我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：你好，本人在青岛市核心区域拥有2套90平方的套二新商品房。15年购买，已还清贷款。还有一套拆迁返还房也是新房。三套均为地铁房。最近我在贝壳发现同一区域或同一小区的130以上的套三大平方的房子单价明显比90平套二的高一千到2000，而且看房人数也明显多。有些新小区甚至出现90平套二的房子单价卖不到18年那时候，而大平方套三却比较坚挺。想问下，将来90平套二是不是不如大平方套三具备升值价值?目前打算卖出两套90平，贷款购买玖玺城181平的，总价1050万。留一套等日后根据经济状况决定是否再卖。想问下，我这样卖掉操作对吗？玖玺城号称崂山最后一块豪宅地段，单价5.8-5.9万买这里合适吗？我选的楼层是3楼（只剩3楼），总层高15层。南面的楼层高10层。我去工地实地看过不影响挡光。这个房子合适吗？
回答：你好，影响大面积、小面积单价的因素有好几个，最终市场成交价格是这些因素综合影响的结果，简单一刀切下结论是不严谨的。
比如：对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。
第二个因素，是面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。
第三个因素，是具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。比如一个楼盘的主力户型是2、3房，而178平的4房只有23号楼西边套这一个室号，且在市区4房里178平的面积已经算是相当紧凑了，所以在现在二胎化时代，需要的人很多，供应很少很少，价格一定会很高。事实也是永业二期的这种4房挂牌和成交单价都要高于2、3房。
第四个因素，是楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。拿纽约的分层豪宅举例，一栋50多层的住宅，低区是Studio(1房无厅)和1BD(1房带厅)，中区是2、3房，高区是4房，超高区则是大面积平层4、5房，顶楼是超大面积复式带露台。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的） 第五个因素，大面积低单价主要应用于大城市的情况。而在大部分二三线城市，新一轮城市化才刚刚开始，由于二三线单价低总价低，房价远没有达到购买力上限，房子仍处于消费品阶段，所以群众的购买需求的基本都是次新改善盘，因此部分地区可能出现三房比两房贵，两房比一房贵的情况。一旦价格上涨，产生总价约束，房价开始超出大众消费品阶段，购买房产的动力从消费转为资产保值升值，则小户型单价开始逆转。
青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。19-20青岛依然盘整阶段，不建议大规模投资。青岛问题是中央和省里都不给钱，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成狗，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。二线城市里，青岛资源集中度高，经济活力肉眼可见的萎缩。
500万以上，建议优先考虑建仓一线城市。
提问：房姐：你好！新人首问！我们一家四口和公婆一起居住在120平的房子，很挤。我还想把自己的父母也接过来让他们住在附近，这样就能一起都照顾到。现在考虑在汉阳的万科金域国际入手三套小户型到时候各住一套（我和老公办了离婚，刚好还有三个名额），均价2.1万，首付和还贷都没问题，我希望自己选的楼盘住着舒心、方便，后期升值空间也大。我向您介绍一下这个楼盘：精装修、地铁入户、万科综合体，有幼儿园，一个不好的小学没有中学（我孩子 大的6岁，小的1.5岁，考虑让老大读民办小校住读，中学还不确定）。请问智慧的房姐，这个楼盘以后升值空间大不大？我是否该入手呢？如果入手买多少层最好(总层高57层，35层左右最贵)?
回答：你好，感谢付费！ 万科金域国际在汉阳属于第二梯队，单价2.1可以接受，万科自住也是不错的。除了学区一般，其他各方面都还不错。未来会随大盘涨。 自住一般选择中高层，30层-50层之间都可以。
提问：房姐您好！第二次提问 想让您分析一个盘 光谷的泷悦华府 电建地产的 159平顶楼送60平阁楼无房本 500万贵吗自住
回答：投资：不值得，溢价太多，总价高，总价上了500万，流动性非常差 自住：看你自己的喜好
提问：美丽的房姐，希望这次提问能被抽中。坐标上海，上海的豪宅税持续到2024年。请问上海近俩年会大涨吗？现在买个自住兼顾投资的房子时机合适吗？子弹不多。最近在看闵行浦江镇的房子，不知道房姐对这个地方是否熟悉。目前60多个平方，还能淘到200多万的。很多是动迁房。适合买入吗？上海无房，所以想先买个过度，过几年涨了卖掉在换个大点的，环境好点的。
回答：上海现在还不是进场时机，坐标上海年底淘淘笋。 房产长期看人口.中期看土地.短期看金融.当下看政策 zc只是压制市场，让市场降温的一种手段。对于懂的投资人来说没有任何影响。因为是用金融的眼光在看房子，并不是房子本身。 对于房地产市场来说，zc压制了需求短时间利空，长时间利好。 浦江镇这个地方规划非常好，很适合居住，上海城市规划馆的二楼专门有一片，说的就是浦江镇。不过它地处闵行，不能享受浦东那样的落地力度。 浦江镇，我给它的定位更多是自住为主。 动迁房也要看具体楼盘，它的区位主要靠前滩辐射，未来机会要比只有青浦人认可的青浦新城要好。
提问：有三个问题：第一：网络关于深圳扩容的事，说有三套方案。 方案一：把整个东莞直接划给深圳。 方案二：把整个惠州划给深圳。 方案三：东莞和惠州各划一部分给深圳。 今年8月深圳40年大庆，扩容政策极有可能出台，上述这些观点房姐怎么看？ 第二：中介1万多的中介费落户深圳从投资角度有什么现实意义？ 第三：乌鲁木齐户籍，子弹100，拟选北京、广州老破小能否给出建议？谢谢！准备给7岁的孩子准备以后的房子，现在考虑是不是太早了？谢谢！
回答：十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州和凤岗中介要卖房子。 如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区 深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。
你现在知道的： 后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。 未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。 你符合深圳落户要求，可以自己操作啊，1万多也太贵了... 深圳户口比乌鲁木齐户口是强多了，想想现在的北京和上海户口多难搞就知道一线城市户口意义多大了。 子弹100，买北京吧，毕竟是首都，现在还能入手上车盘。
提问：新人首问：美丽智慧的房姐，本文武汉户口，五年前毫无投资意识，在惠州小径湾一时冲动70个全款入手55平米海景公寓。目前涨幅不大。现在犹豫要不要出手拿子弹回武汉投资二套房。补充：因为这个超级大盘有七期，我买地第一期最好方位。现在已开发到第六期，新房把二手房价格压住了，担心后期会涨。目前满五税低，纠结中，不知出手时机如何把握，请帮忙分析。
回答：小径湾适合手上资金不多，用来收租的投资，但是全款没有杠杆，即使涨价了，子弹利用率太低，收益也受限制。 惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多对手盘中脱颖而出。 趁着新盘还会持续营销，能掩护你出货，迅速卖给下一个接盘侠。 去广州买个上车盘，或者武汉2套低价潜力盘都是更好的选择。
提问：新人首问。亲爱的房姐，想下手武汉法拍房，如果存在提示说有人占用，但又不是合法租凭，一般在拍下后如何处置可将对方出清，结果一般是如何？时间要多久，法拍房的选择除了折价率外，你有什么建议吗？谢谢！
回答：你好，法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。
■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。
■ 房贷 竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。
■ 税费 司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。
■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。
■ 清场 法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！
看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。
具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。
① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同）
② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。
③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。
④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）
⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。 法拍未必真便宜，如果想买法拍房，做好交一次学费的准备。
提问：您好，请问华发中城荟二期自住加投资如何？
回答：自住还行，投资不建议买CEO
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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