曾经全国最热，这个城市如今也撑不住了

文 | 白羊

近来，三亚、南京、天津等地因所谓的放松限购而频频上头条。

虽然整体符合“因城施策”的调控原则，不过上述几个地方的操作引起的反响还是比较大。“打枪的不要”，有些地方在因城施策上显然就隐晦很多，比如厦门。

近日，厦门市自然资源和规划局公告，将于11月7日公开出让2019P01、2019XP01两幅住宅用地，两幅地块均“按照价高者得原则确认受让人”。

其中，2019P01地块位于湖里区，是今年首次出让的岛内住宅用地。

不知是不是为另一块土地抬轿子，还是觉得市场不好，想以此吸引更多买家，总之，这一次厦门是从“仓库”里拿出了上等好货。

由下一张图可知，下半年以来，厦门土拍市场迅速转冷，溢价率下滑严重。

注意，除了年内第一次拿出岛内地块外，此次土拍，还有一条暗线，即两幅地块均“按照价高者得原则确认受让人”。

要知道，在这轮调控伊始，也是厦门楼市最为红火的时候，其效仿北京出台了土地竞价规则。即自2016年12月14日起采用“限地价、竞配建”的竞价规则。

按照出让条件要求，每幅地块均明确设置了价格上限，当现场竞价达到价格上限时，转为竞报“无偿移交政府的居住建筑面积”，竞报面积最高者为竞得人。

这一次，显然破了规矩。

而据澎湃新闻记者统计，今年以来，厦门市共成功出让11幅住宅用地。

值得一提的是，11幅住宅用地均采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

换而言之，今年以来，厦门压根儿就未执行16年底定下的土拍规则。

而针对媒体发布的厦门土地拍卖“取消限价”的说法，厦门市自然资源和规划局尚未予回应。不管未来如何回应，事实终究是摆在那里的。

不过从市场反响来看，其舆论声响显然要小得多，想要低调的其他地方可以好好学下。

土拍取消限价，是不是意味着厦门面临着较大的土地财政压力呢？好像也不是那么回事。

据厦门2018年国民经济和社会发展统计公报显示，2018年厦门财政支出892.50亿元，同期，其公共财政预算总收入1283.29亿元。即是说，当年厦门有390亿的财政盈余。

同年，厦门总共拍卖地块15块，总吸金 347.79亿元，与财政盈余基本相符。换句话，厦门并不没有像其他城市那般，过度依赖土地财政。

虽无土地财政之虞，但并不意味着厦门楼市是健康的。事实上，厦门房价要比其他同级别城市畸形的多。

有分析认为，厦门通过为土地市场松绑，有可能意在谨慎且巧妙地维持着高房价的平衡，即意在通过土拍“托市”。

在楼市多头眼里，房价就是衡量一个城市实力和吸引力的股价。

若以此视角看，中国（内地）第四城应该是厦门，而不是广州，也不是近来频频挑战广州的杭州。如下图，单就房价而言，厦门足足高出广州和杭州一个段位。

当然，若从经济和人口规模、城市竞争力、发展潜力等基本面来说，厦门房价是否配得上这个地位，就另当别论了。

但就像大家炒股一样（当看好一只股票的时候，总能为找出一万个理由来），相信那些来自泉州、漳州、龙岩等地，组团去厦门买房，一次能买下一个小区的购房者来说，厦门就是那么好。甚至不需要理由，买就是了。

胡润房价全球指数显示，厦门2016年房价涨幅45.5%，位居全球第二；同年，厦门共7宗地王。

而随着持续调控下，厦门楼市高烧的消退，及地王项目的相继入市，如今厦门一手房市场正面临骑虎难下的窘境。

据悉，高成本难去化项目几乎占据厦门整个新房市场的40%到50%。据不完全统计，厦门的住宅库存量达700万平方米，2018年新房销售量只有70万平方米。

怎么破，这是一个问题。如果单纯依靠厦门本地购买力，估计够呛。

其一，厦门中高端收入水平，显然还没法和北上广深杭比。

近日猎聘发布的《2019年上半年中高端人才就业现状大数据报告》显示，厦门中高端人才平均月薪在全国位居第七，为16363元，远低于一线城市。

其二，厦门居民的债务杠杆已经用到了极致。

根据《中国金融稳定报告》显示，2018年，住户杠杆率（住户贷款/住户存款）有11个城市超过国际平均水平，有5个城市超过了80%，属于高杠杆行列。其中，厦门以96.3%，高居第二；从居民资金杠杆率来（住户贷款/GDP）看，全国有8个城市超过100%，其中，厦门以172.2%的居民资金杠杆率位列第一。

厦门高于其经济地位的房价是怎么来的，相信各位看官已经有了答案。

不管是厦门也好，三亚、南京、天津也好，都是当下面临高房价问题的中国缩影。

它们的共同选择，从另一个视角，也反映出地方在面临这一问题的一个基本共识，即不玩休克疗法，先吸引些“外水”money 稳住再说。

这也就意味着，无论上面怎么喊调控不放松、不把不把房地产作为短期拉动刺激经济手段，下面都会拿着“因城施策”的尚方宝剑适度放松，而对于刚需来说，这种反复拉扯，就意味着上车的机会。