内循环时代，楼市逻辑“骤然生变”！

文 | 刘晓博

在这个中国农历庚子年里，世界发生了太多的变化：百年不遇的疫情，引发了全球百年不遇的货币大放水，中美战略博弈因疫情和美国大选变得更加激烈……

为此，中国提出了全新的发展战略：加快形成“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

这个新的发展战略，又对楼市、股市、实体经济产生了深远的影响。看不懂这一点，你未来15年乃至更长一段时间的投资，将可能出现重大失误。

一、楼市投资逻辑发生巨变！

在国家提出“以国内大循环为主体”的战略之前，楼市投资的基本逻辑是：优先在大城市配置住宅，越多越好。

“内循环时代”这个逻辑变了。如果你持有太多的住宅，将成为国家调控的“目标群体”，等待着你的，很可能是累进制、惩罚性的房地产税、遗产税！

因为“内循环时代”，稳增长、保就业需要启动内需。过高的住房价格，会抑制居民消费的提升。

为此，中央在十九届五中全会通过的“关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”里提出：

• 1、完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重。
• 2、完善再分配机制，加大税收、社保、转移支付等调节力度和精准性，合理调节过高收入，取缔非法收入。

这两段话意义深远，意味着：在未来5年到15年的时间里，中国将健全地方税、提高直接税比重，还将致力于缩小贫富差距。

房地产税就是重要的地方税，也是重要的直接税；至于遗产税，也是地方税、直接税。

未来国家将越来越重视“共同富裕”，这是改革开放之初的庄严承诺。现在40年过去了，国家要兑现承诺。近期的针对互联网大企业的反垄断，以及蚂蚁集团暂停上市，都有“防止贫富差距扩大”的政策含义。

民粹主义思潮正在全球兴起，“缩小贫富差距”正是民粹主义思潮的一个重要方面。所以我们看到，韩国房价大涨之后，政府毫不犹豫地出台了累进制、惩罚性的房地产税率，在新加坡也有类似的做法，德国政府甚至直接干预租金价格。

可以想见，随着大城市住宅供需矛盾越来越大，未来中国的房地产税、遗产税也一定会有累进制、惩罚性的税率，让富人多缴税、承担更多的社会责任，以降低贫富差距、减少社会矛盾。

所以，房地产的投资逻辑变了，即便你资金充裕、可获得稀缺的购房资格，也不能在大城市集中持有多套住宅，一来会有重税，二来可能违法。

这时候，多余的资金投到哪里？大城市位置好、配套好的“非住宅物业”，尤其是有居住属性的商务公寓，就成为理想的投资工具。

近期，香港为了活跃楼市、拉动经济，取消了“非住宅”的双倍印花税（最高税率8.5%），而住宅高额的“从价印花税+买家印花税”（最高税率30%）并没有降低。

这就告诉我们：未来“非住宅”和“住宅”是两个完全不同的领域，“非住宅”受管制、承受高税率的机会要比住宅低。这跟目前“非住宅”税负重、住宅税负轻的情况，是恰恰相反的。

二、深圳的奢华公寓为何受追捧？

深圳是中国楼市的风向标。无论是2015年到2017年那一轮牛市，还是新冠肺炎后楼市的回暖，深圳都是“领头羊”。

这里面至少有三个原因：第一，深圳经济发达，民间充满活力，人口增长一直领先全国；第二，深圳土地有限，住房供需矛盾比较大，常住人口自有住房率不到25%，是全国偏低的；第三，深圳城市地位不断提升，中央赋予的管辖权、改革权、立法权都在加大，吸引了大量新经济企业、总部企业的迁入。

在深圳楼市，还出现了一个独特的现象：奢华商务公寓成为拉动深圳房价的主要力量。

在其他城市，商务公寓无论位置多么好、品质多么优，价格基本上都低于同类住宅，甚至连7折都不到。深圳则不然，在后海、福田中心区、前海、蛇口等片区，都出现了优质商务公寓价格高于住宅的现象。

