深圳难题：我有800-1000万预算，该买哪里？

有很多粉丝问，坐标深圳，改善兼保值增值，总价800-1000万以内，现在该不该买房，应该选哪里？

这个问题很普遍，800-1000万预算，在很多城市可以随便挑了，但是在深圳还有点紧巴巴的，虽然不至于买不起房的地步，但也需要精打细算，反复权衡，有所取舍。如果想买到心仪的物业，并非那么容易！

今天，趁着国庆假期，淘哥来仔细谈谈这个问题。

01. 大势：能今年买房尽量今年买

年底前买房往往是大好时机

过了这个村，明年没有这个店了

买房是一件大事，首先要考虑下买房时机的问题，淘哥有几个基本观点。

1、观望有风险。但凡有自住需求的，买得起应该尽早买，等待、观望可能遇到很多不可预期风险。

比如说，市场继续上行，房价上涨。比如说，调控政策出台，买房门槛抬高，失去买房资格或者首付、贷款出问题。还有，好区域、好项目房子卖完了，过了这个村没有这个店了，等等，

淘哥见过了太多案例，因为观望多掏不少钱，甚至买不起、买不了。

2、不要奢望深圳房价明显调整。很多朋友希望715新政会带来热点片区、优质物业的较大跌幅，给你捡漏机会.老实说，这种机会很小。

深圳楼市由于基本面很强劲，所以易涨难跌，即使遇到利空，也往往表现为成交量冰冻，价格松动很慢。

今年715楼市调控之后，一些优质小区依然受追捧。如下图，香蜜湖、红树湾、西乡、坂田的一些样本小区，虽然整体成交不多，但报价还在上扬。有些小区报价下滑，但也就是0.44-1.25%的跌幅。

而且，今年新政还有一个特点是，在全面围堵需求同时，也冲击了供应。很多人卖了房后，失去了再次购房的资格，或者再次购房的能力（首付、贷款成数等），所以这些人干脆就不卖房了，造成供应大幅缩减。尤其一些热门区域、优质楼盘，原本供不应求，供需双方同时下滑之后，价格依然很坚挺。

3、房地产有周期性，每年的四季度往往是一个买房的大好时机。

淘哥认为，房地产有大周期、中周期、小周期。大周期是指十几年甚至几十年的大周期，深圳楼市从2005年开始正式进入大的繁荣周期，其实即使到今天，也没有看到转向的迹象。这其实是过去十几年，深圳人买房赚钱的最内在原因。

中周期则是指，在大周期背景下，每隔3-5年出现的中周期波动。这往往是由于严厉的调控、刺激所导致。比如说过去十几年，深圳楼市出现了2007年、2009年、2012年、2015年、2020年等小高潮，也有2008年、2011年、2014年、2019年等低谷。基本每个小高潮之间，每个小低谷之间，相隔3-5年。而每个小低谷都会高于上一个小高潮，这其实是典型的波浪上升的大牛市特征。

小周期则是指一年之内的波动。一般而言，每年的四季度、年底是买房的大好时机，因为那个时候，很多的房企尤其是上市房企需要冲刺业绩，往往推盘量比较多，选择余地大、价格也比较实在，有时还有优惠。

同时，来年的一季度，往往房价会有较好表现，背后的原因可能是春节期间需求的积累，新移民的流入、年底奖金提供的弹药、金融体系信贷的宽松等，种种原因导致，春节后的三四月往往楼市会跳涨。

所以，淘哥认为，四季度买房是大好时机。相反，淘哥不建议年底卖房，可能一不留神卖了个地板价，而且由于隔了个春节，有可能尾款要到来年3-4月才能收齐，那时房价又涨了。

4、现在，国庆期间就应该去看房!明年热点片区供应或青黄不接。

与往年相比，今年深圳新房供应相对是比较充足的，为了提升供应，深圳大开绿灯出台了一些政策，比如装配式建筑正负0出地面就可以拿预售证等（原本要求多层封顶、高层建到2/3才能预售），大幅提升了楼市入市速度。

但是，这也可能产生一个“寅吃卯粮”的担忧，今年供应这么大，明年、后年供应还充足吗？以淘哥在市场上跑盘的经验看，福田香蜜湖、南山深圳湾和科技园、前海、宝中、龙华红山等热点区域，今年还有些新盘，但明年供应并不多目前新盘脚手架和工地都看不到多少。

