临深月报 |三市新房供应大幅上涨

深圳中原研究中心-临深楼市2020年11月报

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临深区新房住宅市场

• 三市新房供应大幅上涨

• 三市新房成交仅惠州下跌

• 惠州、中山去化周期继续下降

三市新房供应大幅上涨

• 11月临深三市新房住宅供应27439套，环比↑25.1%；供应面积278.8万平，环比↑23.4%。

  
  

仅惠州新房成交下跌

• 11月临深三市新房住宅成交30147套，环比↑2.8%；面积322.4万平，环比↑3.5%。

惠州、中山去化周期继续下降

• 东莞新房住宅去化周期保持5.8个月（未更新），惠州新房住宅去化周期下降至7.9个月，中山去化周期降至12.6个月。

东莞临深片区包括：松山湖、清溪、凤岗、黄江、大朗、大岭山、长安、虎门、塘厦。

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   东莞楼市

• 无居住用地成交

• 全市新房成交持续高位运行

• 临深片区成交下滑明显

• 全市二手住宅成交均价小幅回升

• 全市二手成交量涨幅明显

• 临深虎门取代黄江居成交第一

东莞港规划出炉，推进产业结构调整和转型升级 

11月无居住用地成交

• 11月东莞无新居住用地挂牌，无居住用地成交。

• 截止11月底，大岭山宅地成交量最高地区。

全市新房成交持续高位运行

• 11月东莞新房住宅批售面积4703套，环比↑6.5%，面积53.1万平，环比↑18.4%。整体市场推货量维持高位。

  
  

• 11月东莞新房住宅成交6917套，环比↑0.9%；成交面积74.7万平（临深21.8万平、非临深55.5万平），环比↑3.5%。年底开发商冲业绩，推货热情高，客户入市诚意高，推动成交量持续高位运行。

  
  

  
  

  
  

认购量继续走高

• 11月东莞楼市来访量小幅下滑，主要由于大部分购房需求已得到释放，叠加近期东莞房价上涨过快，客户观望情绪较重。

• 11月认购量明显上升，年底房企推货积极，多项目集中开盘加推，客户入市积极，刺激认购量走高。

临深片区成交明显下跌

• 11月东莞临深片区新房住宅成交1853套，环比↓23.1%；共计21.8万平，环比↓16.1%。临深成交下跌，非临深区成交涨幅明显，各片区分化明显。

• 临深片区成交前三为大岭山、长安与塘厦。大岭山供需两旺，万科汉邦松湖半岛持续热销，推动区域成交走高；长安新盘万科瑧山府入市，合理定价叠加项目丰富生态资源等因素，开盘即售罄。

  
  

新房市场成交TOP10

全市二手住宅成交均价小幅回升

• 11月东莞二手住宅成交均价为16743.0元/㎡，环比↑0.2%；临深片区二手住宅成交均价为19007.1元/㎡，环比↑2.4%。新政叠加新房市场供应大增的影响，二手市场渐渐回归理性，全市成交均价基本保持稳定。

临深片区清溪二手均价大幅上涨

• 11月二手住宅均价最高的片区为松山湖片区，成交均价为36322元/平，环比↓7.5% 。

• 临深片区中仅清溪、大朗及黄江成交均价上涨，其余各区域成交均价不同程度下跌，大岭山跌幅最大。

11月东莞临深片区二手住宅成交均价一览表

全市二手成交量涨幅明显

• 11月东莞二手住宅成交3305套（临深968套、非临深2337套），环比↑10.7%；成交面积35.8万平（临深9.8万平、非临深26.0万平），环比↑11.7%。

临深虎门取代黄江居成交第一

• 11月东莞临深片区二手住宅成交968套，环比↑7.9%；面积共计9.8万平，环比↓1.4%。虎门取代黄江成为临深片区成交第一。

• 从成交量变动幅度来看，大岭山、虎门、长安涨幅较大，但整体成交维持低位。主要因为近期新房供应增加，客户打新意愿较高，分流二手市场。

  
  

