12月1日，深圳市住建局发布了11月的楼市成交数据，其中有两项指标值得关注：
1、一手住宅方面，成交创下近一年来最高记录，增量同比逼近1倍。数据显示，11月新房成交6296套，环比增加36.37%，同比增加97%；成交面积62.73万平，环比增加39.28%，同比增加90.27%。
2、二手住宅方面，11月成交量持续走低，全市二手房成交仅5812套，环比增加15.11%，同比减少27.47%；成交面积50.29万平，环比增加44.78%，同比减少24.11%。
一二手房的成交差距如此之大，免不了让人联想到近来深圳的“打新热”，这一市场怪象甚至还被新华社点名批评。
受限价政策影响，深圳一二手住宅的价格倒挂严重，这使得人们纷纷加入到“抢新房”的浪潮中。特别是最近一周的新房市场尤其火热，11月的新房成交量很大一部分就来自这最新的一批新房成交数据。
以近期开盘售罄的华润城润玺一期来说，13.1万/平的均价与周边18万/平左右的二手房相比，每平差价5万，当真买到即赚到，人们打新也就不难理解，也难怪最近开盘的新房全都以售罄告终。
新房卖得如此火热，二手房的表现却每况愈下甚至需要用到“惨淡”来形容，市场究竟怎么了？
“小范围的情况是大环境的缩影。”
为了探明市场真相，这一次村长来到福田实探香蜜湖-石厦两大学区，试图从片区学位房入手、以小见大了解市场，给大家最简单粗暴的数据说明。
香蜜湖：价格高涨，成交近乎寥寥
香蜜湖，深圳传统豪宅区，拥有深圳高级中学（南校区）、明德实验学校（香蜜校区）等优秀的大牌名校，其中的深高南还是传统“四大”之一，教育实力可见一斑。
链家网数据，今年来香蜜湖的二手房价格呈上升趋势，10月的二手房均价达到152418元/平，较去年同期的121782元/平上涨30636元，涨幅达25.16%。
支撑这个价格的最大要素就是当地的学区，在今年的中考中，深高南440分以上39人，占比5.46%，全市排名第五；明德实验440分以上2人，占比1.27%，全市排名第十九。这个排名包含公立学校和私立学校两种。
（深高南）
（明德实验）
优质的教育保障，加上宜人的环境，使得香蜜湖入住率极高，同时二手房的价格也挂到很高，让人不敢轻易接近。
在此次考察出发前，村长在链家网上了解到，自7.15新政以来，香蜜湖二手房成交极为惨淡，四个月来竟只有5套成交，时间分别是7月17日、7月28日、7月29日、9月2日、10月24日。
成交面积主要是100-156平的3-4房，可以判断为是有学位需求的改善型群体。
下午两点，我们进入一家中介门店，发现只有两个中介坐在办公桌前，看到我们后急忙起身招呼，语气中透着些许欣喜和期待，似乎我们的到来打破了他们的宁静，还有点出乎他们的意料。
中介表示：“这段时间来看房子的人比买房子的人多，而且多集中在周末，或者直接在APP上以VR的形式看房，像你们这样工作日直接来门店的还是比较少的。”
对于门店中人员较少这一现象，中介用“内部培训”这个词做了解释，并说“现在都是在线上与客户沟通，所以对话术的要求比较高，同时还要对房源有较深的了解，这样给客户介绍的时候才不会说不清楚。”这
对于香蜜湖新政后成交低迷这一现象，中介也向我们做了解释，原因在于
1、这边的房源多以大户型为主，单价高、总价也高，7.15新政对于总成交价达到750万以上的房源都定义为豪宅，这给购房者带来了豪宅税的烦恼；
2、选择置业香蜜湖的多是改善型客户，二套房的首付款较高，压力也比较大； 3、再加上限购要求变严格、房票减少，成交自然会有下降。
不过对于没有成交这个结果，中介却说：“其实业主们都是身家千万的富翁，卖不出去就挂着，他们不差钱也不着急卖，只是苦了我们这些打工人，看到其他片区的同事有成交我们都很羡慕，只能自己多努力些，毕竟这边是豪宅，成交周期本来就会长一些。”
听完中介的介绍，村长也多少感受到他们的不容易，不过也像他所说香蜜湖的业主不差钱，即使成交周期长也无所谓，重要的是房价不能降，成交慢慢来吧。
石厦：成交缩水一半，挂牌价格却上涨
走过香蜜湖，下一站我们来到了石厦，福田区委坐落于此，同时这里的学校也很出彩，相较于教育第一梯队的深高南，这里属于第二梯队，学校是石厦学校。据了解，石厦学校是福田区最早的一所九年一贯制实验学校。
今年中考成绩440分以上有5人，占比0.98%，全市排名第二十七位。
与香蜜湖不同的是，石厦的生活气更浓，街上来来往往不少行人，不可否认的是这里的小区楼层并不太高、环境也没有香蜜湖那么幽静，整体的二手房均价也要低很多。
链家网数据显示，10月石厦的二手房挂牌均价约106748元/平。
