武汉这些片区买房，请准备好站岗20年

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，您对省 会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。

要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。

传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。

一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。

超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：

距离老市中心不超过15公里

干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）

学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建

拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。

提问：房姐，感恩遇见！请教问题如下：儿子研二，明年毕业，就业意向武汉，孝感房屋三套，意出手一套武汉给儿子置业 ，考虑投资和自主兼顾，融创望江府113平17楼和杨春湖畔126平洋房4楼，若价格均在250W左右，请教房姐更倾向哪一套？拜托！盼复！多谢！

回答：杨春湖畔性价比一般，各个方面都不怎么样，加上离武钢太近了，空气不好，不太适合自住。融创望江府对比杨春湖畔自住相对好一点，位置在环线内，有地铁口，附近还有一线滨江。但是周边环境短期内会比较差，没有相应配套和商圈，绿化少，发展还需要很长时间，未来大概率跑平大盘。

这两个楼盘对比优先融创。如果单纯考虑投资，还有性价比更高的产品。

提问：房姐，有个问题请教一下，都说买房子主要看地段，好的地段有升值空间更抗跌，根据房姐平时的讲解所谓的ceo盘大部分都占据了中心位置不是应该更有投资空间吗？远郊区不是应该不抗跌，不容易升值吗？？？往房姐科普一下！

回答：今天来聊一聊买房到底如何选择地段。你的问题换一种说法就是，为什么现阶段投资不能买核心内环，开始转向城乡结合部了呢？房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。

在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个适合就要赶紧买买买。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。

大部分百姓都是zf信徒，zf教育几年立体式舆论引导轰炸，再偏的地段，在民众心中都会变成市中心，新房卖天价。没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。

目前武汉能找出来的板块，仅剩4个，详见知识星球内部分享。

提问：房姐老师好，请问卖装修好了的房技巧有哪一些？通常多长时间售出表明是正常市场价格。

回答：一是装修本身是否出彩，以及你要不要卖装修溢价，如果不卖溢价就不难；二是你所在地的市场，比如一二线城市，如果是普通住家装修，市场面比较广，卖出正常，设计比较好的有优势，但如果在三四线城市做一个北欧风，工业风就很难卖，不如白墙或者毛坯，但不管什么城市，如果屋内掉墙皮到处发霉发黑一泡污就比较掉价；

卖出时可以找朋友做托，所有中介集中一个时间段看房，朋友排队；

卖房的时间周期和市场冷热有关，大涨期间，市场价就会被秒杀，溢价比较好卖，冷却期，就要抓买家心理，但是大势决定了比较难卖。

提问：请教房姐，偶然看到你说买家也有买家的责任，感觉似懂非懂，能请帮忙解释指导吗？

回答：一切都有成本，所有的免费都是成本转移。买家花钱，所买的东西有斤两，所买的服务有界限，没有无限的服务也没有无限的责任，只是这份界限很多时候不明说而已（说太清楚了不免有刻薄得嫌疑）。

当买家索求不应当属于自己的东西或服务时，卖家要么相劝拒绝，要么割韭菜。普通人脑袋并不灵光，老实劝说基本无用，反倒坑自己一把，所以欺骗才是常态。

所谓“先有韭菜，后有镰刀“

提问：新人首问，房姐好，本人29岁，在新疆国企上班，年薪40+，目前乌鲁木齐两套自用，均贷款。中山一套投资（全款），手里子弹30，最近特别想在沈阳购入，（老家辽宁一县城离沈阳30分钟高铁车程），不打算回去，纯投资。想买地铁口，好出租的。目前有两种模式：一，用母亲名义买沈阳二手房（无沈阳户口和社保），需要商业贷款。二，和兄弟一起投资沈阳新房，用他名义。（他有沈阳社保），他的目的也是投资，他和我都在新疆工作。烦请房姐帮忙看看，另请房姐帮忙推荐沈阳值得投资的区域和楼盘。市中心老旧地铁口和新区纠结中。

回答：你好，选择方案A，先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。

合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。

比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。

我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用老人票买。

沈阳投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：为什么炒房客老是被骂，炒股客却不会？

回答：每天微博 知乎充斥着炒股的广告，为什么没有人骂炒股客？却天天在骂炒房客？这当然不是因为炒房客炒高了房价让他们买不起房，因为对于很多人来说，即使现有房价腰斩，他们也是买不起的。微博是一个面向所有人的平台，没有富人版、穷人版，没有有房人版、无房人版。某些app，比如我的知识星球，里面基本都有房甚至房子都在二线以上的城市的中产，比如小红书，大部分是女人。

所以，当我发一篇房价要涨的帖子的时候，你觉得会有什么反响？当我说某套房1500万被一个从农村来到深圳就住在农民房，一辈子没住过商品房的屌丝看到，你觉得他会怎么想？

一个人失败久了，不免会偏激。

白天，他是被工头随手就可以拧起的弱鸡；

夜里，他是某位大胸女主播的忠实拥趸者；

微博里，他就是上蹿下跳满嘴爆粗的无脑人士。

既然连住都没住过，更不说买了，那为什么还要骂？

仇富啊！

股票为什么没有人骂？房价再涨，买不起房的人没有任何损失，股票却让很多人亏掉了工资甚至负债累累，根本原因就是：股票门槛太低！勾不起仇富心里 他不像炒房，动辄几十万几百万的初始资金，一万块就可以炒股，人人可以炒股，就像明知道吸烟有害健康，还会吸烟一样，没有人会骂自己离不开或者自己买的起的东西。

正因为有大多数人沉睡，才给了我们机会。

提问：万能的房姐，求教原油可入吗？持一年！谢谢

回答：“大宗商品”这个资产大类，从来就和中产甚至小富扯不上什么关系。

从来没有考虑过配置这个品类。普通人老老实实买房

提问：房姐，征信逾期多大30条，分别有信用卡逾期和房贷还款逾期，都是两年以前，最近两年用卡良好，没有出现逾期，请问如何消除逾期，请赐教

回答：详见知识星球内部资料《信用卡逾期怎么消除？》

提问：尊敬的房姐你好，最近家中老人出门旅游，被旅游团忽悠去听上海临港周边养老地产项目，朋友也反映家中老人经常被盯上买养老地产、海景房，但是因为信息不对称，老人基本只相信百度和中介自导自演的微信群。那种我们一眼就能识别的骗局：激昂振奋的现场音乐、花钱雇的老业主当托现身说法、声泪俱下的表演、没有人口流入的鸟不拉屎的地方还承诺各种不切实际的“返本”、“分红”。他们不相信沈阳的价格洼地，不相信重庆的人口红利，甚至不看好北上广深的保值功能，只相信短期的市场波动，市场稍微动荡就风声鹤唳，只听小道消息和中介忽悠，恨不得拿自己的棺材本去投入然后做着面朝大海春暖花开的美梦。请问房姐，该怎样说服父母悬崖勒马？万分感谢！

回答：如果钱他们自己出，那你还是不要咸吃萝卜淡操心了。

另一方面，你会惦记他们的棺材本吗？

每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。

如果你实在要利益最大化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。

父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。

最好的方案，你出钱，给父母买一套武汉的江/湖景房，父母的棺材本留着自己享乐。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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