为什么会这样？四个原因不容忽视：

• 第一，深圳是少数有货真价实商务公寓的大城市。这些公寓在批地、规划用途的时候就是居住型的公寓，而不是商办公寓、产业公寓。在今年的调控中，深圳宣布以后不再批商务公寓用地，可售的商务公寓新房越来越少。
• 第二，深圳福田、南山、罗湖等中心城区的商务公寓，是可以申请学位的，有着“准住宅”的属性。
• 第三，深圳商品住宅过于稀缺。配套好、位置好、户型好的住宅尤其稀缺，高端市场长期得不到满足。
• 第四，深圳的商务公寓不限购，再加上深圳地位不断上升，气候好、环境好，城市年轻、有活力，因此深圳的奢华商务公寓就成为全国乃至全球富人眼中的“优质资产”、“世界型资产”。

2020年12月6日，《2020胡润中国最具投资潜力区域百强榜》公布，在中国最有投资潜力的10大城区里，深圳福田区、南山区、龙岗区、宝安区跻身前十，数量位居全国第一。北京、上海、广州则分别只有3个、1个、2个城区进入前十，由此可见深圳投资潜力之巨大。

三、福田的深圳中心地位不可动摇

谈到深圳的发展趋势，大家爱用“一路向西”来描述。的确，从深圳10个区经济总量来观察，南山区在2019年率先突破了6000亿元，位居全深圳第一。

但要论地位之重要，定位之高，福田区仍然是各区的“老大哥”。比如在2020年6月深圳公布的《粤港澳大湾区建设深圳指引》里，给各区的新定位就可以看出来。

福田区的定位是“聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区”，南山区的定位是“创新资源集聚辐射枢纽功能的中央智力区”，罗湖区的定位是“老城区焕发新活力的国际消费旅游区”，宝安区的定位是“珠江两岸协同发展的区域服务中心”……由此可见，福田区作为“深圳首善之区”的地位非常明确。

尤其是福田中心区作为深圳首屈一指的金融中心、政治中心、总部基地的地位，是不可动摇的。

或许有读者会问：前海不也是以金融为中心的片区吗？南山未来会在金融上赶超福田吗？

我的答案是：不可能。

因为以“小平铜像”为核心的深圳中轴线，就在福田；深圳市委、市政府在福田区，深交所在福田区，绝大部分金融企业总部在福田区。这种集聚效应是很难被替代的。

金融是牌照管理的行业，它不仅需要围绕核心市场（比如深交所）布局，还需要围绕行政中心布局，这样办事效率才高。

比如上海成为全国金融中心很多年了，但上海汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额）一直跟北京差距很大，北京基本上等于“上海+杭州”。大量金融企业总部仍然留在北京，留在西城区的金融街，就是因为这个原因。

上图是深圳2019年主要城区的金融增加值以及占全市的比重，福田区优势非常明显，南山区不到其三分之一。福田一个区的金融增加值，就占了全市的将近一半！

如果说南山区是深圳的科技中心，那么福田区是深圳绝对的金融中心。金融和科技，是成就一线城市、一流城区最重要的两个产业。

另外值得注意的是，福田区还是深圳的第一消费中心：2019年福田区社会商品零售额达到2200亿元，占全市的33.4%，是南山区的2.53倍。福田区的常住人口跟南山区基本相当，这意味着福田区人均消费是南山区的2.5倍左右。

也就是说， “深圳的钱”主要汇聚在福田，也主要通过福田区“花出去”。看懂了这一点，你就会理解“大哥毕竟是大哥”这句话的真实含义！

四、深圳的“掌门资产”来了！

在楼市迎来“2020之变”的时刻，在深圳福田中心区，稀缺的深圳“掌门资产”出现了，这就是“深圳中心·天元”即将发售的T3、T4两栋奢华商务公寓新品，带精装修交付。

这批产品面积在266—330平方米，当它们卖完之后，福田中心区将基本上没有3500万元以下的、以新房入住其中的机会了。

熟悉深圳楼市的人都知道，“深圳中心·天元”是岗厦旧改的一部分，岗厦旧改是由金地集团、卓越集团、大百汇集团共同投资的超级项目，占地面积占福田中心区的接近九分之一，配套了高档住宅、奢华公寓和3个购物中心，高端商业面积达到29万平方米。居住在这里，可以便捷地享受深圳中心区的9大功能——行政、金融、文化、交通、会展、购物、酒店、公寓和居住。

