面积24万㎡（含清退用地3562.32㎡），更新方向为商业和居住用地。拆除用地范围内落实不少于9.9万㎡的公共利益用地，其中包括一所24班高中、其他教育设施、道路等。

靴子落地，大家可以持有看好西乡。

交通优势

我们总说买房看地段，理解了这一点就能理解为什么宝安的价格比龙华和龙岗更贵。毕竟宝安离南山就业中心是最近的，从西乡到南山高新园也仅半个小时左右的地铁路程。

我以自己举例，在工作日上午十点左右跟江秋出发去龙岗花了一个半小时，而且是在不是上班高峰期的情况下。假设是上班时间，万一堵车，耗在路上的时间得多长？而龙华，又有因为长期堵车被诟病的梅林关，怎么想都觉得不方便。

这时候宝安的优势显而易见，不仅有京港澳高速路还有107国道和沿江高速可以无缝接驳北环大道和深南大道，全程可高速直达市区。

如此一来西乡的出行方式更不用说，除了在运营的1号线和11号线，还有预计2022年试运营的12号线辐射，和规划中的15号线。

这样看来，西乡有足够的交通优势pk掉其他区甚至周边片区的楼盘。所以，只有真正去走过体验过，你才能知道它的价值，毕竟价格是不会骗人的。

二手房涨幅

在我查到深圳二手房近5年的涨幅中，宝安区的涨幅为145%。其中宝中为147%，新安为161%，西乡仅为94%。

在2014西乡片区的二手房均价仅2.6万/平，起步可以说是非常低的。同期涨幅比宝中和新安低了一些，但是涨幅依旧可观。

再与周边片区的二手房均价对比：

其中碧海片区为6.6万/平；宝中8.7万/平；新安也去到了6万/平。以一个95㎡的三房为例，碧海片区最少也要627万，宝中高达826万，新安也要570万。

反观500万左右的西乡，好像也不是那么难以接受，对刚需是非常友好的。

结

从片区面貌到交通优势，我们可以窥见西乡屡屡占据二手房热销榜单前三的原因。

而且先行示范区以及粤港澳大湾区的建设，吸引了大量外来人口落户深圳，处于大湾区核心位置的宝安，房价相对较低，自然会有很多人把购房第一站放在了宝安。

大湾区这块蛋糕，西乡必然能分到一块。

我们再设想，如果12号线开通运营，西乡的房价是不是还能飞一飞？