宝安高标准推进“金蚝小镇”城市更新建设

今年6月30日，沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元经市政府批准后公告。这个目前全市规模最大的城市更新项目正式亮相后就一直备受社会各界关注。

该项目统筹规划面积约3.1平方公里，拆除范围面积1.4平方公里，涉及的股份合作公司多达13家。金蚝小镇项目不仅规模庞大，该项目还承载了深圳" target="_blank">宝安区历史文化保护活化，解决片区现状建筑质量较差、市政设施陈旧及公共空间的责任。其中包括天后古庙等18处历史风貌建筑，沙井古墟是深圳四大古墟之一，是深圳西部不可多得的历史文化遗产。

“让城市留下记忆，让人们记住乡愁”。习近平总书记近期在广东考察时指出，在改造老城、开发新城过程中，要保护好城市历史文化遗存，延续城市文脉，使历史和当代相得益彰。现在我国经济社会发展很快，城市建设日新月异。越是这样越要加强历史文化街区保护，在加强保护的前提下开展城市基础设施建设，有机融入现代生活气息，让古老城市焕发新的活力。

宝安区探索通过采用“重点城市更新单元+历史风貌街区活化”的实施路径和“政府规划统筹+市场主体实施”实施模式，探索建立历史文化遗产保护激励机制，将沙井大街片区的连片旧村和历史风貌区一并纳入城市更新拆除重建范围，按照批准的历史风貌区保护专项规划要求对历史建筑、历史风貌区进行保护、保育和活化提升，打造具有示范效应和引领作用的历史文化街区，以及浓缩鹏城历史与精神的海洋人文中心、粤港澳的文化名片。

深圳乡土教材的活字典，粤港澳大湾区的海洋文化地标

沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元东起环镇路，西至西环路，南起寮丰路，北至北环路，规划研究范围约3平方公里，涉及13个社区（股份合作公司）。其中，重点更新单元拟拆除范围面积约为1.4平方公里，沙井古墟历史风貌区范围约23公顷，拆除范围内现状以城中村、旧屋村为主，总建筑面积约217万平方米，现状容积率约1.55。

走进金蚝小镇，目之所及的大部分建筑和设施严重老化破旧，文化遗存和历史风貌建筑较为破败。小镇的核心区域沙井古墟，曾经是深圳交易最活跃的四大古墟之一，自宋代至今，拥有上千年的历史，是深圳城市移民历史和经济发展脉络源头，如今却发展成为混合了城中村的最大历史街区。沙井大街片区（金蚝小镇）还是和南头古城（政治中心）、大鹏古城（军事中心）并列的经济和文化中心，是鹏城成长的见证者和记录者。

古墟现存宋、明、清、民国等各个历史时期的文物保护单位共29处，其中1处省级文保，2处区级文保， 26处未定级不可移动文物，及大量历史风貌建筑，整体呈现出鱼骨状格局的半月形古村的空间格局，并逐渐孕育出享誉世界的以蚝文化为代表的海洋文化，具有较高的整体保护价值。

在深圳大学《历史风貌区价值评价》的14个风貌区排名中，沙井古墟仅次于南头古城位居第二。其墟村结合的风貌是沿海传统聚落受海洋贸易影响的典型代表，是海陆交界处的产业发展使其成为珠江口东岸的重要经济支点，更是沙井的盐、蚝生产及商贸活动是国家海疆治理的历史见证。

在日前举行的沙井大街片区（金蚝小镇）历史风貌区历史文化遗产保护和活化利用讨论会上，中国文物学会会长，故宫博物院第六任院长单霁翔指出，沙井古墟是深圳乡土教材的活字典，体现深圳文化、深圳传承和深圳精神。

他还建议，沙井古墟的保护及活化需要十分细致的前期调查，对街巷肌理、地域文化进行重点保护，明确政府、企业以及当地百姓组织（例如业主委员会）扮演的角色，采用有智慧的市场化的运作。

复杂性与实施难度堪称旧改之最，急需推陈出新解决实际问题

事实上，金蚝小镇项目的复杂性与实施难度堪称旧改之最。金蚝小镇是目前为止规模最大、涉及权属单位最多，且历史风貌保护区范围最大的更新单元项目。

长期以来，沙井古墟历史风貌建筑部分损坏严重，该片区内存在道路不通畅、公共利益配套设施缺乏及内涝严重等问题，片区更新意愿十分强烈。然而，单单涉及的13家股份合作公司就需要都召开股东大会，这样的周期十分漫长。片区3平方公里规划研究范围内合法比例仅为39.2%，远达不到60%的门槛要求。如果单纯依靠市场主体力量，则较长时期内都难以推动金蚝小镇成片开发。

