南沙人才新政出台，全面优化人才购房政策

2019年12月13日，南沙出台人才及港澳居民购房新政，降低人才及港澳居民在南沙购买商品房的标准。南沙放松限购的背景是什么？要点有什么？将产生怎样的影响？我们将会为大家做全面的解读。

新政关键要点内容

一、认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。

二、在南沙区工作、学习，并符合下列条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）：

　　（一）具有本科及以上学历；

　　（二）具有中级及以上专业技术资格；

　　（三）具有中级及以上职业资格；

　　（四）具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

三、港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇。

新政出台背景

➤背景1：广州土地、商品住宅市场交易量全面下滑

从商品住宅成交量看，较2016年峰值降幅显著，销售不畅。2016年广州商品住宅成交量创历史新高，商品住宅成交面积为1416万㎡ ，同比增长30.8%；2017-2019年前三季度受调控政策影响，成交量急剧下滑，2017年全年成交981.8万㎡，同比下滑30.7%；综观2019年实际市场表现，下行压力较大。

资料来源：CREIS数据库

从二手房成交看，较2017年峰值降幅显著。2019年以来，二手房市场成交依然低迷。月度成交看，11月成交环比10月份成交虽然有所增加，但是依然低于8、9月的成交，周度成交量不足1000套。

资料来源：CREIS数据库

从土地市场看，土地市场遇冷明显。2019年三季度土地供求尽管双增长，但楼面价、溢价率回调。进入四季度，推地力度明显加大，但土地成交依然延续10月份冷淡趋势，11月份共推出7宗宅地，有3宗宅地因无人报价而终止交易，另外4宗均为底价成交。

图：2018Q1-2019Q3广州商住和商办用地供需走势

数据来源：CREIS 中指数据

图：2018Q1-2019Q3广州商住和商办用地成交价格走势

数据来源：CREIS 中指数据

➤背景2：佛山放松限购，致广州客外流

2019年11月底，佛山发布《佛山市人力资源和社会保障局 佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，增强人才引进力度，放松人才购房限制。明确在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

毫无疑问，广佛同城背景下，佛山人才政策的放松将会吸引广州人才加速向佛山流动，对当前广州楼市的稳定性产生不利影响。佛山大沥、桂城、里水、祖庙板块等广佛交界区域受广州客关注程度较高，受关注次数超10万次，大沥、桂城超20万次。

图：佛山未出台人才新政前粤港澳9市限购图

资料来源：中指研究院搜集整理

图：2017年大数据视角下广州居住人口对佛山房地产板块的关注

资料来源： 中指地主

➤背景3：中央经济工作会议定调，因城施策

虽然12月的政治局会议未提及房地产，但中央经济工作会议对房地产的阐述还是有不小的篇幅，从定调内容看，我们认为较2018年相比，有适当放松。

2019年的表述是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

而2018年的表述是“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

与2018年相比，定位不变，依然是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”； “因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”内容减少，强化三稳机制。结合当前广州楼市表现，更应担心的是下行趋势的持续，而南沙新政的颁布，由因城施策到因区施策，结合人才引进、粤港澳湾区发展规划，是对三稳机制的进一步强化。

南沙出台新政的考量要素

聚焦到南沙区，我们认为南沙出台新政主要是从以下方面考虑：

➤因素1：通过大力引进人才，强化南沙湾区核心地位

2018年2月，《粤港澳大湾区规划纲要》出台，南沙借助在粤港澳大湾区的几何中心位置，被定位为粤港澳全面合作示范区。主要从建设高水平对外开放门户、共建创新发展示范区、建设金融服务重要平台、打造优质生活圈、打造高水平科技创新载体和平台、推动贸易自由化，加快国际贸易建设、打造港澳创业就业试验区、构筑休闲湾区等方面进行全面建设。

从规划纲要内容以及南沙在规划纲要被提及的次数来看，南沙在粤港澳大湾区发展规划中占位更高，范围更广（深圳前海的定位是深港现代服务业合作区，珠海横琴的定位是粤港澳深度合作示范区），南沙地位在粤港澳大湾区建设中再次加强。

经济发展靠什么？靠科技，靠人才，所谓得人才者得天下。当前南沙的产业定位高端，区位优越，处于湾区核心，因此未来发展的关键还是能否引进人才，留住人才，而留才的关键一步是引才。在当前广州整体楼市趋于下行的背景下，出台新政策，通过放松对人才的购房限制，在引入人才的目的下，还能防止房价的大幅上涨，实现三稳调控目标，一举多得，强化南沙地位。

图：南沙区在粤港澳大湾区地理位置

➤因素2：南沙面临人口导入不足局面

从人口规划目标来看，2017年广东省人民政府批复的《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》，至2025年，南沙新区预测常住人口规模约为230-270万人，城市公共设施、市政基础设施按300万人口进行配置。但从近两年南沙区人口及增速来看，南沙区人口发展情况并不理想，2018年南沙区常住人口为75.17万，全市倒数第二，仅比从化高出10.5万，相比2017年也仅增加了2.7万人口。

按照目前的人口增长数据，南沙区2025年常住人口要达到230-270万几乎是不太可能，因此南沙本次推出人才购房优化政策及粤港澳居民购房优化政策也体现了南沙区政府在人口导入方面及人才引进方面做出实质性的进展。

广州市各区2017-2018年常住人口及城镇化率

数据来源：广州市统计局

➤因素3：南沙区商品住宅整体供应量及库存量均较大

从近几年南沙市商品住宅供求来看，南沙区成交量在2016年达到历史最高值后，2017年及2018年受调控政策影响，成交呈逐渐下降趋势，供应量也在2018年达到近年最高值。2018年供求比达到1.26。

从库存面积来看的话，南沙区商品住宅库存面积在2018年达到最高值，2018年库存面积高达139万㎡，去化周期也达到近年最高值12个月。从广州市各区库存面积来看，截至2019年11月南沙区库存面积位居全市第三位。

图：南沙区2014-2018年商品住宅供求情况

资料来源：CREIS数据库

图：南沙区2015-2019年1-11月库存及去化周期

资料来源：CREIS数据库

图：广州市2019年11月各区库存面积情况

资料来源：CREIS数据库

从南沙区商品住宅市场来看，目前整体供应量及库存量均较大，尤其库存量在2018年达到139万㎡，达近年最高值，库存量位居全市第三，在距离主城区距离较远的情况下，南沙区与主城区执行同等严厉的限购限贷政策，这对于库存量极大的南沙区域商品住宅去化增加了难度，同时对于人口导入原本就不足的南沙更增加了一道门槛。

整体来看，从新政出台背景，广州及南沙定位、当前的经济及楼市发展现状看，新政可谓是恰逢其时。当然，政策的出台对湾区其他限购区域相对影响会较大，尤其是佛山临广片区、未限购的增城区域，部分购房人群将被分流。但是，从长期来看，对南沙的长远发展，广州综合实力的提升，湾区城市的加速融合均是长期利好。