数析商业｜万达商管“八降”

中房报记者 大业 北京报道

曾被当作万达集团”两架马车”之一的万达商管迎来了它的半年报。

近日，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）发布了公司债券2020年半年度报告。

报告期内，公司实现合并口径营业收入172.75亿元，同比下滑47.73%。其中，投资物业租赁及管理161.32亿元，同比下滑6.11%；酒店运营3.1亿元，同比下滑57.5%；物业销售亏损1658.61万元，同比下滑100.12%。

同期，万达商管利润总额为88.45亿元，同比下降32.39%；净利润为63.9亿元，同比下降36.22%；扣除非经常性损益后净利润18.1亿元，同比下降59.23%；归属母公司股东的净利润62.41亿元，同比下降34.2%。

从上述数据可以看出，万达商管上半年营收和净利润都在同步下滑，包括物业租赁、酒店运营在内的各业务板块的营收均出现了不同程度的下降。

资料显示，万达商管成立于2002年9月，主要从事投资物业租赁及管理、酒店运营、物业销售和其他业务，是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。

为何营收和净利润同步下滑？万达商管方面表示，主营业务收入同比下降的主要原因为销售物业去化完成，2020年上半年无物业销售收入，受疫情影响，各业态收入均有减少；其他业务收入同比下降的主要原因为2019年底完成销售物业去化，处置出租开发产品导致。

仔细分析发现，营收和净利润同步下滑主要是三个方面的原因。

第一，剥离房地产物业后的“阵痛”。

这似乎也应证了剥离房地产业务后，行业对万达商管在营收方面下降的预言。事实上，在今年的1月13日，万达集团就宣布，2019年底，万达商管集团完成了房地产业务的剥离。

为何要剥离房地产业务呢？一个很重要的原因就是为了谋求在A股上市。万达商管约定2023年10月31日前完成上市。

如果以其历史业绩能够申请经营期至少满三年的豁免，则可以更快实现上市。但现在看来，能否完成2023年10月31日前完成上市的约定还是个未知数。

第二，商业物业还未产生较大的现金流。

今年上半年，万达商管的经营活动产生的现金流净额仅为1.16亿元，远低于2017-2019年的255.84亿元、293.00 亿元和168.05 亿元。万达商管方面认为，商业物业项目周期较长，项目前期投入与现金流回款存在一定时间错配。按照万达商管的计划，预计每年将开业 40-50 个广场，其中，以轻资产项目为主。

截止到8月底，已经开业的万达广场将达330座，9月底将达到335座。目前万达广场遍布全国的一到四线城市，有的甚至已经开进了县城，预计今年年底开业的万达广场将达到370座左右。

一位业内人士直言，万达综合体在全国排名第一，排名第二第三第四加起来都没有万达综合体体量大。

如此大的体量，加上商业物业项目周期较长，均给万达商管现金流带成了一定压力。

第三，受疫情的打击。

一位熟悉商业地产的业内人士告诉中国房地产报记者，总体来说，万达商管受疫情的影响比较大。

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，一二线15个重点城市主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。

当然，万达商管也不能完全置身事外。值得一提的是，万达集团还响应国家号召为商户减免租金。在疫情防控期间，购物中心等公共场所客流量锐减，商户面临损失。为与商户共度时艰，万达对全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行一定期限的全免政策，减免额度近40亿元。

此外，万达商管还有一些问题待解决。熙局酒店总经理任峻标表示，万达商管的劣势就是万达一直喜欢在城郊或者说新区位置做综合体，高端客源供给相对来讲较弱，此外，内在商业模型升级迭代比较慢。