一线楼市要变？北京已打响第一枪

文/白圭

这是一条比北京政府搬迁，更重要的信息。

1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。

公告中提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，两宗地块面积均约4万平米，容积率一宗1.1，另外一宗1.5，是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

注意公告中的几点关键信息，

其一、1.1-1.5的容积率表示这应该是两块高端住宅用地；其二、“组团最后两块”预示着他们的稀缺性；其三、放开限价。

也就是说，2019年第一次土拍，北京就把上等好货拿了出来，而且对开发商相当友好（放开限价）。众所周知，前两年的调控中，这一类的高端项目是北京官方“重点照顾”的对象。

所以，这是极其重要的一个信号：一线楼市在紧绷了两三年后，现在是时候适当的放松下了。

受到信贷和拿地条件的双重抑制，过去一年，北京土地市场出现了塌方式下滑。

2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。其中，北京土地成交宗数同比2017年下跌29%，土地出让金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近五年最低；北京市土地流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。

这样的局面是好事也是坏事，往好了说，成功冷却了土地市场，断了“高地价导致高房价”的电；往坏处说，未来的供应将会减少，导致供需进一步失衡，加剧未来房价上涨的压力。

如2018年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），截至去年11月底，实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。

如果土地市场不松松弦，给房企发一点糖，2019年北京土地市场势必进一步萎缩，未来北京房价势必会出现更大的上涨压力。

意识的问题所在的北京，在去年下半年便开始了“松绑”。

去年11月底，北京一日内推出13块地，其中12块成交，揽尽316亿，创出北京单日土地成交历史纪录，一扫2018年北京土地市场的萎靡。

而这主要归功于为吊起开发商的胃口，北京放松了拿地条件，并且拿出了好货。

如增加地段优质的地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间。同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小。此外还实行“共用保证金”出让新规，降低了房企的资金压力，重新调动了房企的积极性。

所以，2019年的新年第一拍，北京继续延续了去年底的“友好氛围”，甚至放出了“取消限价”的大招。

不过，北京的做法并非忤逆，因为政府的初衷是抑制地价暴涨而不是彻底锤死开发商和市场，在矫枉两三年后很是有必要做下调整。

真正的问题在于，北京是中国楼市的风向标，尤其是政策，对全国其他城市具有很强的示范性和先导性。

所以，不排除其他城市会步北京的后尘，适当的进行松绑。因此，对于房企来说，2019年是拿地的好时机，前提是兜里要有米。

当然它们一动，房价怕是也要躁动起来。