我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐 有个疑问：青岛金融市场其实并不灵活，不如沈阳济南。但是市内房价还是窜到了3万，这可是很多全款砸出来的啊，多夯实。青岛泡沫应该很小咯？
回答：你好，青岛泡沫更大。房产市场是行为经济学最佳试验场，房产价格从来都是非理性的，一套房涉及普通人身家性命，稍微波动就是几十万、上百万浮动，所以绝大部分人的判断和决定才会像赌徒和傻子一样。要么集体抛售，要么集体疯抢。
绝对的利益让人绝对的弱智，除非这利益不够高。当你看到所谓的上流人士，为了二手房几万撕破温情面纱毁约；
当你看到林更新为了一套沈阳CEO星河湾，跑去售楼处四趟砍价十万块，你就会知道市场多么扭曲，暴涨来的时候没有一个人是无辜的。只有买上十几套以后，每次买房决定变得不那么重要，才会跳脱出来看到真相。
提问：新人首问，房姐你好！ 男33岁大专，儿子6岁，子弹50，现徐东开店家庭年收入40万。婚前购万科金色城市87平，贷款余额26万，沌口万达公寓一间无贷月租1700。婚后购西安雅菏中环大厦117平老婆名下贷款余额36万；父母名下徐东才华名苑224平楼梯房顶复，贷款余额75万月供1万自住。广州户口正在办理中，预计今年年底到手。 目前准备1、卖西安，结清万科，二套资格买武汉，后期再入广州。 2，卖西安，结清武汉，入广州250左右上车盘，待2027年才华名苑结清后卖万科加到时资金二套入广州。 3，2020年卖出西安和万科，凑子弹250满贷入广州，近六年压力会很大。 其他没想到，望房姐指点。
回答：你好，目前最需要出手的是沌口万达公寓全款房，沌口落寞，公寓没有涨幅，租金收益也一般，没有杠杆，留着升值潜力不大。 西安长线看不如武汉，也可以考虑出手，不用还清武汉的尾款。 建议子弹150以上，入手广州，二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，找垫资公司配合。 等楼市回暖后出手才华名苑裂变2套三环内低价潜力盘，一套自住，一套投资。 万科金色城市还有空间，继续保留。
提问：本月首问：武汉投资的话，户型怎么选：两室两厅一卫、三室两厅一卫、 三室两厅两卫，优先级是怎样的？ 感谢回复！ 另外：房姐，能不能讲一下老小区和次新小区投资的对比，比如保利花园 和茉莉公馆的对比
回答：90-130之间的三居室流通性最好 首选三室两厅两卫 武汉还停留在房产启动初期，追求品牌，品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵。 溢价会在10年后被洗掉，比如保利花园，现在就比周边的次新盘便宜，属于老次新。 保利花园和茉莉公馆对比，更倾向茉莉公馆。
提问：房姐你好！我在19年6月份在深圳入手了一套罗湖区银座金钻的一室一厅的房子，当时由于手头上资金不充裕，当时入手的单价是4.2万，不知道这个房子的前景如何？目前自我感觉有点一般，深圳三年内限售，还款也没还多久，不知道有没有什么抵押的方法贷出资金来呢？
回答：罗湖选筹，方向是低单价、低总价、好学位，或不会跑输大势。 银座金钻只适合在附近工作的人群自住，优势是租金高。 刚入手暂时还优化不了，继续增加子弹，继续入手西部潜力盘。
提问：急！请智慧神武的房姐分析定夺！ 刚定了套老破小，本人有46万外省的公积金3.25% 利率剩18年，现在新政策全国范围内只能有一套未还清公积金贷款，所以要用武 汉公积金必须还清外省的。。 如果还清则：武汉组合贷12年， 公积金 70w+ 商贷14w ，商贷最低首套5.68%，月供7220； 不还清则：武汉商贷20年，84w，二贷利率最低5.93%，月供5864+现有3400。 请问房姐详细分析下选哪个方案，还不还清？用净现值法科学么，R取什么值？
回答：你好，感谢付费！ 从投资回报率角度，建议还清省外公积金后做抵押融资，再入手一套回报率更大的次新盘，老破小涨幅不乐观。 现在银行抵押利率放水，资质好，能申请到不错的利率的产品。 算法错误。
提问：新人二问：无所不知的房姐，现筛选出两套房源，1北京十里堡附近95年小两居，南中层电梯房，如果入手也可自住，离上班很近，单价6万是不是太贵了？房龄大的话后面是不是不好出手？2角门附近98年中层小两居东二类经适房，单价4.8。3劲松附近97年低层两居南北单价6。咨询房姐，这三套怎么选，哪个性价比高以后也好出手
回答：北京判断能不能入手，需要具体到楼盘 90后的老公房才是上车盘的主力，仔细观察你会发现，其实90后和70后的老公房价格差异不大，唯一的区别就是贷款年限。 经济房不能单纯的看单价，要算上税费，综合评估价格 区位上劲松>十里堡>角门，具体还是要看房源 尽量淘单价5万左右的
提问：新人首问，房姐你好！本人已婚，有2小孩，在贵阳万科悦城有一套房出租（租金差不多能抵月供），长期在东莞塘厦工作，塘厦两套房，一套东港城自住，月供4500元，一套莲湖新村出租，租金1200元，月供2900元，目前有50资金，想资产增值，不知道要做何调整，还望房姐能多加指点！
回答：你好，莲湖新村这类老房子跑输大势，建议直接出手。 东港城保留自住。 贵阳万科悦城所在的观山湖板块，是贵阳少数几个能投资的板块之一，可以继续持有。 莲湖新村出手后子弹凑到80-100左右，去广州上车。 或者去低价二线城市入手2套潜力盘，武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择。
提问：新人首问:本人和爱人户口均在湖南，2016年武汉不限购买了一套房，登记在我名下，现在想把爱人户口迁到武汉，以爱人sfsd在武汉再买一套，爱人不同意jlh,可否办个假的离婚证，以爱人名义sfsd,这样刚需审核可通过吗？贷款银行查的出来吗？如果可以的话，假离婚证的盖章写武汉的民政局还是湖南的民政局?
回答：你好，如果不限购的这套房在你的征信结果和房差报告上都不体现，可以操作2改1。 找对贷款渠道就好了，离婚Z这些资料都会帮你“包装”
提问：请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州
回答：环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。
提问：睿智的房姐，新人二问，新城璞越这个楼盘18500.带精装修3000.还有优惠，除去精装，价格与瑞园相差不大，但地理位置在光谷东，这盘有投资价值吗？
回答：你好，如果生活半径在附近可以新城璞樾自住，除了位置一般，其他都还不错。 但是目前周边的二手价格，如绿地理想城，最新成交价在1.4-1.5左右。这样看新城璞樾是溢价盘，未来回报率不高。
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