  
  

  
  

东莞市场小结

• 11月东莞无居住用地成交，无新增居住用地挂牌。

• 11月东莞新房住宅批售4703套，环比上升6.5%；新房住宅成交6917套，环比上升0.9%。11月市场供需两旺，年底开发商冲击业绩，推货热情高，市场供应维持高位水平，松山湖片区与水乡片区为主力。成交方面，热点项目集中开盘，客户入市诚意较高，松山湖片区与东部产业园片区为成交热点。临深片区新房住宅成交1853套，环比下降23.1%，主要由于大岭山、黄江、塘厦等成交热点区域供应趋紧，成交跌幅较大。但整体来看，仍处于历史高位。

• 11月东莞二手住宅成交3305套，环比上涨10.7%，但处于低位水平，成交热点集中在黄江、樟木头、东城、虎门等地；临深片区成交968套，环比上涨7.9%，虎门取代黄江占据成交榜首。近期新房供应增加，客户打新意愿较高，分流二手市场。二手成交均价为16743元/㎡，临深片区二手住宅成交均价为19007元/㎡，基本稳定。

惠州临深片区包括：惠城区、仲恺区、惠阳区、大亚湾区。

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   惠州楼市

• 共计19宗居住用地成交

• 全市新房住宅成交下跌明显

• 全市新房均价小幅下跌

• 临深大亚湾区维持均价最高

• 全市二手住宅报价微涨

• 临深二手报价继续上涨

惠州出台项目用地监管工作指引

居住用地成交量大幅下跌

• 11月惠州居住用地共计24宗挂牌，19宗成交，总成交占地面积为39.2万平（临深25.5万平、非临深13.7万平），环比↓26.7%；楼面均价为3909元/平，环比↑78.5%。

  
  

• 截止11月底，临深片区仲恺区居住用地成交量达到230.6万平，保持最高。11月宅地成交集中在博罗县与惠阳区，大部分地块以底价成交，仅惠城鹿江沥南岸（25%）、博罗县园洲镇禾山村岗头与虾江经济合作社地段（43%）地块溢价率较高。

  
  

惠州居住用地成交详情

全市新房住宅成交下跌明显

• 11月惠州新房住宅批售18021套，环比↑65%；批售面积178.7万平，环比↑57.8%。

  
  

• 11月惠州新房住宅成交15558套，环比↓9.7%；成交面积163.2万平（临深120万平、非临深43.1万平），环比↓ 9.3%。

  
  

  
  

  
  

临深片区新房住宅存量情况

• 11月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况：

  
  

• 惠城区↑7.9% ，惠阳区↑4.8% ；仲恺区↓11.2%，大亚湾区↓0.3%。

全市新房均价小幅下跌

• 11月惠州全市新房成交均价为12443.0元/㎡，环比↓1.3%。

• 11月临深片区新房成交均价为13361.3元/㎡，环比↓1.6%。

  
  

大亚湾区新房均价维持最高

• 11月临深仅大亚湾区新房均价环比↓2.7%至15424元/㎡ ，仍维持最高。

11月惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

临深仲恺区成交重回第一

• 11月惠州临深片区新房住宅成交11503套，环比↓6.7%，面积共计120.0万平，环比↓7.5%，占全市成交的73.6%。

• 仲恺区成交量环比↑35.6%，重回临深片区最高位置，共计3504套、37.3万平，占全市成交总面积的22.8%。

全市二手住宅报价上涨

• 11月惠州二手房挂牌均价为10660元/平，环比↑0.8%。

11月惠州临深片区二手住宅挂牌均价一览表

惠州市场小结

• 11月惠州居住用地共计19宗成交，占地面积为39.2万平，环比下跌26.7%，楼面价为3909元/平，环比上涨78.5%。虽大部分宅地以底价成交，但惠城鹿江沥南岸、惠阳区秋长街道、博罗县园洲镇禾山村岗头等地块成交价较高，拉高整体均价。

