亿房研究｜2020年1月武汉房价及成交走势分析

受春节影响，1月武汉楼市供应锐减，供应量和推盘量大幅回落，主要集中在节前；此外受疫情及备案因素影响，武汉楼市销量环比大幅下滑。

1月武汉楼市供应减少，销售量也大幅下降，楼市分化加大；此外，武汉上半年市场的不确定性加大。

一、1月商品住宅供应78.73万方环比降75.4% 新洲、黄陂、光谷新中心占比上升

2020年1月份(1月1号-1月31号），据亿房网研究中心的统计数据显示，全市商品房新增供应136.67万方 ，其中主城区71.04万方，远城区65.64万方。

全市商品住宅新增供应78.73万方，环比去年12月份锐减75.4%，同比减少40.5%；其中主城区新增供应38.16万方，环比减少80.2%，同比减少39.5%，远城区新增供应40.57万方，环比减少68.3%，同比减少41.5%。

数据来源于亿房网研究中心

1月住宅供应环比减少超七成，主要集中在新洲、 黄陂、光谷新中心和东西湖等区域。总体来看，全市有56个新增预售许可证其中住宅项目38个，供应量大幅低于去年同期。供应区域集中在新洲、 黄陂、光谷新中心和东西湖等区域。其中三环外远城区为1月供应主力，供应占比上升。

数据来源于亿房网研究中心

分城区来看，本月主城区楼市供应占比继续下降，商品住宅供应量降至全市总供应量的48%。主要集中在三环外区域。其中，光谷新中心以9.5万方居首，主要项目纽宾凯·麓院、中建星光城、碧桂园云玺和新城璞樾门第等项目，其中纯新项目减少。而东西湖区以8万方列主城第二位，主要为海伦堡汉江府、兴达·宏图雅居、东原阅境等项目，供应量环比也大量减少。

此外，远城区热度继续下降，其中新洲仍以19.9万方居首，主要项目海林康桥官邸和华发中城中央公园、孔雀城航天府、碧桂园桃李东方等项目。而黄陂以9.5万方列远城第二位，主要为天纵时代城、南德国际城、天熙楚世家等项目。

数据来源于亿房网研究中心

2020年2月份预计推盘大幅减少，供应及推盘不确定性增加。主推楼盘主要为前期取得预售证项目房源。此外，万科、保利、恒大、中建三局、电建、雅居乐、绿地、美好置业等房企纷纷开启网上售楼部。后市能否恢复正常供应及销售，仍将视情况而定。

二、1月全市销量1.05万套环比减47.5% 白沙洲片、光谷新中心占比上升 房价涨2.7%

2020年1月份据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新建商品房共成交12748套，其中商品住宅成交10480套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交202套，商铺和写字楼等其他非住宅成交2066套。全市商品住宅成交量环比减少47.5%，同比增长27.9%。1月成交均价15252元/平米，环比涨2.7%，同比上涨9.5%。

商品住宅成交方面，因推盘锐减，本月商品住宅成交量大幅减少。据亿房网研究中心数据统计，本月监控的34个住宅类项目共推出了约6913套商品住宅。其中仅约4个项目在开盘当日宣告售罄，开盘去化率明显走低，值得注意的是平推楼盘增多，且推盘和成交基本集中在春节前。

数据来源于亿房网研究中心

（注:商品住宅成交套数为武汉房地产市场信息网备案数据，不包括经适房、还建房等保障房项目，成交价格包括装修房价格，仅供参考）

三、主城区销量减少40.5% 东西湖和汉阳中心区等销量占比下降 主城房价回落0.2%

1月份武汉主城区商品住宅共成交6842套，较上月减少4650套，降幅40.5%，平均每天销量为244套，但同比增长65.2%。成交均价17933元/平方米，较上月价格水平下跌44元/平方米，受汉口中心区、东西湖区和汉阳中心区等项目占比下降影响，住宅价格环比下跌0.2%，同比下跌3.2%。

数据来源于亿房网研究中心

因万科金域国际、中粮光谷祥云、福星惠誉东湖城等项目备案影响，万科、大悦城控股、福星惠誉成交金额占前三，成1月楼市大赢家。

2020年1月房企销售额前十：

从主城区各片区量价变化来看，本月非中心片区的房价上涨，但销量减少明显：

数据来源于亿房网研究中心

汉口区域：

汉口中心区本月主要成交项目华发中城荟中央首府、泛海国际芸海园等高端项目，该片区成交均价上涨23.4%；二七后湖片成交项目主要为百步亭和谐里成交137套、星河2049备案51套等，该片区成交均价下跌9.6%；古田片则因美好名流汇备案149套、龙湖春江郦城备案39套、翡翠中心润玺备案36套，成交均价下跌2.5%；东西湖片成交环比大幅减少，主力项目融创观澜府成交95套，海伦堡汉江府成交89套，佳兆业悦府备案74套，该片区成交均价也因此下跌4%。

数据来源于亿房网研究中心

武昌区域：

本月武昌中心区新长江香榭东沙成交125套。百瑞景中央生活区备案44套，片区房价下跌22.2%；青山片福星惠誉东湖城成交267套，此外，金科城备案69套，片区成交均价也因此上涨2.1%；南湖片东原乐见城成交87套，城投瀚城璞岸备案29套，因此销量减少，均价下跌13.8%；白沙洲片本月推盘锐减，其中，景瑞天赋滨江成交307套，此外，东原启城成交236套、融创望江府备案206套，受此影响，片区成交均价回落1.3%。