从去年11月开始，石厦的二手房价一路上涨，虽然上行缓慢，但可以看出市场是很乐观的。去年同期当地二手房均价约80078元/平，截至目前价格上涨26670元，涨幅达33.31%。
价格上涨是市场乐观的表现之一，成交量也传递着石厦二手房受欢迎的程度。
去年11月11日深圳取消豪宅税，市场上所有144平及以下的房源全部免去豪宅税，买房一下便宜好几十万。
石厦由于建设较早，片区内的小区户型普遍不大，多是几十平的小户型，豪宅税取消后这里的成交涨势凶猛。
村长整理了今年自1月以来，链家网上关于石厦的二手房交易情况，如下图。
今年上半年，除2月受疫情影响成交较少外，其余月份的成交情况都很好，4月的成交量甚至达到49套。要知道这只是链家一个平台的数据，市面上还有很多其他的二手房交易平台，如果全部统计的话，成交量肯定还要高很多。
但是7.15新政后，石厦的二手房成交下滑明显，可以说是腰斩。8月、9月、10月的成交量都没有超过20套，11月更是少到只有7套。
中介给到的回复是，新政后对于购房名额的要求变得更加严格，很多人因为社保年限的原因无法购房，这使得市场上少了一部分购买力。如果是购买二套房，首付款也提高到了7成，这对于购房者来说压力又增加了很多。
很显然，7.15新政对于二手房市场的影响是很大的，不仅导致香蜜湖的豪宅成交惨淡，石厦小户型的成交也受波及，成交缩水一半。
随后，中介带我们去看了位于石厦学校学区范围内的两个小区，金地翠园和碧馨苑。
金地翠园社区相对大一些，共有6栋单元楼，中介带我们看的房源位于5栋的中间楼层，98平3房2厅是现在很多刚需购房者喜欢的户型，南朝向的客厅光线很充足，目前这套房源挂牌价是1198万。因为靠近学校，小区内还算安静，唯一的不足可能就是建设年代较久远，建筑风格较为港风。
碧馨苑是独栋塔楼，3梯12户，共有20层，90平户型被设计成3个房间，同样是南朝向，光线充足又不会太晒。业主将房子装修的很好，并且表示愿意谈价，让原本960万的总价变得更有吸引力。
在谈话间中介表示，石厦的业主多是“改善型业主”，想要卖掉现有的房子去换更大、更好的房子。所以这里的业主都很愿意谈价，只要价格合适，符合他们的心理预期，很多都是愿意卖的。
“现在虽然成交变少了，但是每个月还是有房子卖出去，你们在（链家）平台上也可以看到，现在比较明显的差别其实是挂牌量少了，像碧馨苑、金地翠园这两个小区，一共就只有3套在售，不仅客户买房门槛高，业主卖房的心态也有了变化。”中介如此说道。
在链家网上可以看到，从6月开始石厦新增房源量确实一个月比一个越少，只有10月增加了124套，略微的抬高了走势，但与7月前比较差距仍然很大。
对于新增房源量的减少，中介认为主要2个原因：
1、税费变多，增值税减免从满2年改为满5年 2、可能业主现在也没有资质了，卖了房却不能再买房，所以先不卖了
看来7.15新政的影响深远且广泛，量价同行可能还要一些时间。
当前形势下，第二梯队学区房更具实际增值空间
看过了香蜜湖第一梯队的学区房，也走过了石厦第二梯队的学区房，村长发现：从成交情况来看，石厦明显好过香蜜湖；从价格上来说，香蜜湖有着豪宅区该有的底气，石厦同样也符合老学区应有的气质。
对于要置业福田的朋友，村长有以下几点建议——
1、福田新盘供应量少且贵，不要把希望放在打新上
今年福田入市的新盘少之又少，近段时间开盘的天健天骄北庐可说是今年来福田最浓墨重彩的一笔，但11.3万/平的均价让刚需群体只可远观不敢亵玩。其余推出的项目多以公寓为主，建议把买房的目光投向二手房，至少范围大、选择多，总能淘到满意的笋盘。
2、第二梯队学区房房价更低，更易上手
就此次香蜜湖与石厦的学区房调研来看，对于刚需来说，石厦的吸引力却是要比香蜜湖高很多，虽然学校是第二梯队，目前在深圳的排名不算靠前，但要先上了车才能考虑后面的超车，低房价的房子肯定更易上手。
3、房价未到天花板，还有上涨空间，自住和投资都是很好的选择
目前石厦的二手房均价在10万/平，与香蜜湖有着5万多的差价，说明这里还有很大的上涨空间。
中介表示，石厦现在的市场行情还算可以，小区整体情况不错没有很老旧，购房者最为关注的教育、配套都很完善，还有地铁3号线、7号线，这些都是石厦所具有的优势，自住和投资都是很好的选择。
我们以租房角度为例，链家网显示，石厦目前的租房行情大致是这样的：42平1房租金5000元/月、62平1房租金7200元/月、82平2房租金13500元/月，根据面积大小、社区的新旧程度租金还会有不同程度的浮动。
在最后中介向我透露，石厦的区位决定了这里的未来，房价会涨但不会快速大涨，如果考虑稳健投资，这里会是不错的选择。
· END ·
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价