项目的地理位置极为优越，处于深圳两条最重要轴线的交汇点，这两个轴线就是横向的深南大道和纵向的“小平铜像—市民中心”中轴线。

项目的斜对面，是深圳市政府所在的“市民中心”和深交所。旁边是亚洲最大的地下高铁站——福田站，通过福田站向南14分钟就可以到达香港西九龙，向北则可以连通全国主要城市。

除了福田高铁站，在香蜜湖东还规划了时速高达600公里的“广深磁悬浮”深圳香蜜湖东站，直接联系广州东站。另外，在“深圳中心·天元”项目旁边还有多达8条地铁线路。（见下图）

项目所在的福田中心区，是对标“曼哈顿+硅谷”的世界级金融商务决策中心，集行政、文化、金融、商业、交通于一体，汇聚80多座高端写字楼、全市约70%金融持牌机构、超百家世界500强企业，年创造上千亿税收。

福田中心区的西侧，规划了香蜜湖金融街，未来将成为深圳新一代的城市客厅、金融总部基地，还将是深圳主办世界级商务活动和国家重大主场外交活动的场所。（下图为“香蜜湖片区山海绿轴示意图”）

福田中心区向南，是内地联系香港的两大重要口岸——皇岗口岸和福田口岸。在两大口岸、福田保税区以及对面的河套地区，规划了深港科技创新合作区。在深圳特区建立40周年庆祝大会总书记的讲话里，提及了大湾区四大重点片区，前海和深港科技创新合作区位居第一和第二。

香蜜湖金融街和深港科技创新合作区两大国家级项目的启动，将全面提升福田中心区的地位和价值。

“深圳中心·天元”就是在这样浓墨重彩的国家战略片区里诞生的，深圳优质的“掌门资产”。

居住在这里，你不仅能拥有全球的视野、超级的金融资源、一流的行政资源，还将拥有深圳顶尖的圈层和资源整合便利，便于运营自己的企业王国，打造百年企业。

这里跟后海、前海、蛇口奢华公寓的最大区别，主要体现在两大方面：

• 第一，“深圳中心·天元”已有的客户，主要是上市公司的老板、总裁、董秘、大股东等，而且偏重于金融行业。他们实力雄厚，风格低调，不喜张扬。
• 第二，“深圳中心·天元”的客户更重视商务活动的效率：市民中心有深圳级别高、效率高的审批窗口，有福田高铁站、香蜜湖高铁站（规划中）和两个口岸，可以便捷联系香港和内地市场，附近金融总部企业众多，贷款、调拨资金方便等等。而这些优势，恰恰是后海、前海、蛇口等片区不具备的。

比如我一个朋友，他是一家企业的老板，在蛇口和后海都有豪宅，但他更喜欢住福田中心区，最大的原因就是商务活动更方便，生活、工作效率更高。

“深圳中心·天元”T3、T4栋（见上图），拥有三层立体大堂——车库大堂、首层大堂、架空层大堂。车位比达到了1:2，电梯则做到了3梯1户、私家电梯厅入户。

项目的各个环节，都邀请了全球一流的设计团队精心打造，比如：L&O、Matrix design、Aedas、WSP、MVA、LPA、奥雅等。

小区内有“水之园”半弧形无边际泳池（下图），“空中森系”景观空间，物业管理则由金地物业旗下高端服务品牌“荣尚荟”负责，为客户提供安全、舒适、私密、尊享的生活空间。

不要以为住在福田中心区只有工作的氛围，这里还有一流的生活氛围。

仅岗厦旧改项目，就为“深圳中心·天元”提供了29万平方米的商业空间，而福田中心区里还有中心城、皇庭广场、卓越世纪中心、星河cocopark、购物公园、平安金融中心等大型购物场所，深南路北侧还有深圳中心书城、音乐厅、图书馆、博物馆、美术馆、城市规划馆等文化设施。

项目周边还拥有市民中心南广场、莲花山、中心公园、深圳高尔夫球俱乐部等公园、绿地。

可以说，“深圳中心·天元”提供的不仅仅是便于掌控企业、把握商机的“掌门资产”，还是非常适宜生活、可以传世的“家族资产”。