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提问：智慧房姐，子弹二百武汉还有第二套买房资格，想投资武昌区域的融创一号院或东湖复地不知还有没有投资价值？推荐一下光谷笋盘。或武昌片区的学区房。谢谢！
回答：你好，融创一号院或东湖复地都是CEO盘。
投资我们不推荐CEO盘的，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先复地东湖国际。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，复地的学票溢价就会一直存在。
武汉的CEO盘如何选择？
核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。
融创就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。
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提问：房姐你好，咨询深圳房子 最近想再买一套房子，兼具小孩上学和投资，龙华花半里有套房子想保留。小孩两年后上小学。看了几个片区 1.观澜招商观园，龙华外国语学位，虽然不是名校，但是龙华新区重点打造学校，师资不错。另外，招商观园片区，房价较周边低，看好未来5到10年，但短期房价升职慢。2.坂田嘉御山，88平方左右的四房，总价在720万左右，在高点。但考虑到社区大，科技城外国语学校不错，靠近华为，有一定购买能力，地铁10号线开通。不知是否可买，房姐分析一下。3.还有就是坂田北区，天安云谷、佳兆业城市广场，未来空间比较大。明天和业主谈，急求房姐帮忙分析推荐一下方案
回答：你好，感谢付费！
1.观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。观澜置业，首选观澜汇，但，长远看我更愿意加点预算买到龙胜。
2.信义嘉御山分六期，盘子非常大，自带天虹商场，门口在建的10号线明年通车，学校是九年一贯制的华为科技城外国语学校。是坂田比较推荐的盘，自住+投资是不错的选择。
3.坂田佳兆业城市广场 区域内是深圳17大重点发展之一，主要依靠旧改来推动，所以进度缓慢，周围环境没有太大改变，小区入住率很高，可以达到95%以上，大多数在天安云谷上班族。坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上，现在的价格偏高，小区的物业管理也暴露问题，和坂田大多数小区一样经常出笋盘。这几个盘，首选嘉御山。但是总价700+，考虑学位，建议首选福田和南山，成长性更好。
提问：房姐，你好。我先简单介绍下情况，年龄32，目前在北京和燕郊有房，月供1w1左右。已拥有天津集体户，计划在天津买房落户。准备通过离婚来实现二套房6成首付，目前有40w，计划再借20w凑60w首付，买100w左右的房子，暂时看着了滨海新区的金海云城，目前有几点疑虑：1.感觉滨海发展乏力，担心被套牢，你怎么看？2.金海云城单价已经1w3了，我觉得有点高，但是再低的话位置就太差了 3.天津的话考虑落户和将来可能的孩子上学(还在还在幼儿园，暂无去天津上学的准备，但是户籍和其他因素决定将来还是很可能要去天津的)的问题，以我现在的情况还有其他可以考虑到地段吗？新人首问，非常感谢！
回答：天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。
不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，人口迁入意愿不强。声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。考虑未来升值潜力，不建议入手滨海新区。
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提问：我老婆的朋友有一套南国西汇的公寓楼要买，复式楼，上面各42平，因急需用钱，现在只卖60w，我老婆想买，但是手上没那么多钱，肯定是要贷款的，但是我最近在支付宝上用了借呗和网商贷，会影响贷款吗？另外你觉得这个盘这个价入手合适吗？因为是第一次买房，不知道是怎样的流程，中间需要注意些什么，需要找个中介帮忙办中间等我事情吗？
回答：你好，公寓是涨幅最慢的产品之一，自住+投资都没有价值。除非你没有房票，只考虑自住，不考虑未来升值和流动性，否则不要买。
最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。普惠金融能不能用？
1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。
2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。
提问：本人坐标珠海，夫妻男43女42岁家庭月收入6个，12年起供首套房现自住夫妻两人名现市值700主还款男方月供1万，欠银行130个现有280个，想在五洲花城三期买入123平总价560.妹妹外地户口想投资珠海，看了格力海岸99平总价340万科第五园99平四房总价260中海星筑98平总价217宝龙城，她的资金不够想叫我和她一起共同出资老人接力贷。请问方案1先把130贷款还清，再抵押贷，四成首付买五洲花城，剩下自己再用接力贷买金湾或高新区总价在300万的房，剩下80再和妹妹用接力贷共同投资。还是另一种方案五成首付五洲再信用贷40和妹妹接力贷共同投资。哪一种方案好是否有更合适的组合方案？