数据来源于亿房网研究中心

光谷区域：

光谷新中心仍是推盘主力但供应锐减，销量一枝独秀；其中，关山片因清江山水九程备案22套，正荣紫阙台备案11套，为本月主力，关山片房价下跌2.2%；光谷新中心中粮光谷祥云成交623套为本月销冠、新城璞樾门第备案185套和碧桂园云玺备案101套，片区成交均价也因此上涨1.8%；光谷南本月成交减少，其中长投绿城蘭园备案41套，平安御苑备案20套，片区成交均价下跌18.5%。

数据来源于亿房网研究中心

汉阳区域：

沌口片区奥山经开澎湃城成交85套最多，兰亭大境成交69套，其片区成交均价下跌3.5%；汉阳中心区主要成交房源为万科金域国际备案228套、远洋东方境世界观和万科新世纪翡翠滨江也备案较多，片区房价上涨4.8%；四新片，龙湖春江彼岸成交90套，城投四新之光备案69套，片区房价较上月下跌7.5%。

（备注：为准确反映武汉楼市发展，2014年起，本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设，细分为五个片区。具体划设说明：原南湖片以铁路线为界划分为南湖片（铁路线以东）与白沙洲片（铁路线以西）；关山片为原东湖高新区三环线内；光谷新中心为东湖高新区武广高铁以东区域（含花山区域）；光谷南为东湖高新区三环线以南（含藏龙岛区域）、武广高铁以西区域；四新片为政府规划区域。）

从主城区各片区的销售情况来看，除四新片有所增长外，其余各片区有所减少。总体开看，主城区成交量同比高于去年同期，但楼市持续分化，成交主要集中在新推项目。

从1月主城区热销项目TOP10来看，光谷新中心、白沙洲片、青山片、汉阳中心区和二七后湖片等表现抢眼，热销项目价格大多在21000元/平以内。

2020年1月武汉主城区商品住宅成交排行前十：

数据来源于亿房网研究中心

四、远城区销量环比减少57.1% 房价下跌4.2% 蔡甸、江夏销量大幅下滑

1月份，远城区商品住宅共成交3638套，较上月减少4847套，降幅57.1%，平均每天销量为130套，同比减少10.3%。成交均价9977元/平方米，价格水平较上月下跌436元/平方米，楼市价格环比下跌4.2%，同比上涨13.3%。远城区楼市大幅下滑。

数据来源于亿房网研究中心

与主城区相比，本月远城区商品住宅成交量降幅较大且占比继续下降，此外本月开盘加推房源量大幅减少，推盘主要集中在新洲、黄陂和蔡甸。新推项目的开盘去化分化扩大。受此影响，远城区成交均价小幅回落。

从远城区各片区量价变化来看，蔡甸海尚璟成交179套最多，中国铁建知语城成交132套，片区房价微涨0.4%；黄陂本月天纵时代城成交190套；前川中梁首府、尚璟瑞府等也有过70套以上成交，片区房价上涨2.2%；新洲区域，曦地港CITY ON成交147套，武汉诺德逸都成交80套，阳逻金茂悦成交63套，片区房价下跌9.6%；汉南本月武汉恒大时代新城成交200套、蓝光雍锦天府成交62套，其片区房价小跌0.9%。江夏区域，武汉恒大科技旅游城成交107套、万科保利联投理想星光成交83套，武汉雅居乐花园82套，片区均价下跌5.3%。

数据来源于亿房网研究中心

远城区成交量蔡甸、江夏销量大幅减少，其他区域也均有所减少，其中江夏、蔡甸锐减至770套左右。但未来江夏、黄陂、新洲和蔡甸将继续成为热门置业区域。

从1月远城区热销项目TOP10来看，各区域均有项目入榜，其中江夏入榜最多，且成交项目多以精装房为主，但毛坯有所增多。

2020年1月武汉远城区商品住宅成交排行前十：

数据来源于亿房网研究中心

五、1月武汉连出三政策加速落实长效机制 武汉楼市上半年或入“寒冬”

1月、在春节到来之前，武汉连出三政策管控市场，落实长效机制基础和配套措施。

其中，22日，武汉市房管局发布《武汉市刚需无房家庭首次购买新建商品住房优先选房操作规程》征求意见稿。与现行政策相比，征求意见稿中房源区域范围进一步扩大。汉阳区国博片（江堤北板块、江堤南板块、国博中心板块）、武昌区白沙洲片、洪山区青菱片（青菱板块）、武汉东湖新技术开发区光谷东片（生物城板块、光谷中心板块）、东西湖常青花园片（将军路板块、常青花园板块）、蔡甸区中法片区（蔡甸东板块、蔡甸南板块）、黄陂区盘龙城片（盘龙城东板块、盘龙城西板块）区域内，此外预售备案均价从之前的18000元/平米以下提高到低于20000元/平方米（不含20000元/平方米）的新建商品住房项目，凡是户型建筑面积低于140平方米（不含140平方米）的准售房源，将按100%的比例纳入优先选房范围。

此外，发布关于《市住房保障房管局关于进一步优化房地产开发项目审核审批事项业务流程的通知（征求意见稿）》和《武汉市住房发展规划（2020—2022年）》，根据规划2020—2022年，全市将新增供应住房总计7019万平方米、82.9万套（间）。其中，商品住房5072万平方米、50.7万套，市场租赁住房1112.5万平方米、22.25万套（间），公共租赁住房157.5万平方米、3.15万套（间）拆迁安置住房677万平方米、6.8万套。表明，武汉房地产长效机制正在加速落地。

此外，武汉房地产开发协会倡议暂停举办房产项目推介认筹、开盘促销等活动。因此开启网上售楼部和推广将成为越来越多开发商的选择并将加大打折和优惠力度。