另一方面，因片区内约23公顷的历史建筑风貌区需整治活化，中小学等公共配套设施紧缺及现状较高容积率等的限制，更新后可实际开发建设用地面积较少，新建物业较大比例需用于还迁，可售面积相对较少，经济可行性不高导致市场开发动力不强。

同时，深圳市城市更新“十三五”规划也将金蚝小镇风貌区整体纳入限制拆除重建区以及市城中村综合整治区划定范围，造成沙井大街片区范围内有5个社区按照一般更新单元思路无法立项，导致社区利益不平衡。

高标准规划引领，片区统筹一揽子解决痛点问题

面对难题，宝安区坚持片区统筹，进行高标准规划，将沙井大街片区（金蚝小镇）周边约3平方公里纳入片区规划统筹范围，通过对用地结构与用地布局、道路交通组织、公共设施配套、龙津河水治理、历史文化整治与活化等进行统筹规划，一揽子解决沙井大街片区（金蚝小镇）文化保护缺失、交通拥堵等痛点问题。规划提出“利益共享、统一核算、整体平衡”的社区利益统筹思路，实现政府、社区各利益主体的多赢。同时对具体实施路径提出合理建议，对是否具备经济可行性进行充分的论证。

最终，“重点城市更新单元+历史风貌街区活化”的实施路径和“政府规划统筹+市场主体实施”实施模式成为金蚝小镇的选择策略，探索建立历史文化遗产保护激励机制，打造具有示范效应和引领作用的历史风貌街区。

规划还提出“利益共享、统一核算、整体平衡”的社区利益统筹思路，按照“优先满足社区还迁、保障社区相同拆赔比”的原则构建社区利益共同体，实现政府、社区各利益主体的多赢。在规划时序上，制定了“分类分片分期”的实施策略。并通过开展城市设计竞赛、组建多专业领域专家顾问团队等方式，多角度探寻沙井大街片区（金蚝小镇）实现文化复兴、城市再造的合理路径。

近期，宝安区发展研究中心和沙井街道联合举办了区政府顾问“沙井街道城市规划和文化融合”实地调研及专题研讨会，与会专家指出，宝安要争做深圳城市建设领域的先行示范，把高容量城市更新和城市发展与低容量的原状保护甚至修旧如旧结合起来，创造一种新的空间场景，使这个“不一般”的城市更新，在全国具有示范性和可复制性。

突破常规的“以拆论拆”，实现保护和开发共赢

2019年2月，市规划和自然资源局出台的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》。其中明确提到：保留已纳入市政府公布的深圳市历史风貌区、历史建筑名录或市主管部门认定为有保留价值的历史风貌区或历史建筑，且实施主体承担修缮、整治费用及责任，并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府的，可增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的30%计入转移容积等。这就意味着类似金蚝小镇这样的项目，可以在保护活化历史风貌区和历史建筑的前提下，通过利用好相关奖励政策，平衡各方利益，实现保护和开发的共赢。

很快，金蚝小镇成为深圳首个受益项目。2019年3月，市规划和自然资源局与宝安区人民政府签订了《共同推进规划与自然资源管理合作框架协议》，以沙井金蚝小镇为试点，率先使用容积率审查规定中关于历史风貌区保护奖励政策，探索历史文化遗产保护机制。

突破常规的“以拆论拆”，探索将历史建筑、历史风貌区等“不拆”的空间纳入城市更新拆除范围进行统筹，通过容积率转移或者奖励等方式，鼓励实施主体自行理清经济关系，按照批准的整治提升方案对历史建筑、历史风貌区进行修缮整治和活化提升后，作为贡献用地（包括土地上的建筑物、构筑物等）无偿移交政府，共同打造一批特色文化街区，提升宝安城市文化内涵。

沙井大街片区（金蚝小镇）涉及13家社区股份公司、近万股民，项目规模大、主体多、问题复杂。为加快推动项目立项，沙井街道办创新成立金蚝小镇片区党委（非建制性区域化党组织），引领统筹工作区域内各类组织、各方力量、各项工作、各种资源，通过发放宣传手册、开展政策宣讲、引导实地考察、测量测绘、党员先锋模范带动、全体动员和个别约谈等方式联合开展拆除范围内3094个地块的更新意愿征集等相关工作。在片区党委引领下，社区股份公司及各方力量迅速达成共识，激发基层治理和共同发展的内在动力，仅一个月时间，13个股份公司均通过了股东大会决议，其中11家股份公司以超过90%的意愿高票通过，通过率创近年来新高，最终同意拆除重建的用地面积达到1.16平方公里，更新意愿超过80%，有效推动了沙井大街片区（金蚝小镇）更新立项。

目前，沙井大街片区（金蚝小镇）计划已获批准。区城市更新和土地整备局以及其他职能部门按照各自职能加快推动沙井大街片区（金蚝小镇）规划的申报工作。