社科院和社会科学文献出版社在5月23日发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16(2019)》，该报告公布了两组敏感的数据：
1、2018年全国商品住宅平均销售价格增长12.2%，也就是我们通常所说的新房均价。该数据是已知的。
2、2019年全国商品住宅销售平均价格上涨7.6%，达9206元/平米，该数字是预测的。
2018年，楼市调控最严之年，但新房均价依然上涨了12.2%，当然这里贡献最多的是大量三四线城市的楼盘。到了2019年，楼市分化继续，不过这次压力来到了一二线城市。蓝皮书预计，部分重点城市房地产上涨压力将大幅超过7.6%的平均水平。
一、地产商是急先锋
从目前的态势来看，重点城市房地产的确面临比较大的上涨压力，地产商的热情已经带动全行业。
今年一季度的楼市小阳春，跟地产商的躁动有很大关系，大家都想趁着低谷收割一波廉价储备，再加上银根宽松预期，整个土地市场非常热。不过从近期的趋势来看，这一波小阳春将被“按下去”。
券商中国的消息，4月份以来，银监会已经发出32张罚单，15家金融机构因违规向房地产输血被罚超千万元。整顿资金违规流入房地产，这阵风还得吹上好一阵子。
上游的土地环节同样如此，苏州被预警后，迅速出台方案，地价直降18.7%。在当前“稳”大于一切的基调下，苏州算是一个大起大落的典型，2018年，苏州土地市场还是比较平静的，流拍的地块宗数不算少，但到了2019年4月份，地价、新房和二手房的成交价及均价等指标均明显反弹。以二手房为例，4月份苏州二手房成交量近1.2万套，环比上涨99%，同比上涨84.1%。
针对土地市场的调整能够在上游迅速取得效果，但下游的商品房供应短期内无法得到明显改善，当地已经在研究更进一步的措施，力求遏制炒房需求进场。
不过对房企来说，赶在这个时间节点，注定几家欢喜几家愁。
除了苏州，佛山、大连、南宁这三个城市也同时被预警。据确切消息，被预警的城市已经有来自北京的工作组进驻，房企、二手房中介机构、银行、媒体等都被谈过了。
二、城市助攻不小
事实上，过去的一年多，重点城市房地产调控得不错，也正因为如此，才有了3月份的判断：“去年以来，房地产市场预期发生了积极变化”、“防止房地产大起大落”等。
至少在3月份以前，基调都是防止“大落”的，包括调控迅猛的重点城市和棚改缩水的三四线城市。但到了4月份，楼市瞬息万变，新型城镇化任务公布，二线城市成为人口重点流入地，嗅觉敏锐的房企自然不愿意缺席。
这些重点城市，本身就希望降低落户门槛，吸纳人口，辅之以各种人才购房优惠政策，更有部分城市直接调整购房政策，虽然不多，但从预期的角度来看，有助于加快形成整个市场回暖的预期。这种预期一旦形成，就能在短期内迅速转化成购买力。房地产这种商品是很难在短期内应对购买力的大幅波动的，最终反映在价格上，也是可以预见的。
楼市持续向好，也在一定程度上影响了保障房，比如北京的共有产权房，本来是来解决住房问题的，但在逐步向好的楼市面前，它的缺点被进一步放大，符合资格的购房者也不愿意只买一套“只能用来住”的房子。也正因为如此，5月22日，北京已经明确降低共有产权房的购房门槛。
三、如何遏制涨势？
事实上，去年12.2%的涨幅，主要跟中小城市有关，这些城市涨幅较高，成交量较大，没有什么调控，资金敞开供应。
要遏制楼市涨势，类似苏州限售的方案都不行，采取严苛的限购才能在短期内迅速取得效果，不过从当前的形势来看，经过多轮调控，各城市限购政策已经基本成型，进一步收紧的空间并不大。
从目前被预警的城市所采取的措施来看，目前收紧调控主要集中在三个层面，一是严查资金违规流入房地产，改变土拍规则，给房企加压。二是保障供应，土地供应要密切跟踪去化周期，力求住房供需平衡。三是收紧房贷，这一点已经基本确定，比较冒尖的城市，不少分支行已经收到口头或书面通知，很快会反映到购房者身上。而这也注定接下来重点城市的房价仍将保持上涨的状态。
还是那句话，低谷期已过，房地产已经进入新周期，要做的就是“稳”，哪怕是涨。
最后叨叨一句，房地产行业的报告有很多种，地产商、专业研究机构、学院派等，其参考价值是逐渐递减的。不过报告的价值是多维度的，准不准也许不是最重要的，公布出来说不定就完成了它的使命。
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