宝中+前海未来就是上海外滩+陆家嘴，将问鼎深圳人居最高峰

刚刚过去的中秋+国庆双节，很多人都过出了过年的感觉，被疫情封锁的本该属于春节的热闹，在双节期间彻底释放，很多景点上演了一出“人从众”的大戏。

如果把国庆热门景点做一个排行榜，榜单上最不能缺少的就是上海外滩。

据多家媒体报道，国庆期间，外滩迎来了大量游客，10月1日客流超30万，当天晚上的最高瞬时客流量达到了6.5万，现场人山人海、摩肩接踵。

为维持治安，黄浦警方每天投入的安保力量高达六千多名，以至于“拉链式人墙”重出江湖，霸占微博热搜。

图源澎湃官网截图

为什么外滩能有如此大的吸引力？根本原因是城市地标效应。

作为世界闻名的景点，外滩是上海的珍贵名片，不仅坐拥黄浦江一线江景，还有风情各异的万国建筑群，是中国最重要的文化地标。

而且与外滩隔江相对的陆家嘴，是众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地，矗立有东方明珠、金茂大厦、上海中心大厦、上海环球金融中心等众多地标，堪称上海的城市封面。

得益于地标效应带来的溢价，外滩—陆家嘴的房价也是上海的第一梯队，一线滨江物业在10万/平上下，著名豪宅汤臣一品就位于这里。

上海房价地图 图源链家

看到上海外滩+陆家嘴的人气盛况和房价表现，淘哥第一时间想到的就是前海湾+华侨城欢乐港湾。

据最新消息，刚刚开放一个多月的欢乐港湾，在国庆假期前6天吸引了超22.7万人次打卡，8天总入园人次将达到30万，日均人流量高达约3.8万，仅仅开放了部分场区，就有如此成绩，表现可谓十分亮眼。

欢乐港湾的游客 图源滨海宝安

淘哥认为，从这种逆天的人气吸引力来看，宝中—前海的滨海腹地有望成为深圳版的外滩，华侨城欢乐港湾则将成为深圳版的陆家嘴。

这片宝地充满想象，是深圳未来20年物业价值的龙头所在，尤其是看一线海景的“摩天轮房”，将超越深圳湾，问鼎深圳最高峰。

01.

深圳前海湾+欢乐港湾=上海外滩+陆家嘴

为什么说前海湾+华侨城欢乐港湾是深圳版的上海外滩+陆家嘴？因为这两个地方的气质太像了！

奠定上海外滩—陆家嘴王者价值的核心因素有两个：一线黄埔江江景+城市地标，而这些，前海湾全部都有。

一线海景自不用多说，作为珠江西岸口的湾心，前海湾“出生即巅峰”，天然享有无比优越的海景资源。

拥有一线海景视野的前海湾

至于城市地标，这块宝地简直是地标收割机，我们来看看，被妈湾、前湾、桂湾、宝中、大铲港串起来的前海湾腹地上，规划建设的都是什么——

妈湾：前海塔、海洋博物馆、文化艺术区（渔人码头）、丝路长廊

前湾：改革开放博物馆、科技馆

桂湾：剧院、前海国际会议中心、伯克利未来音乐中心、前海国际金融中心

宝中：中央绿轴公共文化群、欢乐港湾（海滨文化公园、湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、JW万豪酒店等）

大铲港：国际会议中心、科技文化街区、腾讯新总部

这种地标阵容，简直是“神仙打架”，不难想象，这里毫无疑问会成为领先全深圳的公共建筑群，以及世界级湾区国际范的代表。

有了这些地标，叠加一线海景资源，前海湾就是深圳乃至大湾区最具有号召力和影响力的地方，会吸引全球众多龙头企业进驻，世界各地游客打卡，各路富豪置业居住，就像现在的上海外滩—陆家嘴一样。

这种对优质资源的吸附力，就是城市地标效应，对应到楼市，就会出现独有的“地标现象”。

从“过山车现象”到”春笋现象“，再到“烟花房现象"，深圳每一次最高房价诞生的背后，往往伴随着新地标的出现。

而众多地标集聚的前海湾，也会有专属的地标资产，这点淘哥前段时间已经旗帜鲜明地讲过：等华侨城欢乐港湾的湾区之光摩天轮正式建成运营后，未来的前海湾物业会划分为两类：“摩天轮房”和“非摩天轮房”。

其背后的根本逻辑之一就是城市地标带来的溢价，因为“贵”，本质就是对稀缺资源的占有。

未来，前海湾的“摩天轮房”，尤其是同时坐北朝南，拥有最佳海景朝向的物业，其价值将会超越深圳湾，问鼎深圳最高峰。

02.