如果你有改善需求，现在国庆期间就应该出去看房，尽量在今年解决问题，过了这个村就没这个店了。

02. 800-1000万买哪里？

好房子=片区+学校+交通+商业

高频行为决定房产价值

解决了买房时机问题后，回到最核心的问题：1000万总价，改善买哪里？

既然是改善，淘哥觉得至少有些基本要求，比如说，

片区和人群：片区的城市面貌要好，干净整洁、不能到处是农民房，遍地是电动车。居住人群要相对纯粹，最好是中产及以上为主，谈笑有鸿儒，往来无白丁。这样也是未来片区整体教育水平的基础。

户型：两房只能说是上车，改善至少是三房，最好是四房；

学校：，越优质越好，市一级、区一级名校；

交通：附近要有地铁，距离公司不能太远，上下班要方便；

商业：最好有大型的SHOPPINGMALL，平时老人买菜购物，周末一家人逛街休闲方便；

产品：楼盘品质要高，停车位足够，颜值要高；

其他：周边最好有图书馆、剧院、体育馆等问题配套

......

这些，其实就是好房子的标准，也是过去这些年，被实践反复证明了的，市场表现最佳的物业类型。改善型好房子=片区+学校+地铁+商业+户型。

这些要素为何最重要，因为这些都是和购房者息息相关的高频行为。学校是孩子每天要读书，地铁是大人每天上下班，商业是每天购物吃饭休闲，户型是每天生活居住。一个要素和居住者互动频率越高，对房产价值越重要。

”改善型好房子=片区+学校+地铁+商业+户型“，按照这个标准，有哪些区域可以选择？

1、福田香蜜湖，有深高、明德、荔园等，有山姆会员店、东海缤纷天地、1979。我们来看看香蜜湖的次新房。万科瑧山府没放出房源，6月份参考价是15.7万。

天健公馆只有一套房源出售，110平的3房，报价17万，总价1900万。

2、南山后海，有海岸城和万象城，有南二外和深圳湾学校；南山科技园，有万象天地，有南外；南山西丽，有宝能城，有南科大附校。

南山的华润城一期，上个月一套88平的3房，报价19万，总价1680万。

宝能城最近放盘价大多14万，一套200平的6房，挂牌价14.9万，总价2980万。92.62平米的四房，1350万。

3、宝安宝中，商业有壹方城，学校有宝安实验。新安，有大悦城、宝安中学。

宝中的金泓凯旋城一期，最近一套81平的2房，挂牌价13万，总价1090万。

西城上筑一套105的5房，挂牌价13.5万，总价1420万。

上个月，壹方中心一套180平的4房，挂牌价18万，总价3300万。

4、龙华红山，商业有招华6979，九方，学校有高级中学北校区、龙华实验学校。

前不久8月份还爆出一个特大利好。深圳首家超级商场COSTCO正式落户龙华，预计总投资约90亿元，打造COSTCO华南首家旗舰卖场。淘哥预计未来将产生类似香蜜湖山姆会员店的效果，而这个项目选址就在红山，人民路和福龙路交汇处，附近的楼盘是卓越皇后道、龙光玖悦台和华业玫瑰四季。

5、光明凤凰城，学校有深圳实验，商业未来有玖龙台的MALL。所以龙光玖龙台去年最后一批卖5万出头，现在二手挂牌近8万。

6、沙井海岸城附近，学校有深圳外国语，商业有沙井海岸城。

7、龙岗大运，有星河COCOPARK，龙岗外国语、深中龙初等。

要想改善，自然是香蜜湖、深圳湾最好，但是已经远远超出了800-1000万的预算。买房要脚踏实地，不能好高骛远，就好像找女朋友不能只盯着迪丽热巴，找男朋友不能只盯着彭于晏、胡歌。

现在的现实是，连南山科技园万象天地、宝中壹方城，甚至西丽宝能城，800-1000万也难以买到改善型三房四房了。

如果选择买光明、沙井、大运，这个预算又太高了，资金得不到充分利用，浪费房票。而且可能距离上班地点太远，不适合自住。

淘哥综合权衡认为，这个预算，其实最合适的选择还是红山。

03. 都市核心区+市一级配套

红山非常适合福田、龙华，坂田、布吉改善

深圳的2016-2035年城市总规正在修编之中，深圳未来15年的中心体系是：1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心。