回答：珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。
珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。妹妹实在要买，选金湾吧，尽量不要共同投资，可以考虑贷款融资。
提问：智慧的房姐，先生不肯JLH，考虑用闺蜜房票合买广州深圳。闺蜜83年深圳户口，广州社保己交2年，研究生单身，上海老破小出售中，卖房回款200,子弹50共250。我户口在宁德，刚交深圳社保1个月，考虑入深户.没认识房姐前，错误投资，在东莞常平蔚蓝城邦第一套93平，首付60贷款70刚买半年。第二套佛山时代招商天禧19年12月己经首付68，6月要签合同，开发商不同意退房，需贷款100。宁德丰利大厦己卖，6月回款60加上保单贷款可拼凑100-120。两人250+120共370，信用卡可用100左右，闺蜜不考虑学位，我宝宝2015年4月出生，闺蜜月收入2万，我月入3-5万，请房姐指点迷津，如何优化，感恩！
回答：你好，感谢赞赏！
不建议跟闺蜜合伙买房。合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。
房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；
再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是520万，还是525万，还是530万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，你自己的房票落户到深圳后，上车一套学位小户型。
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提问：房姐你好，我的户口在武汉，在武汉工作，武汉有2套房，子弹有400万，想在一线城市买房投资，不知道哪个城市好？怎么破限？请指点。
回答：你好，感谢赞赏！一线城市建仓首选深圳。
为什么是深圳？讲几个核心点：
1.落户门槛低，大专35岁，本科45岁以下均可落户，还可以拿到补贴。破限购容易。
2.城市规划：深圳发布“战略性新兴产业”新政，37个重点发展片区，不一一列举。从年初大湾区规划出台，到年中事件，中央的态度从惠港变为抑港。彼所不欲的恩惠，加倍给予到此。深圳已是事实上的直辖。
3.人口红利：国家对北上深设置了人口红线：深圳1480万、北京2300万、上海2500；而3个城市中，深圳缺口有23%，而北京仅为5.6%和上海仅为3.4%；人口密度：深圳人口密度全国第一，是上海的1.7倍，广州的3.3倍，北京的5倍；户籍人口：深圳户籍人口占比很少，仅为31%，而中国其他主要城市均在60%左右；
4.金融环境：一线城市金融最开放的城市，按揭和抵押的利率很低，竟然还可以操作首付贷，杠杆到9成左右都没问题。
5.教育水平：深圳户口不如深圳上海值钱，非常重要的一点是教育跟不上。深圳面向全国公开招聘1062名教师，能看出深圳要改善教育资源紧缺的决心。
6.年轻，包容性强。
7.北上熄火，深圳一直在上涨....
但是现在深圳已经涨了30%，接下来要怎么选筹？投资打新为主，淘笋为辅。深圳投资回报率最大的新盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？
回答：次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。
次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养的非常好，也可以归纳为次新范畴。
主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。
光凭房龄，很难判断
提问：房姐好！西安西咸新区泾河新城毛坯8500均价，由于被限购，武汉和西安哪个更有投资价值。谢啦
回答：你好，西安发展潜力不如武汉 一方面城市较差，西北人口很少，绿绿很多，其实条件很差。西安上一波人口大战为何这么凶，主要是他再不抢以后就再也抢不到了。
这属于强行改变城市命运的。只能说现在房价追的差不多了，到位了。潜力不如南方和中原人口大省。西咸新区发展不确定性太大，需要长持5-10年。
提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？
1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？
2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？
3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。
回答：1.主场在广州，深圳和广州是更好的选择，大仓位还是应该放在一线，更安全。为什么？京沪如果开放随便落户，不是武汉重庆成都西安天津的几十万一百万级申请量，而是几千万上亿的申请量。这就是魅力。现在深圳开放落户，吸引的是全国流量，加上深圳的宏大规划，ZF扶持，现在房价还远远没有到达天花板。小仓位可以放在二线城市，吸引的是全省的流量，相对于的，天花板也更低。
2.全国城市发展水平划分：东部>中部>西部 目前来看，武汉和重庆都是不错的城市。但是目前2个城市都处于横盘期，需要逢笋入。武汉和重庆投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。建议优先武汉，房票用完再考虑重庆。
3.未来交给包租公司打理即可。已经完成看房200套，执行能力很强，淘笋方法论详见知识星球内部分享。