终极豪宅区推动下

前海湾将超越深圳湾

问鼎深圳最高峰

除了地标现象影响之外，以前海湾为核心的深圳终极豪宅区的形成，是推动摩天轮房价值超越深圳湾的的另一个重要推动力。

过去40年，深圳的豪宅区都是紧紧跟随城市中心发展起来的。比如罗湖中心时代，深圳的顶级豪宅区是银湖。

因为既临近市中心，又有银湖山、银湖水库等山水资源，银湖成为深圳闻名的豪宅区，汇集了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等豪宅小区，是深圳最早一批富人扎堆的地方。

图源银湖山庄

后来，深圳的中心区转移到福田，香蜜湖和华侨城便趁势而起。

香蜜湖豪宅区紧邻福田中心区CBD，因为拥有香蜜湖、香蜜公园、深圳高尔夫球场、荔园外国语、深圳高级中学等优越的自然和城市资源，成为深圳赫赫有名的豪宅区。

华侨城则因为有世界之窗、锦绣中华、欢乐谷这些享誉世界的主题公园，还有燕晗山、天鹅湖等山湖资源，诞生了顶级豪宅波托菲诺，是和香蜜湖齐名的豪宅区。

华侨城片区 图源华侨城官网

近些年，南山中心区起来之后，深圳湾又成了深圳豪宅的代名词。

尤其是深圳湾1号、悦府和恒二的相继问世，让深圳湾迎来了历史上的辉煌时刻，当前，是深圳豪宅的天花板。

深圳湾 图源深圳梦

实际上，城市中心和豪宅就是这样一个关系，一个新中心的崛起一定伴随着一个豪宅区的诞生。

因为城市中心转移意味着城市最核心资源的转移，包括企业、人才、市政配套、地铁、歌剧院、文化馆、公园等各种资源。在这种优质资源的大规模集聚之下，以新城市中心为核心，拥有自然资源和城市资源的区域，就会诞生新一代的豪宅区。

而随着深圳城市中心的扩散，当下，继银湖、香蜜湖、华侨城、深圳湾之后，深圳正在形成一个新的豪宅区，也是深圳的终极豪宅区——前海湾。

深圳未来20年的龙头，一定是前海。虽然现在业界关于前海好，还是后海、深圳湾好的讨论不绝于耳，很多人对前海的峰顶地位有一定存疑，但是这种疑虑一定会被时间推平。

就像20年前，人们讨论是罗湖好还是福田好，或者10年前，人们讨论福田好还是南山好，当时讨论的时候会有一定争议，但是回头看，福田超越罗湖、南山超越福田，都会是既定事实，而前海超越后海、深圳湾也是一样，只是时间问题。

至于前海湾豪宅区的具体范围，则是从前海湾一直延伸到尖岗山，这条豪宅线，前海湾是龙头，沿着创业二路向北，龙尾是尖岗山。

前海湾—尖岗山豪宅龙线示意 仅供参考

随着前海一步步成型，这个豪宅区的物业价值体系已经正在一天天接近深圳原有中心的物业价值体系——宝中直接开始对标深圳湾，尖岗山直接开始对标华侨城、香蜜湖等深圳湖居、山居豪宅体系。

参照深圳各豪宅区目前的房价水平，龙头所在的滨海腹地上，可瞰一线海景和摩天轮地标的物业，价值空间非常可观，长期看可对标深圳湾一号、华润瑞府。

而现在，就是买入一线海景摩天轮房的最佳时机，因为前海湾正在进入红利集中兑现期，马上就要爆发惊人力量。

最近一段时间，海滨文化公园盛大开园，大铲湾“企鹅岛”正式动工，17个重磅项目进驻新安街道、VIVO总部大厦惊艳亮相……

大事一件接一件，预示前海湾步入了真正的高光时刻，将释放市场所期待的真正的价值潜力。

03.