深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）

其中，龙华，和福田、南山一样，是作为都市核心区来规划的，如上图，其中，龙华最核心的红圈区域就是红山。

淘哥认为，龙华红山其实是非常适合福田、龙华等中部片区、坂田、布吉等东部片区改善居住的选择。因为红山的规划定位、城市界面、居住人群其实是不逊色与福田的，而且这里的很多配套，如深高北学校，图书馆、美术馆、儿童医院、招华6979等，其实都是市一级的配套，在周边各区域中是笑傲群雄的存在。

1、红山是龙华最核心、各项配套最齐全完善的区域，龙华人如果要改善，选择是红山是很自然的选择，这个不需要多说。

2、而对于坂田而言，龙坂不分家，以前其实一直属于一个楼市大片区，红山这些年发展更快，学校、商业、交通和配套更齐全，坂田人改善到红山，既能改善居住环境，而且生活不需要太多改变和适应，依然是熟悉的场景，上下班距离和原来在坂田也差不多。

而且，去年以来，坂田房价也上涨了一大波，有些朋友会选择兑现利润，升级到一个更核心的区域。

3、对于布吉而言，布吉更多属于一个上车型片区，片区整体环境相对老化，这个片区要改善往往会离开布吉，可选择临近的龙岗、罗湖、坂田龙华。选龙岗的话，距离核心城区更远了。选罗湖则同样是一个老化的片区。坂田比布吉好，但是距离红山依然有差距。综合比较之下，最佳的选择就是龙华红山。

4、淘哥想强调的是，对于福田人来说，红山其实也是一个很好的改善选择。因为本质上，红山和福田是没有什么区别的。

龙华其实是作为福田的后花园，福田人的居住转移目的地而发展起来了，一直以来，就有很多的福田人选择在龙华置业，渐渐的，龙华的人居环境和居住人群素质其实得到了很大的提高，尤其以房价最高的红山最明显。

房价其实是一个天然的过滤器，无论在片区环境、城市面貌、居民素质还是各项配套水平上，龙华其他区域或许和福田还有差距，但是红山和福田是最类似的。红山整个片区道路笔直宽敞、通行顺畅有序、环境干净整洁、高品质小区林立，往来的市民衣着谈吐，和福田南山其实区别不大。

如果你在福田工作生活，改善到红山其实是个很好的选择，还是熟悉的配方，熟悉的味道，你的生活圈、工作圈、朋友圈都不需要大变化，可以住更大、更新的房子，同样享受优质的教育、配套和商业。

5、其实，对于南山人而言，如果你在科技园工作，选择红山也很好。

因为科技园的润玺，户型是100-120、175-200平米，1000万估计连最小面积的100平的都买不起。蛇口的新世界临海揽山、晗山悦海也类似，1000万最低门槛都够不上。

而且，从最近西丽远洋天著的情况下，南山接下来的热门楼盘，大概率是要无房户优先的，远洋天著无房户就把房子选光了。大部分改善型需求往往都有房了，即使有钱，也只能排在无房户后面当第二批。所以，南山的新盘，1000万总价预算想改善的话，要么钱不够，要么轮不到。

这种情况下，南山要改善也只能宝安、龙华。宝安现在房价也非常高了，而且宝安在售新盘也极少具备“片区+学校+地铁+商业+户型”等多重优质的，因此龙华红山其实是个很好的选择。

04. 红山深高二手13-15万

龙华实验是一匹大黑马

新房比二手依然有限价红利

红山片区拥有两所在全区排名前列的名学校，一所深高北、一所龙华实验。这两所学校同属大学区。

深高北的学区房价格很高了，金亨利首府挂牌价最高到了15万-16万，前几个月，一套89平的4房报价15万，总价1388万。

汇龙湾一套86平的4房，曾经挂牌价16.8万，总价1465万。

龙华实验今年的成绩超出预期，可以说是一匹黑马。2020年中考430分上线12人，比去年增加了10人，420分上线35人，比去年增加28人。

作为龙华区重点打造的四大品牌系列学校，龙华实验学校后劲十足，从去年开始 ，龙华实验学校的生源已经全是一类了，往后生源质量只会越来越优质；全校师资均为海内外名校配置，清华北大名师护航，其中研究生学历108人，全日制博士6人，全国优秀教师、特级教师若干，师资力量卓越。

