房地产的“制造业属性”逐渐上升

2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。
那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何？
澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。

2020年，大型房企绿地控股集团股份有限公司（绿地控股，600606.SH）以营业总收入4813亿元的成绩收官，总资产达到13491亿元。以其房地产主业论，绿地控股合同销售金额3584亿元排在中国房地产企业第七位。
2021年2月10日，绿地控股以自有资金按期完成本息总计约4.72亿美元境外美元债券兑付打款，该笔债券周期为2018年2月12日至2021年2月12日。目前，绿地控股已回购美元债券共计约6000万美元，已注销1300多万美元。去年12月、今年1月，绿地控股以自有资金为主先后按期完成了2015年公司债券（第一期）、2016年公司债券（第一期）本息兑付，总计约180亿元。
绿地控股集团董事长、总裁张玉良在1月的媒体会上表示，“在降负债方面，计划到6月30日的减线目标——即现金短债比小于1，一季度就可以先完成。”
在监管层反复强调“房住不炒”，调控政策频出的大背景下，张玉良眼中的中国楼市又将如何发展？
张玉良对澎湃新闻表示，中国房地产行业的商业模式正在发生深刻变革，“金融属性”逐渐下降，“制造业属性”正不断加重，以往大干快上的“杠杆红利”逐渐减退，精耕细作的“管理红利”逐渐凸显。
绿地控股多元化发展的总思路，是在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式。
目前，绿地控股的发展战略焦点已从房地产销售规模向产业及集团整体高质量发展转移，更看重企业的整体发展需求，基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”格局。
张玉良结合绿地控股多元发展的模式指出，房企多元化，绝不是非多元不可，不是越多元越好。而是应该结合政策导向、行业环境及自身特点，优长板补短板，“有限多元”；更不是“去地产化”甚至放弃房地产主业，盲目多元，房地产主业不断加强，持续升级，推动高质量发展，是“有限多元”的前提，也是房企在新的发展阶段继续保持领先的根本。
以下为澎湃新闻记者与绿地控股集团董事长、总裁张玉良的问答实录：
澎湃新闻：对“十四五”时期楼市发展趋势的看法？
张玉良： “十四五”时期，我国经济社会发展将进入新的阶段。对于地产行业及地产企业而言，新发展阶段集中表现在以下五方面，需要企业全面准确地加以把握，才能在新阶段实现高质量发展。
一是中国经济的新阶段，从高速增长向高质量发展转变，加快构建双循环相互促进的新发展格局。二是城镇化的新阶段，我国逐渐进入“深度城镇化”阶段。三是扩大内需的新阶段，打造强大的国内市场。四是科技革命的新阶段，以5G、人工智能等为代表的前沿技术正在快速突破并向各行各业渗透。五是行业发展的新阶段，房地产商业模式正在发生深刻变革，“金融属性”下降，“制造业属性”上升，大干快上的“杠杆红利”逐渐减退，精耕细作的“管理红利”逐渐凸显。
澎湃新闻：如何看待多元化？房企纷纷涉足长租、科技、产业园等新业务，公司如何看待房企转型，有看好或者想要涉足的新业务吗？
张玉良：绿地多元化发展的关键，在于顺应我国经济社会结构性变革的趋势，大力优化产业布局，调整产业结构，推动产业转型升级。
绿地多元化总的思路是：在巩固房地产等原有产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式，更好服务我国经济社会发展。经过近几年的产业结构调整，目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局，为持续成长打下了基础。
房企多元化，绝不是非多元不可，不是越多元越好。应该结合政策导向、行业环境及自身特点，优长板补短板，“有限多元”；更不是“去地产化”甚至放弃房地产主业，盲目多元，房地产主业不断加强，持续升级，推动高质量发展，是“有限多元”的前提，也是房企在新的发展阶段继续保持领先的根本。
澎湃新闻：疫情期间，公司采取了哪些应对措施？
张玉良：绿地发挥优势，服务大局，在疫情防控阻击战中彰显了企业的担当与作为。疫情爆发后，集团高度重视、快速反应，积极履行社会责任。
在全球采购医用防疫物资方面，疫情初期，绿地发挥全球布局及跨境贸易的优势，千方百计采购医用防疫物资，缓解国内防疫物资紧缺压力。累计采购口罩、手套、防护服、额温枪、护目镜等紧缺物资680万件，货值超过6300万元。
大力驰援全国抗疫一线。先后多次向全国抗疫主战场武汉市及其周边地市捐赠紧缺医用物资。同时，第一时间向上海等10多个省市捐赠了当地急需的防疫抗疫物资。累计捐赠物资303万件，总价值3710万元。
全力做好酒店服务保障。武汉铂瑞、魔奇、铂派等酒店，免费接待一线医护人员近3.7万人次。上海、海口、银川、三亚、沈阳、扬州等地多家酒店接待隔离留观人员超过4万人次。
高效完成医学设施建设。集团旗下天津建工、西安建工、江苏省建、贵州建工等大基建成员单位，在民工紧缺的情况下，管理干部亲自“上火线”，先后完成了多个医学设施等紧急建设任务，受到当地政府的肯定。
持续保障日常民生供应。疫情期间，全国80多家G-Super绿地优选超市不间断营业，民生商品供应充足，总体运行平稳。
澎湃新闻：2021年公司的战略布局方向，最看好的区域和城市，原因是什么？
张玉良：2021年，是“十四五”的开局之年，我最关心的关键词是“开好局、起好步”。2021年，绿地将从锚定未来五年的战略设想出发，确保实现高质量发展的良好态势，为未来五年发展开好局、起好步。
具体来说，包括：一是转型有新成效。围绕“地产高质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”，持续推动转型升级，确保主要经济指标平稳较快增长。坚定不移降负债、去杠杆，不断优化资产负债结构，守住安全发展底线。
二是创新有新作为。推动房地产、基建、消费、金融等产业拥抱创新科技，形成技术亮点。房地产业要推动创新产品落地推广；基建产业要主攻“高大精深”建筑技术，在智能建造等前沿领域抢占制高点；消费产业要深化业态创新、模式创新，商贸业务要以贸易港为核心推动上下游产业链优化，完善盈利模式；金融产业要推动数字化、科技化转型，打造高质量“金控集团”。
三是改革有新突破。推动深度混改、股权多元化等改革举措，实施激励机制改革，增强内在动力，充分调动积极性。
展望“十四五”期间的发展，我认为核心在于“把握新发展阶段、落实新发展理念、构建新发展格局”这一总体战略。精准把握中国经济、城镇化、扩大内需、科技革命、行业发展等的新阶段发展特点，全面贯彻落实高质量发展、改革创新、协同发力、拥抱科技、守住安全底线等核心新发展理念，着力构建在行业地位、产业、资本化等层面新的格局，推动绿地发展达到新的高度和厚度。
澎湃新闻：“三道红线”规则之下，公司有何应对措施，取得了哪些成效？
张玉良：2020年，绿地加大力度主动去杠杆，已取得阶段性成果，核心指标明显好转。全年初步数据显示，绿地现金短债比快步提升，累计提升幅度超40%；净负债率明显下降，累计下降近50个百分点；剔除预售款后的资产负债率逐步回落，有息负债总额较高点下降约450亿元，单月经营活动产生的现金流量净额均为正且持续提升。
绿地将围绕“三年三步走”去杠杆计划，聚焦六大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆，包括：一是主动压减有息负债规模，优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区，优化土地储备结构，提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产，灵活调整生产供应节奏。四是加快销售资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金，提升资本实力。