“深圳炒房客进军杭州”传闻背后：“热盘”逐渐降温，投资客未成气候

“我在新闻中看到了深圳炒房客进军杭州的消息，（他们的到来）肯定对房价有影响吧？”

在未来科技城W楼盘，陪朋友来签约的王女士不无担忧地说，同时她也有些疑惑：在杭州愈发严厉的政策调控下，哪里来的炒房客呢？

这种担忧来自“深圳炒房客组团来杭”传闻，不少人惊呼杭州楼市涌现了深圳炒房客身影。更有市场传言，未来科技城新交付的华夏四季出现了大量深圳买家，导致该楼盘二手房房价出现明显上涨。

那么深圳炒房客是否真的“杀入”杭州？他们对杭州楼市产生了多大影响？为一解其密，9月25日，中国房地产网杭州前往深圳炒房客“青睐”的未来科技城进行了实地探访。

华夏四季已有业主出入

“炒房客影响不大，

主要还是房源综合优势抬升房价”

对于“深圳炒房客组团来杭”一事，未来科技城我爱我家星空店蔡店长表示情况并非如此。

他认为深圳炒房客仅是投资客的一种，“来杭州的投资客遍布全国，并不局限于深圳，且按近月成交结果来看，深圳买家也远未形成规模。”

此外，他还表示投资客对于市场影响并不大，二手房房价上涨主要因素仍是房源自身优势，比如地段好坏及综合发展前景等。

以华夏四季为例，该楼盘之所以引起高度关注，主要原因有三——

第一，它是近期板块内唯一交付的新盘，“次新房光环”明显，相对于周边一些热度较高的新房，拥有现房优势；

第二，所在板块发展潜力大，未来科技城作为杭州重点产业区域，海创园首期、梦想小镇、人工智能小镇、5G创新园、鲲鹏企业园、知识产权创新产业园等一大批园区、平台如雨后春笋般相继在此落户，成为整个板块乃至全杭州推进创新工作的主要载体，加之杭州西站枢纽暨湖杭铁路工程进入开工建设阶段，未来将推动板块价值提升；

第三，在未来科技城整体房价看涨情况下，买房也成了重要投资选择。

种种因素引得市场看好，投资客自然也倾向于华夏四季。

深圳炒房客转向杭州二手房寻求机会，也是由于深圳“7·15”新政采取了向北京、上海靠拢的调控政策，需求端、销售端作出了调整，导致深圳二手房成交陷入低迷，近期又对二手房市场进行管控，更是进一步加剧了二手市场下滑；但杭州近期出台的“杭六条”进一步完善了住房限购政策，无房家庭优先购房5年限售，也迫使投资客谨慎考虑。

“当然，深圳炒房客事件对业主心态还是有一定影响的。” 蔡店长补充说明，举例来说，一套房源原本总价在400万元，有业主挂出了420万-430万元价格，一方面是市场因素使然，价格本就会自然上涨，另一方面业主听闻深圳炒房客事件，会在价格自然上涨的基础上再度加码。所以，现在不是客户挑房子，是房子挑客户。

“摇不中”的购房者转向二手房市场

依然以刚需为主

中国房地产网杭州来到华夏四季小区，尽管部分地段还在维修，门口也有较多杂物停放，但已有业主进进出出，还有绿城租售中心的工作人员忙着立起租售板，更显人气旺盛。

谈起近期华夏四季销售情况，绿城租售中心租售专员刘先生连连“称奇”。

他指着租售板上一套89平方米户型说：“华夏四季6月15日交付，直至7月20日都处于业主给出试探性挂牌价但无成交状态。后面出现的第一套成交房源报价是360万元，最终协商后成交价为355万元，但现在同样户型最低挂牌价为430万元，处于一楼。”

他还举了一个例子，曾有客户与房东谈好价格是395万元，但隔天就被他人订走了；紧接着一套400万元房源，隔天房东就变价为410万元，一夜之间涨了10万元。这类情况不止一例，热度可见一斑。

对于深圳炒房客事件刘先生明确表示怀疑，认为不排除是一次炒作行为。因为从他经手的客户中，几乎没有深圳炒房客身影。他表示，二手房市场依然以本地刚需为主，虽然华夏四季近期涨价凶猛，但涨幅最为明显的还是89至112平方米小户型，尤其89平方米涨幅变动最大，但大户型涨幅则相对平稳。