• 11月惠州新房住宅批售18021套，环比大涨65%；新房成交15558套，环比下降9.7%。11月各房企进入年终冲刺阶段，推货节奏加快，整体供应上涨。成交量小幅度下滑，但整体市场形势优于去年同期。临深片区新房住宅成交11503套，环比下降6.7%，仲恺区成交3504套，重回临深成交量占比最高。新房成交均价为12443元/㎡，环比下跌1.3%，惠阳区均价涨幅最大。临深片区新房成交均价小幅下跌至13361.3元/㎡。整体来说全市均价维稳，各区县小幅波动。

• 11月惠州二手房挂牌均价为10660元/平，基本稳定；临深各片区二手成交均价均呈上涨趋势，仲恺区二手均价涨幅最高。

中山临深片区包括：南朗镇、火炬开发区、东区、民众镇。

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   中山楼市

• 无居住用地成交

• 全市新房住宅成交大幅上涨

• 全市新房成交均价上涨

• 临深火炬开发区成交连续4月第一

• 全市二手住宅成交均价稳定

• 临深二手均价继续走高

深中通道建设目前正稳步推进

11月无居住用地成交

• 11月中山无居住用地成交，另新增5宗土地挂牌。

• 截止11月底，成交占地面积最大的是东区地块，而成交楼面价最高依然是南朗镇地块。

全市新房住宅成交大幅上涨

• 11月中山新房住宅批售4715套，环比↓28.5%；批售面积47.1万平，环比↓30.6%。

• 11月中山新房住宅成交7672套，环比↑46.6%；成交面积81.9万平（临深29.6万平、非临深52.3万平），环比↑43.9%。

临深片区新房住宅存量情况

• 11月中山临深片区新房住宅存库套数环比变化情况：

• 东区↑1.0%；南朗镇↓13.5%，民众镇↓12.2%，火炬开发区↓4.8%。

  
  

临深新房成交均价明显下跌

• 11月中山全市新房成交均价为15099元/㎡，环比↑3.9%；

• 11月临深片区新房成交均价为17380元/㎡，环比↓9.8%。

临深片区东区预售备案价维持最高

• 11月临深片区备案均价东区保持最高，涨幅高达3.5%，南朗镇基本保持稳定；火炬开发区及民众镇跌幅较大。

  
  

11月中山临深区新房均价一览表

临深片区新房成交量大幅上涨

• 11月中山临深片区新房住宅成交2829套，环比↑62.3%；成交面积29.6万平，环比↑53.7%。

• 11月火炬开发区成交1381套、14.6万平，连续4个月保持临深片区成交占比第一，占全市18%。

全市新房市场实际成交TOP10

全市二手住宅成交均价小幅上涨

• 11月中山二手住宅成交均价为11333元/㎡，环比↑0.6%。

11月临深片区二手住宅成交均价一览表

中山市场小结

• 11月中山无居住用地成交，新增5宗居住用地挂牌。

• 11月中山新房住宅批售4715套，环比下降28.5%，刚需产品仍为主力，增量最多为中心组团（西区和东区为主力）；新房住宅成交7672套，环比大涨46.6%，改善型产品占比有所提高，受深中通道建设推进及翠亨新区重点项目规划等利好影响，中山新房市场回暖明显，成交量创近一年新高。新房成交均价为15099元/㎡，涨幅明显。临深片区新房住宅成交2829套，环比大涨62.3%，火炬开发区连续4个月保持第一，成交主力为招商禹洲云鼎府（235套）与万科中天西湾汇（210套）。临深片区新房成交均价为17380元/㎡，环比继续走低，主要由于火炬开发区新盘合强熹时代、澜溪泮岛均价较低造成。

• 11月中山二手市场整体较稳定，成交均价为11333元/㎡，环比上涨0.6%，临深各片区均价微涨。