限售来了，但苏州显然无意让房价下跌，该买房还得买

匿名 2020-12-04 05:52 阅读 5000+

苏州楼市再次进入人们的视线。

5月11日，苏州发布意见：即日起，苏州工业园全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房限售5年。

本次调控属于升级，在此之前，外地人可以在苏州买1套房，但需提供过去两年内连续12个月的个税或社保缴存记录，禁止购买第2套房；而本地人可以买3套房。贷款政策方面，首套房3成，无房有贷款记录的5成首付，有1套房无贷款的也是5成首付，有1套房且仍在还贷的首付8成，有2套房的禁贷。

按理说，在众多二线城市中，这样的限购限贷政策也算比较严了，而且对于外地人口只给予1套房的购房资格，外来的投资客不大可能对楼市形成较大冲击，那为什么苏州楼市仍然十分火热呢？

先来说一下苏州调控升级的背景。

1、房价已经连续11个月上涨，其涨幅已经超过火热的燕郊，冰山指数涨幅排名数据显示，4月份房价环比已经达到了4.8%，是第二名燕郊的2倍多。对比一下，其他热门城市房价月环比没有超过1%的。苏州楼市之热可见一斑。

2、苏州也不是所有地方都很火，火热主要体现在本次调控的重点区域，也就是工业园区和高新区。热的原因非常简单，新兴区域配置高规划好居住体验佳，大家关注度非常高，新房和二手房之间价差惊人，新房限价，二手房定价非常自由。

3、苏州落户门槛也比较低。购房落户和学历落户是比较容易的，通过落户的方式绕开限制并不难。

4、苏州楼市之前跌过，而且跌的比较早。2016年苏州就开始大力调控，整个2017年都比较疲软，调得早，也意味着机会率先出现，对于嗅觉灵敏的炒房客来说，这样的机会绝对不会放过。

那么问题来了，本轮限售对市场影响有多大呢？

总体来说，对于苏州楼市来说，只能在短期内稍微降降温，但不改涨势。我的理由主要有这几点：

1、苏州楼市目前信心非常足，4月份苏州新建商品住宅成交环比上涨了33%，同比高达57%。二手房一季度同比上涨了25.7%。土地市场依然如此，4月24日苏州主城区5幅地块揽金135.7亿，溢价35%以上，区域新高。整个2019年一季度，苏州土拍吸金力惊人，每轮土拍都能吸引几十家房企参与。这样一种行情已经是标准的多头，购房者和开发商都非常愿意参与，预期很坚挺。

2、本次限售算是一个后端出场限制，进场并未限制，明显偏软。我就直接告诉你，对于目前的炒房客来说，他们已经经历了多轮调控，特别是过去两年多以来的教育，他们中绝大部分都做好了中长期持有的准备，短线快进快出的非常少。新房3年二手房5年并不足以构成威胁。

3、苏州楼市出现结构性调整。简单说，新房大概率继续火热，二手房稍稍降温。目前苏州楼市整体是由二手房主导，二手房成交占比超过50%，但对于工业园区和高新区来说，新房仍然占主导。这些区域的购房需求仍集中在新房，此外，新房相对二手房价格本来就低不少，3年限售影响很小。从签合同到收房，基本程序走完差不多就要2年，再等1年有什么难的，再说，在这种地方，仅仅持有3年就卖掉的人也挺少了，毕竟是少数优质资产。对于二手房市场来说，成交量会有所下降，但二手房东也不傻，他们会看新房走势给自己的房子定价的。还是那句话，眼下的炒房客都已经被训练成了“刚需”，也能随时成为本地人，持有时间长短，游刃有余，最关键一点，现在资金拆借的成本比起2018年低太多了。

4、工业园区人口结构利好楼市。整个苏州老龄化趋势非常严重，在苏州主城区中，姑苏区超过30%，除工业园区之外的其他市区也都超过了20%，整个2018年苏州新增户籍人口5万人，主要集中在工业园区和高新区，主力购房人群占比非常高，这是楼市需求侧的支撑。