对于华夏四季的高热度，刘先生和蔡店长看法基本一致，认为一是“次新房光环”，二是紧挨几个热度较高的楼盘、不少摇不到房的购房者转头投向二手房市场，且目前华夏四季4万多元/平方米价格也并非难以接受。

新盘行情平稳

炒房传闻对购房者心态影响较小

随后，中国房地产网杭州又前往板块内两个较为有代表性的楼盘进行了探访。进入W楼盘，正值该楼盘签约，现场人山人海，每一刻都有人在咨询，每一位销售都忙得团团转，几乎人手一个充电宝来回奔波，吧台上的充电宝租借处已空空如也。

W楼盘体验馆内人山人海

出乎意料的是，中国房地产网杭州连续问了几位购房签约者，均表示从未听闻深圳炒房客事件，仅有少数表示有所耳闻，但是没有获得证实。已成功签约的李先生认为购买该楼盘的应该是来杭工作人员和本地刚需购房者为主：“摇号的时候，高层93平方米和117平方米是去化最快的，均价低的被选走的速度最快，洋房到400号以后还可以挑选。”他还透露，自己身边有很多阿里巴巴的员工就在该楼盘购房。

在曾经以“6万人摇”事件轰动杭州乃至全国的X楼盘，情况也大同小异。尽管仍在公示期，但前来看房的客户还是不少，大多数也表示不了解深圳炒房客事件。

由此看来，该事件对于新房市场和客户心理的影响均比较小。

改善型需求楼盘冷热分化

专家：“短期内出台新政可能性不大”

对于这次沸沸扬扬的深圳炒房客事件，中房智库特聘专家、杭州市房地产业协会秘书长丁晓红在接受中国房地产网杭州采访时表示：“房产投资是不分区域的，只因为杭州与深圳两者在城市发展和定位中有不少相似之处，所以市场可能会对深圳投资客的行为作出放大反应。而结合一二手房的倒挂和深圳人购房偏好产业集中区域的特点，他们看好未来科技城是有可能的，但不至于到扰乱市场的地步。”

X楼盘售楼处看房的客户们

总体来看，深圳炒房客事件对于杭州楼市影响不大，但依然有个别购房者表示了担忧。

前来X楼盘看房的许女士便是其中之一。她2013年便来到杭州，早早就决定在杭州安家置业，是极为迫切的刚需购房者。但后来看着房价一路上涨，心急如焚。谈到此处她半开玩笑半是心酸地说：“昨天算了算首付，就在想要吃几个月的泡面。”而深圳炒房客事件她也有所耳闻，特别担心购房名额被抢占，希望杭州再出台新政，堵上人才摇号的漏洞，避免全国投资客钻空子。与此同时，她也表示了房价被炒上去的忧虑。

针对这个疑虑，丁晓红也作出了解答：一手新房方面，杭州政府严厉控制了出售时间，使得投资时间拉长，因此从一手房抬升二手房的可能性不大。此外，从目前来看，杭州对于人才购房要求较高，所以未来再出人才政策补丁的可能性不大。外来投资客想要钻人才购房的空子，只在非限购区域才有可能性。因此，预计短期内杭州不会密集出台新政。

丁晓红指出，在楼市调控政策逐渐生效的情况下，未来楼市的走向已经非常明确。

其一，“热盘”逐渐降温，投资客被驱逐，如X楼盘摇号登记从6万人降低至5千人，就是明显例证；

其二，“万人摇”也会逐渐减少，因为达到万人报名摇号后，就会被界定为“热盘”，需要划出80%作为无房户购房者摇号，那么非无房户购房者则会望而却步，在这样的双向调整下，“万人摇”将逐渐绝迹；

其三，改善型需求楼盘会出现冷热不均情况。由于无房户的主要组成部分是刚需购房者而非改善型购房者，因此，当出现一些热度较高但并未达到现行“热盘”界定标准的改善型楼盘时，其热度反而会进一步提高。W楼盘就是其中一例，该楼盘在新政之后热度提高，无房户登记人数翻了一倍，就是“双向调整”因素导致的结果。