首付50万，滨湖怎么买？祥生云境和荣盛山湖樾，这两盘怎么选？

NO.1 | 壹

问：我在高新区上班，高新的房子买不起，最近在关注合肥" target="_blank">肥西祥生云境和荣盛山湖樾，这两个怎么选？

答：祥生云境和荣盛山湖樾有很多共同点：

1、两个项目都是纯新盘，都会在下半年入市；

2、两个项目都位于北雁湖板块，可以享受到高新区部分配套。同时，因为是肥西产权，具有不限购的优势，最低首付25%。

3、两个项目同一天拿地，都有代建成本。2020年5月14日，祥生以1362万元/亩竞得FX202007号地块，总价14.55亿元，最高楼面价10214元/㎡，溢价率29.96%。竞自持面积达到11200㎡。

同一天，荣盛以1289万元/亩竞得FX202006号居住用地，总价11.2亿元，楼面价9667元/㎡，溢价率29.94%。竞自持面积达到22000㎡。

4、产品规划来看，基本都是小高层+洋房。

祥生云境规划23栋房源，即13栋小高层，9栋洋房，1栋自持房源，配建18班幼儿园，主要是11F+18F产品。

荣盛山湖樾规划销售楼栋15栋，包含4栋洋房（11F）、11栋小高层（15-18F），一共876套，面积约90-120㎡

肥西高层限价1.48万/㎡，小高层限价1.56万/㎡左右，价格可作为参考。

不同点主要为：

1、两个项目一路之隔，祥生云境位于荣盛山湖樾北边。

2、体量大小和容积率不同。祥生云境占地106.83亩，容积率≤2.2；而荣盛山湖樾占地面积86.83亩，容积率1.0≤R≤2.0。

3、品牌。祥生云境是祥生进入合肥市场的首个项目，后续产品口碑、去化成绩、营销动作等决定了项目能否在合肥深耕。祥生2020中国房地产开发企业27强、中国服务业企业500强，目前已实现全国20余省市50余城布局，开发项目190余个。

荣盛山湖樾是荣盛进入合肥的第三个项目，成立于1996年，截至2019年年末，总资产达2545.95亿，已进驻约80个城市，已开发或开发中项目约300个。

总体来说，肥西祥生云境和荣盛山湖樾均位于北雁湖板块，因为是肥西产权，受到肥西限价的限制，不限购也是主要优势。当然，应该买哪个项目，还要根据这两个项目具体的产品、以及最终价格做决定。

NO.2 | 贰

问：想在庐阳区投资一套130-150㎡左右的房子，有没有推荐

答：庐阳区改善盘和刚需盘分化比较明显，130-150㎡的房子很明显是改善楼盘，可以重点关注这两个楼盘：

1、融创长江壹号

融创长江壹号在售高层，主力户型面积约98㎡、128㎡；另外，建筑面积约157-197㎡精装大平层新品入市，限量预约。均价约2.1-2.4万/㎡。

融创长江壹号位于苏宜板块，北二环与颖上路交口。

首先，楼下就是约25万㎡的苏宁广场（在建），加上宜家家居（在建），它们不仅仅是商业综合体，更是具有超大量级的城市综合体；

其次，项目无缝接驳地铁5号线（在建），打造的是一个TOD社区，实现了对资源的占有。

就品牌和产品来看，融创也很有优势，宽景阳台、玻璃幕墙、立面美学、高颜值和极致细节的精装设计等都是引领市场认知的产品，功力深厚。

最近的好消息是，融创长江壹号的学区是六安路小学教育集团、庐阳中学北校区（最终以学区确认函为准）。

2、国贸景成

国贸景成户型面积为103㎡、128㎡，均价2.3万/㎡。

项目位于四里河板块，固镇路与怀宁路交口，一方面配套确实很优秀，永红路小学本部+45中森林城校区双学区加持，公园环绕；另一方面，四里河板块本身可选择性少。

简单来说，融创长江壹号在商业、地铁、品牌等方面更有优势，而国贸景成的环境配套更为突出，具体选择还要看个人预算和具体需求。

NO.3 | 叁

问：预算有限，请问滨湖新区有没有首付50万左右的楼盘在卖？

答：按照首套房计算，首付50万，总价预算160万左右，新房基本没有选择，可以看看二手房。

主要有这几类：

1、小户型学区房。比如文华阁，学区是师范附小和46中双本部，二手房均价3.1万/㎡。而30㎡一室户型，单价突破4万/㎡。

另外，环湖CBD板块的皖新朗诗绿郡（均价2.2万/㎡）、省府板块高速时代城（均价2万/㎡）都有小户型可以考虑。

2、回迁房。比如欣园，成交单价1.5万/㎡左右，总价140万可以买到小三房。欣园位于滨湖烟墩路与四川路交口，学区是师范附小四小和46中南校区。也因为价格低的优势，欣园也是当下滨湖成交热门小区。但劣势也很明显，回迁房质量差、管理差，居住体验感差。另外，滨湖康园、和园等回迁房，140万的预算也能买到。

3、世纪城附近两房户型，比如蓝鼎观湖苑，位于紫云路与庐州大道交口，其67㎡两房户型总价130-140万左右。

如果是纯投资，建议考虑滨湖双本学区房，因为资源的稀缺性，未来还有较大的发展空间。

4、各板块低价二手房的顶底楼，总价160万可以看看，比如金融后台基地板块的华冶翡翠湾、环湖CBD板块的宝能城等。

如果是刚需，建议买两房、三房，可以过度几年；而如果是投资，那推荐买双本学区房。

NO.4 | 肆

问：你好，近期房价有跌吗？准备下半年买房，不知道是不是好的机会？

答：从2016年10月调控之后，合肥房价整体比较稳定。根据金刚石数据，2017年合肥均价为16031元/㎡，到了2020年（截至目前），合肥均价突破1.9万/㎡，稳中有涨。当然，这种稳定是动态的，东、北片区涨幅较小，甚至还有下跌；而西、南片区，房价涨幅较大。同时、学区房、品牌房涨幅较大，反正涨幅较小甚至下跌。

下半年买房主要有两个建议：

1、下半年重点关注两个节点，一个是金九银十，有大量纯新盘入市，纯新盘首开会有一定的价格优势；二是12月份，开发商往往在这个月冲业绩，价格上会有较大的折扣，可以抓住。

2、当然，买什么板块、买什么楼盘，一要看自己的预算，比如纯刚需，可以重点关注新站、瑶海、以及三县，价格相对较低，刚需可上车，但房价上涨动力不足，可以重点关注地铁盘＋品牌楼盘，相对更抗跌；如果是改善或者投资，建议关注热点区域，比如政务区、滨湖区和高新区。

二是尽量避开库存较大的板块、劣迹斑斑的开发商、40年产权的公寓，对于发展较慢的新区/新板块要持有谨慎的态度。