中期核心净利52.7亿，弱环境下，龙湖做对了什么？

今年初，新冠疫情袭来，这或许是中国房地产行业自1998年房改以来，遭遇到的最大“黑天鹅”。

克尔瑞的统计数据显示，2020年第一季度，全国百强房企业绩表现同比下滑了20.9%。在第二季度加速追赶的情况下，上半年仍然录得2.7%个百分点的下滑。

但危机之下方显英雄本色。危机对于强者而言，既是挑战，更是机遇。

8月26日，龙湖集团公布了2020年中报，在一系列反映盈利能力、风险把控、业绩预期的指标上，都交出了一份可圈可点的期中答卷。

千亿销售额弱环境之下的稳定增长

规模是我们观察房企的最基本维度之一。虽然近年来行业已逐步触摸到了总量的天花板，但行业竞争的下半场马太效应凸显，体量大的头部房企仍将保持巨大优势。

在地产行业被疫情影响的大背景下，龙湖今年上半年销售额仍然实现了正增长。

中报显示，今年上半年龙湖实现合同销售额1111亿元，同比增长5.2%，销售总建面654.6万㎡，同比增长0.6%。

此外，龙湖中报还显示，今年上半年，龙湖实现营业收入511.4亿，同比增长32.6%。这个营收规模在目前已公布中报（时间截至8月27日14时，下同）的上市房企中位列第7。

（数据来源：wind、房企中报）

同时，龙湖还拥有3021亿的已售未结销售额，将在未来逐步结算。

由于房地产行业特殊的预售制，营业收入结算会有滞后性。龙湖的营收规模+已售未结销售额，反映出其从过去一两年间到当前持续保持着的规模优势。

除了已售未结销售额，土地储备也是房企未来业绩的保证。

今年上半年，龙湖共计新增53幅新地，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米。

截至今年6月30日，龙湖的土地储备合计7354万平方米，其中权益面积达5128万平方米。

更为关键的是，目前龙湖约90%的货量值都集中在高能级区域，这基本上已经“剧透”了龙湖未来持续、稳定的业绩增长。

效益优异，毛利率超30%

除了要保持规模优势，优秀的房企要有卓越的成本管控、实现盈利的能力，如果只会摊大饼，但却“增收不增利”，则意义不大。龙湖在行业寒冬之下，仍然显示出稳定的盈利能力。

龙湖中报显示，报告期内实现归属于股东的净利润63.4亿元；减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%；毛利同比增长25.2%至157.5亿元。

龙湖的归母净利润、毛利规模，均位列已公布中报房企中的第7位（数据来源：wind）。同时，龙湖在报告期内毛利率达30.8%，与业内素有“利润之王”美誉的中海地产30.59%的毛利率水平相当。

（2020年部分房企中报数据 数据来源：wind）

这首先得益于龙湖的土储优势，如上文所述，龙湖约90%的货量值都集中在高能级区域。其次也说明，龙湖项目的品质较好，溢价更高。

产品品质以及土储的优势，背后反映出的是龙湖强大的操盘以及成本管控能力，有助于龙湖拓高盈利的天花板。

信用优良，平均借贷成本低至4.5%

如何平衡规模与负债是所有房企的必修课。近段时间，监管部门强调了“房住不炒”的基本方向，同时在房企融资方面设下“三道红线”。部分过去财务激进、负债较高的房企将面临较大的监管挑战。

其实在房企融资新规出台之前，市场上就不时出现规模房企迫于生存，出售资产、转让股权的现象，甚至已有房企出现了债务违约。

不同于部分高杠杆的民营企业，龙湖在财务策略上非常稳健。

媒体据2019年年报整理的表格显示，龙湖是TOP30房企中，少数“三道红线”都没有亮起红灯的房企。同时，龙湖的现金短债比达4.38，是30强房企中的较高水平。

今年中期，龙湖现金短债比从去年底的4.38进一步提升至4.55。截至报告期末，龙湖手握现金784亿人民币。

房地产是典型的资金密集型行业，融资成本的高低直接影响房企竞争力。在今年中期业绩发布会上，龙湖高管表示，他们非常珍惜自己的信用，贷款大部分都是提前偿还。

龙湖稳定的业绩和稳健的财务策略，赢得了金融机构信任。中报显示，龙湖今年上半年的平均借贷成本仅为4.5%。

同期保利、中海、华润置地的平均融资成本分别为4.84%、4.01%和4.26%。

龙湖作为民营企业，在平均借贷成本等指标上，与有央企身份加持的保利、华润置地、中海等房企同属行业的最佳水平。

良好的业绩与财务状况，一定会受到资本市场的青睐。目前，龙湖是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，继续保持民营房企的最佳信用评级。

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