提问：商业天赋这个后天要怎么锻炼？以下行得通吗？在孩子小时候就带去商场，带孩子一路逛过去，然后问这些东西为什么要这么摆放？哪些东西利润是高的？为什么？为什么要开在这里？等等…可以在这个基础上再做什么不过于提高成本但是增加利润的事，后来再去考虑跨其他产业结合的问题。
回答：完全没用。疯狂加速的数据商业时代，不可能用当下的商业组织形态培养二十年后商业天赋，完全是缘木求鱼。每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。
暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。
最能模拟成人竞争的，一个是肢体接触类团体体育竞技，足球、篮球；一个是网络游戏，吃鸡、LOL。
男孩子的话，放到竞争和冲突激烈的地方，做到撒手放养，从小就为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。
竞争、挫折、吃亏、受辱对男娃成长最重要。
提问：房姐，你对上海的地段的划分和研究令人叹为观止。不知道对于北京的地段划分您有没有什么自己的看法，因为一直以来帝都的价格体系都极为混乱，您觉得北京的一级地段和二级地段能有哪些呢？能否粗略的讲解一下，谢谢～
回答：北京和上海类似，中心城区的统治地位非常难以撼动。西二旗最高冲到过10万，近期有所回落，但也无法挑战二三环核心区15-20万的层峰楼盘。
原因很简单，对于承担首都功能的城市来说，部委和央企总部在哪里，哪里当然就是绝对的核心。北京传统上一直是西贵东富、南穷北教。所以东部发展CBD和商业，西北成为教育和学区高地，北部崛起科技巨头，也就是顺理成章可以推导出来的。
当下弱势板块的未来逆袭空间，取决于北京导入人口的速度。人口导入越多越快，越有可能新板块崛起。但只可能拉近与传统好地段的距离，彻底翻身不太可能。赌南部的逆袭是有机会的，一方面高铁越来越重要、大兴机场启用带来的人口和产业涌入，另一方面，众所周知的千年大计，带来的微妙的地缘变化，相信很多朋友都能感知到了......
提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。
回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。
房产的产权权属怎么确认？
房产的产值为什么能归你？
房产的处置权利怎么控制？
怎么保证你是第一顺位债权人？
怎么附加保险？
怎么避免代持人的反悔？
把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。
全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。
代持的逻辑：代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。
代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。
好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。
详见知识星球内部分享《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。
回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。
因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。
提问：你好，房姐，坐标上海，以前刚毕业的时候干了三年房地产中介，听前辈说了市场上09年的疯狂，也经历了16年的疯狂，说实话当时父母在上海在16年买房的时候，我还百般阻止，我坚信房价失真，因为一直觉得工人工资收入没怎么变，凭什么6000的房价到现在的5万，我在上海嘉定区13号线附近，我做房产的时候这边11年左右就是6000-7000元。15年出来干了别的行业到19年我在松江又买了一套而且买的特别小，为了小孩上学没办法还是坚信房价会跌。但是看了你文章以及目前经济形势我反而觉得之前是认知问题。现在手里有80，非常看好武汉。但是没去过武汉，也不了解。没有资格，却想投资。帮我推荐一下，一手二手都行，不限购最好
回答：人与人对比，为什么结局不同？
因为认知水平，智商高低难以更改。
所以，人与人的结果，最终就变成两大类：高智商的人群，迅速与底层智商人群划清界限；
低智商人群，因为无法进行更高级的事务，乐于寻求被奴役之路。
买房不是一个充分竞争的行业，空军：多军9：1，即使在多军里，完全明白房价上涨逻辑的人，依然是少数，中央舆论的教化和12年的洗脑教育成功将绝大多数人变成只有打工心态的人；
买房，是依靠智力和逻辑赚钱的行业。利润取决于专业程度，虽然多军人很少，但是任何一个其他买家都是我们的竞争对手，好在这个世界上能把事情做到极致的人只有极少的一部分，明白道理动手做的十分之一，做事做到底的十分之一，能够持之以恒的又不到十分之一，每突破一个难关，都会筛掉无数人，但只要在正确的方法上坚持执行，利润完全是确定的。
每一个人，都可以买得起房，都可以把全部身家投入到房产，起步1000万，终于数亿，网上是人中龙凤的企业家，往下是芸芸众生白领中产，在整个社会结构上，是普通人确定能达到的最好阶层。
武汉目前有8种方式可以破限购，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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