海滨文化公园开园+企鹅岛动工

前海湾的潜力即将深度释放

8月23日，备受期待、万众瞩目的海滨文化公园正式开园，128米高的超级摩天轮“湾区之光”惊艳亮相，引发社会高度关注，中央、省、市媒体都聚焦进行了大幅报道。

这个湾区地标的魅力一经开放就展露无疑，在国庆假期前6天吸引了超22.7万人次打卡，8天总入园人次达到30万，日均人流量高达约3.8万，影响力超乎想象。

作为华侨城的又一“欢乐”系里程碑作品，欢乐港湾占地约38万平，斥资超100亿元，由LLA、SWA、许李严、HBA 等国际知名设计团队规划与开发。

值得注意的是，欢乐港湾的规模和深圳欢乐谷相当，但是投资力度是欢乐谷（20亿）的整整5倍，这种前所未见的投资密度，意味着欢乐港湾每一寸土地的含金量都非常高，它所承载的建筑设施，或许很多都是深圳最高规格。

根据规划，整个欢乐港湾将建设占地约27万平的海滨文化公园、128米高的湾区之光摩天轮、建面约3.8万平的湾区之声演艺中心、建面约8万平的亲海体验式商业街区、建面约1万平的JW万豪酒店光之翼，以及建面约8.8万平的海府一号前海湾景资产。

毋庸置疑，欢乐港湾的所有规划全部落成后，将成为前海湾最亮丽的滨海休闲空间，堪称宝中版的“深圳湾人才公园”。

淘哥提醒，一定要高度重视欢乐港湾对城市价值带来的重塑力以及对物业价值带来的提升力，因为里边的业态，每个都是按照国际化标准打造，是当之无愧的湾区文化地标。

仅以湾区之光摩天轮和湾区之声演艺中心来说，前者是全国首座全天景轿厢摩天轮，28个巨型回转式轿厢，每个可容纳25人，除了日常观光之外，还可以提供会议、聚会、婚礼、酒吧等主题服务；

后者包含1500座大剧场和600座多功能剧场，由香港建筑大师严迅奇及其团队操刀设计，是深圳唯一能够满足国际标准剧目演出的剧场，规格很高。

当下，海滨文化公园已经开园，超级摩天轮的所有轿厢已经全部安装，年底正式迎客，商业街区和JW万豪酒店年底营业，湾区之声演艺中心也将于明年年中进行首演。

从国庆期间超强的人气集聚力来看，欢乐港湾的功能进一步释放后，将带来更强大的资源吸附力，有望接棒上海外滩成为位列全国榜首的文化休闲地，给片区价值带来颠覆性升级。

前海湾迎来的另一个转折性事件，是企鹅岛正式动工。

9月20日“企鹅岛”动工，规划建成200万平的“互联网+未来科技城”，约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量，预计可容纳8-10万名员工。

腾讯科技岛最新效果图

前海湾对龙头企业的吸引力，向来很大，除了最具代表性的企鹅岛之外，宝中所在的新安街道，在8月底的宝安区重大项目与产业空间资源对接会（新安专场）上，一次性签约17个项目，涉及总投资约238亿元，预估年产值906亿元。

不仅吸引了中建八局南方建设有限公司、深圳华泰盛工程建设有限公司等建筑业巨头，还敲定了恒力集团、华润雪花啤酒、勤诚达集团的总部等重磅项目……

此外，前海湾还聚集了VIVO、华润、招商、卓越、汇丰银行、周大福等世界名企，其中VIVO总部的效果图已经曝光，预计2025年秋季完工，华润、招商等企业集聚的前海金融先导区已经初具规模，很多大厦都已落成。

这些企业将汇聚世界顶级的技术、人才、财富，促使前海湾变成中国的硅谷，催生众多百万、千万富豪。

你想想，当一个地方，遍地都是百万、千万富翁，那这里的房价又会是什么水平？

附：宝安及南山即将入市的新盘

来源：深圳市住房和建设局官网