龙华实验学校学区范围内的二手房，价格也很高了。与片区的新盘：龙光玖悦台，一路之隔的华业玫瑰四季，成交单价突破9万，直逼10万，而去年该盘同户型二手房的单价都不到7万。

来源：链家

淘哥建议大家一定要去龙光玖悦台看看，龙光玖悦台是深耕特区17年之久的龙光，在红山核心区域震撼推出的高品质住宅项目，主力户型95-125平米，目前约800多万可以买优质三房，约1000万左右可以入手阔绰四房，非常适合改善型需求。

1、项目交通便利，双地铁。

项目坐拥4/6号线双地铁线，与红山站无缝连接，一站换乘北站综合交通枢纽，串联城市交通网络。4号延长线也将于年底通车。

其中6号线已经于今年8月通车，6号线途经宝安区、光明区、龙华区、福田区，6号线一二期总长49.396公里，共设27座车站。从红山8站直达福田科学馆，通勤时间约16分钟。

此外，广深港高铁开通后，23分钟红山迅抵香港西九龙，从容畅享璀璨生活。

2、龙光玖悦台拥有优质学区的加持。

龙华今年的黑马学校——龙华实验，是政府斥资打造粤港澳大湾区现代化示范学校。龙光玖悦台与龙华实验学校仅一路之隔，按照官方2020年划分的学区范围，龙光玖悦台在学区内的可能性极大，未来孩子就读的话，接送十分方便。

3、项目的商业也可以说是顶级配置：红山六九七九、COSTCO。

被誉为深圳“第二座欢乐海岸”的红山六九七九，今年已经盛大开业。据了解，开业当晚便迎客流高峰，客流突破十万，为深圳再添生活新地标。

这也是市场上呼声最高、最值得关注的特色商业项目，也是2020年深圳最值得期待的3.0商业。

（红山六九七九实景图）

8月30日，深圳首家超级商场COSTCO正式落户龙华，预计总投资约90亿元，打造COSTCO华南首家旗舰卖场。

此项目将建成为集品质生活与商业配套于一体的超级商业中心区、国际生活休闲区，塑造深圳新型的国际消费中心。

从申请用地的法定图则看，COSTCO就位于龙光玖悦台西侧，龙光玖悦台这一片将形成龙华新的商业中心。

4、项目周边

很多配套和规划，不是区一级的，而是市级的，可以说就是第二个南山商业文化中心区，甚至文化配套更胜一筹。

如：深圳市美术馆新馆建成后将是深圳最大的美术馆；深圳市图书馆调剂书库，建成后将成为深圳第三大图书馆......

龙华两馆

还有政府投资约7.6亿元建设的龙华简上体育综合体，将为红山上塘片区充分增添了浓厚的人文气息。

龙华除了深圳市图书馆、美术馆这两个城市级配套外，还有很多重要项目，例如展览馆、演艺馆、新华医院、第二儿童医院等多达15个在建或规划中的文体设施项目。项目还拥红木山水库生态资源。

5、新中式高端产品，空间利用率高。

再说产品，龙光在深圳最新推出的玖悦台项目，可称作是“玖系”的典范。采用中式禅意园林景观，精雕细琢，用建筑的语言传承着中国的文化。

龙光玖悦台主打改善型美宅，产品为建面约95㎡的三房、113平-125㎡的四房，户型设计属龙光玖系列的集大成，空间利用率高，采光透气效果佳。

不仅如此，项目拥有八重景的园林景观，汲取新中式建筑精髓，营造东方人居大美境界，不愧为“玖系”的典范之作。

建筑，传承着中国数千年的历史文化，历久弥新。

龙光把优美的建筑语言融入到建筑之中，把项目融入到中国的文化潮流里，像龙光玖悦台这样绝版的高品质住宅，势必会成为核心地段新的人居标杆！

目前，项目建面约95-125㎡的智能精妆美宅正在销售中，想趁黄金周假期买房的朋友可以前往营销中心咨询详情。

另外，国庆期间，龙光玖悦台还将举行“十一国潮盛会”，每天都有不同风格的趣味活动，工作人员还精心准备了幸运限时大奖，最高奖励华为P40，感兴趣的朋友千万不要错过了！

免责声明：

本文（广告）对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）