武汉楼市，还有投资价值吗？

文 | 白羊

因足足封城了2个多月，虽然4月中下旬解封后，武汉楼市成交反弹很是迅猛（4月成交6627套、5月成交1.2万套、6月成交1.33万套、7月第1周成交4895套），上半年，武汉楼市仍被砸出一个深深的大坑。

据武汉市房地产开发协会统计，2020年上半年武汉新建商品房成交5.03万套，同比下降48.78%；成交面积552.91万平米，同比下降47.82%。

其中，商品住宅成交4.36万套，同比下降48.77%；成交面积494.06万平米，同比下降47.93%。

虽然新增供应同比也在大幅减少，但上半年武汉一手房的库存仍创出新高。

据武汉市住房保障和房屋管理局发布市场运行数据显示，截至2020年5月末，已批准预售尚未网签商品住房161991套，面积1861.08万平方米，库存创下新高。

巨大的库存、腰斩的销售，对于下注武汉楼市的房企而言，要完成年初的目标，下半年的压力无疑有点大。

值得一提的是，作为此次疫情国内冲击最严重的地方，武汉楼市需求端也出现了一些不利变化。

一是，武汉常住人口减少了200多万人。

华中师范大学城市经济与房地产研究中心主任、住建部住房政策专家委员会副主任委员邓宏乾教授说，日前表示，据不完全统计，疫情暴发后武汉流动人口减少了200多万。

这相当于抹去了武汉过去2年新增人口。具体统计出处，笔者并未查到。但考虑武汉受疫情冲击最严重，减少基本是大概率事件。

人口的陡然下降，短期内 ，无疑会对对楼市需求端也会产一定的负面冲击。

二是，居民收入水平下降，负债率走高。

因长时间封城及疫情对就业的冲击，武汉居民的收入水平出现下降，负债率也随之走高，目前，武汉市居民住房贷款负债占可支配收入超过了160%。据悉下半年居民负债率有继续攀升可能。

一边是供给端过剩，一边是需求端受抑制（规模和加杠杆能力都被削弱），而房企又存在着冲击业绩的压力，下半年的武汉楼市还是蛮焦虑的。

那么，是不是说武汉楼市就没买的价值了呢？

显然不是

因为上述局面是被疫情短期扭曲的结果，但是武汉经济基本面和发展势头，并没有被动摇。不管是人口，还是居民收入，随着经济复苏都会逐渐扭转过来。

所以，武汉楼市短期内会承压，但中长期看还是向好的。在这一点儿上，开发商看的很是明白。

上半年武汉卖地收入688亿，虽然同比下降27%，但仍然挤进全国top10。下降原因主要是受疫情影响的土地供应下降。

虽然成交金额和面积在下降，但上半年，武汉土拍的楼面价同比增长22%，由此可见，房企们对武汉楼市的认可。

所以，武汉楼市当下出现的一些不利局面，但并没有影响或改变房企们对它的判断。

值得一提的是，中指研究院的数据显示，上半年，武汉楼市新房成交量虽然大幅下降，但成交均价却同比上升11.6%，至13722元/平方米。

另据武汉当地媒体统计，4月到6月，武汉共有77个新房项目涨价，6月加推项目中，54%的楼盘涨价，平均上涨778元/平方米。

由此亦可见，武汉房价的韧性，及房企们的小九九（即上半年虽业绩完成不理想，但因市场反弹辐射强劲、市场行情不错，此时宁愿借势涨价要利润，而不会降价跑量）。

从刚需自住的角度，疫情促使武汉房价大降，进而捡漏的想法已经落空。当然不排除下半年，为冲业绩部分房企降价跑量，尤其是重仓武汉的融创、万科、保利、旭辉等龙头房企。

但从投资的角度，上半年，武汉楼市暴露出的一些现象，还是要注意的，最明显的一点就是，供需存在着明显的区域错配。

从新房供应来看，新城区远高于主城区，供应量最大区域为东西湖区，占比约13％。其次分别为江夏区、东湖高新区、黄陂区、蔡甸区。

除东湖高新区属于主城区范围外，东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区，都是属于外围新城区。

从成交套数来看，前五区域分别为洪山区、江夏区、汉阳区、黄陂区、新洲区。其中，洪山区、汉阳区是传统主城区。

总的而言，2季度，武汉主城区和新城区的成交比为2:1。

即便抛开主城区和新城区的区别，也可以明显的看到，供、需在top5的区域存在着明显的不对等现象。

供应量大，代表着该地区有着较大的供给压力；成交量大，代表着主流需求对该地区的认可。

若供给和成交都很大，则充分说明了该区域发展潜力和价值，如典型江夏区。

从区位上看，江夏区西与武汉经济开发区隔江相望，北与东湖新技术开发区接壤。作为光谷所在地的东湖高新区，可与深圳南山高新园媲美，是武汉最具活力、科技创新最集中的区域；而经开区（汉南区）又是武汉重要的汽车工业基地。

所以，作为武汉南部重要的城市组团，及承接经开区、高新区产业和居住外溢的腹地，江夏的发展潜力自不待言。

若供给靠后，成交靠前，则说明该地区已高度成熟，存在一定的供不应求。

上述汉阳、洪山等主城区就是这种情况，只要片区环境不太差，这些片区的房子，未来房价基本不会跑输市场。

但供应靠前，成交相对靠后，那就要小心了，如东西湖区、蔡甸区等。

当然，不管是主城区成交量2倍于新城区，还是区域错配，这些都还只是二季度的特征，还需要得到进一步的印证。

若到年底时，还是显示出这种持续的分化，在武汉的某些区域买房投资可就真的要掂量掂量了。

尤其是在武汉土地供应量维持在高位的情况下，如2019年武汉新增土地规划面积4387万方，全国排第五，而同年其商品房成交量才2346万方，存在一定程度的整体过剩。