我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：新人首问，尊敬的房姐，本人50岁坐标江苏扬州，在扬州三套房，其中一套90平方自住，另外一套165平和90平出租，年租金10万，2016年在南京雨花台区以儿子名字我们以共同还款人资格贷款170万，首付80万购入一套104平的住房，已经升值100万，现在儿子落户天津，在滨海新区国企上班，想卖掉扬州165平的那套房子，大概有300子弹为儿子买房，想听听房姐建议，如果科学操作这些资产？今年在天津买房可以吗？买天津市中心还是买滨海中心？还是买其他一线城市，天津租房？
回答：天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。
不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强。
子弹300，建议首选北京，剩余子弹可以入手一套天津高性价比板块单价1.8的楼盘，见知识星球内部分享。
天津涨幅跟着北京，北京暂时没有动静，天津今年上涨也没戏。
提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款，以后加上月供，在北京收入30万左右，感觉第二套买的就很吃力，压力山大，请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷？
回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：
1.房屋租金
2.工资收入
3.其他经营性收入
4.现金
5.信用贷
6.信用卡
7.找父母借钱
8.找同学借钱
9.截断再抵押
10.卖掉一套流动性不好的房子
11.卖掉一套流动性好的房子
提问：女神房姐！融创在硚口拍了高价地的话，那时代新世界的投资属性是不是好一些了？带房票的59平小户型23000-24000会站岗吗？
回答：融创一堆CEO，没意义
提问：房姐，您对省会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值
回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。
要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。
传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。
一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。
超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。
这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
距离老市中心不超过15公里
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
提问：房姐您好，我在汉阳有写字楼小商铺小公寓一共有10套左右，现在在中央生活区有两套小户型写字楼在月供，3月份在汉阳保利香颂定购一套临街门面，要两年半以后才交房。4月份在惠民苑定购了一套小街铺，要5月份才能过户，4月份还定购了一套蔡甸的二手公寓西山林语的蜂鸟公馆，想请您帮我参考一下，我的投资方法对不对？谢谢您了
回答：你是做生意的吧？怎么买的全是写字楼和公寓？
有房票的情况下不要碰公寓，我们投资是图的是涨幅不是租金
公寓涨幅小，维护费用高，后期交易税费高达20%
如果有房票的情况下，建议入住宅，有确定收益的...
提问：想截断做抵押，截断需要35，可贷出110左右，请问值得不？如果值得，那拿出多少去做首付较为合理，留下多少月供？
回答：负债率小于30%到40%才考虑，110万一半可以用来做首付，剩下的钱用来还月供，支撑3-5年。
追问：算了一下，截断抵押100万，买一套首付60的房子，还贷近2万一个月，好吓人啊！两年后为避免断供，有什么办法没，新房两年可能还没办证呢，想全身而退都难
回答：负债率要控制好，另外融资的项目挺多的，不只抵押，还有信用贷，信用卡，装修贷等等
提问：姐，请问一下，大面积低单价优势在于杠杆高？
回答：杠杆固然重要，但不是这个流派的优势核心。
核心优势在于更能赚钱。
赢利=（卖出价-买入价）*持有面积*周转
大面积低单价即占了其中两个变量。
提问：房姐您好，笋盘不易见，有种说法叫“制造笋盘”，一直理解不了，可以解释一下么？
回答：房子不是一件商品，而是无数件商品的集合。
无数种价格因素中，有客观无法改变的，也有主观可以改变的，或者因为操作方式而改变的。
比如：
卖家500全款，你变成500按揭；
卖家周期2个月，你谈成6个月；
房子税费100万，你谈成和上家结婚过户。
价格不是一维的。
提问：房姐，广州增城东江逸珑湾20000元/平米适合投资不？
回答：增城太远了，从现在的发展来看，很难跟广州连起来。
增城人口导入也非常困难，需要很久的时间。
如果不能连起来，后期大概率跟东莞一样，就是个环一线卫星城。
提问：房姐，准备买个毛坯二手房，白沙洲三环内。70来平的两房房东报价110万，因为证未满2，因此税费有点高，但手上只有35万，中介说可以把评估价做高一点，这样可以首付20万，贷款90万，然后加上12万左右的后期。想请问1，评估价做高是可以的撒？2，我和老婆公积金都是北京的，我的账上2万，老婆1万7，中介说异地公积金可以用，他估算我们公积金能贷40，剩下的50走商贷。请问武汉异地公积金买二手房是否可以，如果中介到时候没搞定公积金，完全给我弄的商贷，我该如何办，是否提前要在合同里注明他要负责弄成公积金贷款？
回答：1.二手房都可以做高评高贷。2.北京公积金可以在武汉申请公积金贷款。3.可以在合同注明要求
提问：您好，房姐，我是兰州的，兰州的万达茂有必要投吗？首付30的有一票，首付50的有一票，目前兰州有6套房，两套全款顶账房，剩下全是按揭或贷款，目前手里有200子弹，月供没有压力！
回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧，前些年朋友在兰州搞商业地产，血本无归。对于城市的选择，不要盲目分析。
楼市动能和上涨潜力有四点：
1.人口越多、动能越足。
2.南方城市比北方城市动能足
3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大
4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应子弹200，建议优先入手一线城市深圳。剩余子弹入手二线有确定涨幅的城市。6套兰州房产，主场仓位配置太重，房龄老没有潜力的资产建议出手裂变。
80000+8000是最好的配置。二线城市推荐武汉重庆沈阳，其中重庆和沈阳二手不限购。
提问：请问怎么找到靠谱的贷款中介？
回答：怎么找到靠谱的xxx，背后的逻辑都是一致的。比如怎么找到靠谱的美食这个问题？首先你要懂基本的经济学原理。好吃的东西，成本肯定不会太低，比如人均100块的日料肯定是偷工减料的。
其次，越好的东西越抢手，买卖关系发生改变：好吃的，你要排队预约；好用的中介，求人得保持客气。
物以类聚人以群分：找靠谱的美食，首先要找老饕给你指点迷津；找靠谱的贷款中介，首先要找到真才实学的职业炒家。好在怎么找职业炒家这一条已经解决了，大部分人一辈子都在门口被骗子牵着鼻子走。
最后也是最重要的一点，自己需要具备清晰的大脑。能否理解逻辑，能否从纷繁复杂的信息嗅到关键的气味。有了基本的眼光，珠玉才敢在你面前现身。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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