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提问：房姐您好，当初不懂房子婚后用我的名字买了时代新世界两套58小户型，我们自己一套，姑姑姑父因为没有武汉户口，借我的户口我买了第二套。新世界开发商说引进崇仁路小学新时代校区，公立幼儿园，带装修2.65万一平买的，现在感觉学校没有置业说的那么好，汉西房价走不动的感觉，我应该卖掉还是等等呢？第二个问题，我们听一个设计公司的朋友说说徐家棚秦园居，安居苑那一块地已经被华夏幸福拍了，有拆迁的可能。就想单价1.6-1.7万入手一套秦园居的楼梯二手房，120平左右的三房。如果拆迁，就赚点钱，如果不拆就三口自住，交通还还算便利，您觉得这个家庭决策对么？如果这个决策不行，首付60，月供1.2万，还有更好的方案么？
回答：你好，时代新世界只适合自住，溢价比较严重。汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。
硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。好在时代新世界楼盘品质和学校还行，短期内溢价会一直存在，如果生活半径在附近，可以暂时保留自住，等下一波涨幅来了出手裂变。
秦园居如果没有确定的拆迁内幕消息，不建议入手，我们投资只买有确定收益的盘，别从一个坑跳到另外一个坑。
拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
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提问：房姐你好，目前坐标东莞松山湖，子弹60+，想考虑到松山湖周内置业，目前考虑寮步鼎峰雅境和东坑和昌众筑中央松湖。不知道是否值得考虑。如果不知道，在东莞有没有可推荐楼盘
回答：如果工作在东莞，松山湖和凤岗是更好的选择。 子弹60没有很好的推荐 凤岗的大运城邦，名流印象 松山湖的万科金域松湖 南城的西平板块光大那一片. 优先二手笋。
提问：房姐，我和老婆合起来的最后一套名额(我没名额了，她的二套)，目前手头子弹150，有5个选择，帮我看看哪个投资价值更高：1，带装修2.3以内(楼层6-13楼)的旭辉千山凌云，买118平的，首付5成135万，已认筹。2，买花山纽宾凯100平左右的，首付大约70。3，光谷东淘二手单价1.6的朗诗里程三房。首付大约80。或者四新白沙洲淘笋。4，清江山水单价2万左右的小三房，首付大约90。但是清江山水的小区环境、物业和居住感受实在很差，业主群都在抱怨，怕以后不好出手。5，淘关山大道2.2以内的次新，但是非常难淘，淘了快2个月了，还是没淘到。目前2.2以内的，要么是户型很差，要么是楼层很差。请指教。
回答：千山凌云价格比预期低，性价比还算不错，但是在关山大道位置一般，加上没有学区，所以比较犹豫。首付3成买还可以考虑，首付5成，兴趣不太大了，太占资金。 花山纽宾凯看价格，单价1.3左右还不错。第四轮地铁建设规划定稿，19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近。花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大。周边地王1万以上，有优质教育，环境好，比较宜居，未来是光谷东的改善集中地。整体户型都很好，楼间距很大。长投没问题。 朗诗里程持续淘笋，子弹150，其实可以年底全款淘笋，全款抵押的方式不占贷票，可以保留一张贷票去其它城市再入手一套。但是笋盘是随机生长的，不确定性大。 清江山水物业和交通都是短板，但是优势是租售比高，小户型居多，适合想留着光谷，但是子弹不充足的人群。 综合考虑排序是：朗诗二手>清江山水=纽宾凯>千山凌云 最终选哪个看你是选择短期持有还是能长持，短持关山大道更合适。 能守长线光谷东也不错。 感谢付费！
提问：新人首问：房姐，对于流水和工作关系不在武汉工作的外籍人，请问： 1在武汉有没有购房资格 （持有探亲签证，不是工作签证） 2能否做按揭贷款，目前已知汇丰可做，但要求提供武汉流水。外籍护照征信是空白。 谢谢。
回答：你好，港澳台、外籍人士，可以在武汉购买一套住房。不需要提供两年社保或纳税，要做资格核查。 不过贷款比较困难，只能友利花旗渣打等外资银行。
提问：房姐，你好！坐标广东省佛山市。由于老婆要去广州发展，计划在佛山南海区桂城靠近广佛地铁线买房(第二套)，打算自住的。目前子弹100个，夫妻年收入合计60万左右。看了桂城东片区一些楼盘，很靠近地铁跟省级小学的房子，价格可以接受，220万左右(120方大三房)，但都是楼龄接近20年的(有电梯)老房子，而且还是本地开发商建的，担心住个20年左右，楼龄去到40年，楼房质量有问题，将来不好售卖，更别说升值。但距离稍远次新房的大型开发商楼盘，价格贵了不少，只能买个90方左右，价格还要去到270万，纠结不知道该如何选择？而且第一套位于顺德区乐从镇(星际半岛)，几年也没升值，适合卖掉再投资其他楼盘吗？谢解答！
回答：你好，佛山并非投资首选。 因为佛山的产业转型没那么顺利。 佛山一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。 可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。 买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。 从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。 把主场放在佛山，不是一个很好选择。 子弹100建议破限购入手广州，黄埔花园是比较推荐的楼盘，板块前景好，有学区，性价比高。
提问：新人首问 亲爱的房姐： 你好！我这段时间梳理了一些自己的房产的投资，发现很失败，先向你汇报一下： 我是北京小公务猿一枚，老婆是律师。前年把贷款在立水桥（北五环）买的房卖了，全款买了顺义的商住房子（真想扇自己一耳光），另外跟几个哥们合伙全款在武汉买了两套恒大御景。 我发现我都跳到了坑里，投资的房子都没用上杠杆，而且一套是还是商用。 亲爱的房姐，我的问题是 1.怎么把我的投资从泥潭中拉出来，顺义的房子卖不出去，恒大御景还不能卖，估计也卖不上价。 2.现在手头能凑出个50万左右，再投资房地产，怎么投？
