刚需，真得学学这帮炒房客，买你买得起的最贵的房子

​"稳健的货币政策要更加灵活适度"，现在已经逐步反映在房地产行业里了。

昨天我关注了一下杭州某楼盘6万组客户摇号，实际上，类似情况也已经出现在了成都、南京等多个城市，以及之前的苏州深圳等楼盘也出现过。

有媒体说这是个别现象，不是普遍现象。

但即便是个别现象，我们也应该认识到一点：

楼盘肯定是一个一个抢过去，不可能是全面开花。

原因很简单，大家肯定会抢当前最具性价比，最值得投资的那个楼盘。

这个楼盘买完了，大家才会转场去下一站，是不是这个道理？

在我看来，这就是信贷门槛降低所致，让大量拥有房票的人解决了资金难题，这里相当部分就是投资炒房的人。

虽然我反感投资炒房，但还是得承认一点，他们的嗅觉和行动力要比普通刚需要强得多。而让炒房客们行动的最主要原因其实还是信贷，只要钱到位了，他们会毫不犹豫行动，至于房票，有一堆办法来解决。

我一直强调一个观点，利率和房价永远是强相关的，利率连续下行，买房的信号就越强烈。

那么现在房贷利率是什么形势呢？从下图可以看到，首套房贷利率拐点出现在2019年12月，此后连续下行，而二套房贷款利率拐点出现得更早，在2019年11月。

再看看这张图：

接下来，房贷利率将如何走，答案是不言而喻的。

但我想强调的是，这不是说炒房正当时，而是刚需自住做出稳健选择的时候。

我在北京，观察二手房市场，就发现一个明显的现象，刚需成交周期在缩短，看中一套房，往往能很快成交，这是一个好现象。

出现这种现象，有两点原因：

一是刚需犹豫期在缩短，这跟中介精准把握购房者的需求有关，推荐的房子，匹配度比较高，这个行业的效率在提升。

二是房东也比较务实，我最近跟踪的几个中介小哥，都反馈过来，成交房源，价格无一例外都低于挂牌价。且不说挂牌价有没有水分，至少价格是缩水的，而且最终成交价格达到了购房者的预期。

你涨一点预算，我降低一点房价预期，一套房就这样成交了。

不燥热，不压迫，很理性，市场就是这样回暖的，挺好。

对于刚需来说，没必要担心接盘的问题，过去两三年的调整，房地产脚步明显放慢，风险基本化解。现在的价格，特别是重点城市，绝大部分刚需房，价格没有什么水分。

即便杭州南京成都这些地方出现了万人摇号，也别把炒房这个因素放大，担心市场。房价本质上是货币和城市的基本面决定的。抓住这两点，买房就不虚。

不过对于选房，我建议大家仍然要秉承两个基本的原则，这样你会买得更加自信。

第一，买你买得起的最贵的房子。

对于刚需来说，竞争者是最多的，大家收入基本在同一个区间，购房能力基本相近。所以，"你买得起的最贵的房子"，一定是稀缺的。

稀缺的房子，表现在周边的配置，房子只是房子，价格主要与周边的配置有关，学校地铁商场机关等。生活会方便很多。

过去两三年，北京买房，买城六区的房子的比其他郊区的房子，要更划算一些。

原因就是过去两三年北京楼市处于下行周期，城六区的房子抗跌一点，优质资源傍身，而郊区的房子，跌幅超过20%的比比皆是。

未来两三年，可能郊区的房子，要更划算一点，但得挑一挑。

郊区的房子，特别是现在的新盘，配套往往都是很差，或者基本没有配套。

有些楼盘为了吸引购房者，自己运营摆渡车到附近的地铁始发站，承诺运营一两年，希望吸引购房者买房。可以想象，这样的房子，地段得有多差？

要知道，这种摆渡车，与配套完全是两码事，是不会让楼盘价格跑赢城市平均涨幅的。

随着老旧小区改造的提速，老破小重新焕发生机是可预期的，房子太贵，买个小的，也是可以接受的。有个经典的买房理论，买你买得起的最贵的那套房，老破小是选择之一。如果实在没得选，还有替代方案，那就是郊区的临铁房，这也是经过验证的原则。

第二，早点买房，先上车。

这一点我一直非常认同，也建议大家多想想。"先上车"主要是指首套房，也指一些潜力地段首批买入的房子。这里我们主要讨论的是首套房，"先上车"最主要的原因，是等不起，等不起是因为你的筹资能力远远应付不了市场的爆发，犹豫的结果是"车开走了，你永远停留在原地"，所以，当你能买的时候，应该买。

"先上车"的原则，如果你认同，那么接下来要做的就是取舍。

面积够大，户型完美，地段够好，名校傍身，下楼就是购物中心，再来个"江景房"……

你眼中的"好房子"，可能永远买不起。

你还在犹豫某套房，也许就被别人认为是合适的房子，买走了。

按照稀缺的原则，算算自己的钱袋子，再做取舍。

面积小一点行不行？

地段远一点行不行？

楼层稍差一点行不行？

是务实的选择。第一套房，买到远比买好要重要。