回答：商住根据评估情况，考虑抵押或者出售或者暂且保留出租。 北京目前不是卖房时节，商住本身打压厉害，着急卖容易割肉，可以等春节后挂着先试试。 恒大御景是一笔不错的投资。虽然没有用上杠杆，但是有确定收益。 子弹50，建议抵押或者其它方式融资，子弹扩充到100以上，北京再重新入手一套住宅。现在是淘笋好时机。全款抵押的方式买入，相当于首付3成。或者开发老人票，做接力贷。 若暂时只能筹到50，可以武汉淘笋，或者沈阳入手2-3套。 有些事情如果去追究报复，可能于事无补，反而错过了翻身机会，损失更大。 譬如游戏被杀，小事吵架，穷人官司，房子买错，男人秃顶。 习惯损失。
提问：新人首问:美丽的房姐好！子弹20，首套房购买，比较纠结是买住宅还是公寓（听朋友说公寓后期不大好卖，而且要收20%增值税）。 需求:婚前自住2年左右（陶家岭附近上班，想找个离公司近的），婚后好租好卖。 公寓买小户型，王家湾附近二手压力不大，新的四新有个新阳广场，广电兰亭盛荟的楼盘。 住宅二手网上看了如下几个小区:香格里都（王家湾，00-01年建），美好范米粒（钟家村，00-16年建），金叶国际（硚口，04-07年建）。以上三个都是老证，带装修的，首付大概23-24。保利香颂（王家湾，19年建，新证毛胚，首付20）
回答：你好，小户型原则上不买单体楼，没有小区环境，自住体验不佳。单体楼因为二手成交量很少，很难通过楼盘自身成交拉动价格，涨幅基本依靠板块普涨。 你看的这几个楼盘，除了是单体楼之外，房龄也偏老，未来涨幅跑不过次新盘。 汉阳比较推荐保利香颂，人信汇和王家湾中央生活区，房龄新，价格也不算太高。
提问：美丽房姐你好，重庆巴南雅典依山郡7000\/平可入吗？
回答：你好，感谢付费！ 单价7千并不贵，但是鱼洞并不是好板块。 重庆之所以一路向北，是因为北面有地。 【中部槽谷】唯一有空地的地方就是北面。南面过了鱼洞就是山，而东面和西面要发展必须跨过山脉。跨过山脉的隧道短则4公里，长则8公里，和主城区的联系指数型性下降。 巴南没有真内环好，但是这个价格入手，长持风险不大。
提问：房姐，你好。 子弹80个，现住汉口花园三居室，想在江岸区附近再买个改善型住房。 不会淘盘，又觉得二手房税费过户费有点不划算。 先新盘了解了一下仁恒公园世纪，二手房融创融公馆。 求房姐推荐几个楼盘，万分感谢!!
回答：仁恒是CEO，这个价格入手会站岗。 汉口性价比高的盘集中在西后湖板块，新盘推荐幸福时代大家，百步亭和谐里。 二手房关注绿地汉口，金桥汇等次新盘，融公馆也还不错，但是入手单价不要超过1.7，配合淘笋。 二手房的税费有很多种方法可以减免。
提问：房姐你好！上周终于入手一套110平三居，总高47层，中间楼层都没了，只剩六楼以下、 34（避难层上面）、41及以上的，最后选了41, 总感觉高了点，后期入住或投资，这个楼层合适不啊？光谷中心区那些5、60层的，房价那么高，居住体验会很差吗？值得花那大代价入手吗？谢谢！
回答：武汉的刚需产品都这样 开发商追求利益最大化，只有把房子越做越高 密度太高肯定会影响居住体现，但是投资没得选 未来有赚钱效应之后再置换低密度CEO盘吧
提问：房姐，请问新城璞樾门第的房子，95折精装修送车位，投资可入么？算下来均价1.65-1.7万
回答：你好，新城的位置不太好，离地铁比较远，车位不能转让。 现在降价是因为新城出了点问题，需要快速回款。 隔壁的绿地二手价格也才1.4-1.5左右。 单价1.65如果是正常楼层，可以考虑，如果是顶天立地就一般般了。
提问：请问房姐，”淘笋”具体怎么操作呢，在中介等app上关注吗？还是找中介，他们的信息都是共享的，您这边有什么渠道吗？
回答：这几天很多人问到一个问题： 优质房源从哪里来？ 刚入楼市的新手，往往都是手机刷的中介，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。 久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从中介来啊！ 这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。 中介，或者说中介app的作用是什么？ ——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。 房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。 讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。 房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。 中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。 对于中介等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。 但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。 一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。 一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。 中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。 很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。
提问：房姐 北三县房产能不能投资 大厂和潮白区
回答：分析大厂 香河的问题，就是分析环京的问题。 大厂 香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。 而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。 如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。 整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。 没有人口聚集，就没有价值。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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