“买房就是买位置”片面了 影响房价的因素有很多

关于“老旧小”，真是个尴尬的项目。说留着，有留着的理由，比如等拆迁啊、位置好啊；说不留着，也有不留着的硬道理。投资这件事，永远只能在投资之后才知道自己是不是赚到。而满心欢喜等待升值却等来了平价，这能怨谁呢？

位置法则是谬传

很多人看好“老旧小”，现在都溢价如此高还不愿意出手，很多人都是把“买房就是买位置”这句话奉为圭臬。事实上，这则理论的原话是“Location, Location, Location！”是作为美国最成功的商业地产投资大亨之一的特朗普针对商业地产说的——商业地产是要买入稳定的人流，成型的繁华，巨大的交易量和成熟的位置。

影响住宅房价的因素多

如果是住宅地产呢？我们说这个时候投资一定要讲求时机，从“买房就是买位置”到“买房就是买趋势”，看中Timing（时机）、Value（价值）和Potential Location（潜力位置）。美国的开发商经常说“You buy what you have seen”（你要为你的所见买单），就是这个道理。项目质量很好，加钱；成熟社区和物业，加钱；周边环境极佳，加钱；交通便利四通发达，加钱……所以老旧小所处位置好，仅仅是其中一项；以杂乱的社区、落后的物业、过时的户型去跟周边新房子拼，能拼得过吗？而此时楼市尚有余温，把老旧小即使卖给年轻的刚需者（他们资金有限，承担不起大面积户型的新房），否则，手中的老旧小就只有账面资产的份儿了。

房子不是用来炒的，坐等拆迁不明智

还有人期望囤着老旧小，坐等拆迁，实际上这是用过去的经验来应对未来，未必有效。房地产商业化刚刚开始的时候，城市也是百废待兴，开发商自然热情高涨，拿不到地，就改造老城区——那是拆迁改造的黄金时期。

如今开发商利润率下滑，城区内趋于饱和，加之房价高速上涨的周期要过去，没人愿意再去碰老城区这块“烫手的山芋”。稍微留心楼市的人就知道，小区块的老旧小区基本上改造完毕，大块的小区改造传言一波接一波，政策真正落地却遥遥无期。

我们讲“去库存”，实际上也折射出拆迁的前景：对于去化周期较长的城市，收紧土地供应，相反则适度放松。有地可拿，谁还会去折腾老旧住宅呢？

户型不好，有价无市很苦恼

随便在一个二线城市，搜一下老旧小区二手房的户型：

客厅基本不可用，厨房布局不合理，卫生间小到无法干湿分离。这样的户型，改善型购房者肯定不考虑，首次置业的年轻人也就是看中面积小、总价低的优势。假如卖房者标着周边新房的价格定位，那么最终会逼走这些年轻人——横竖都要那么多钱，何不买新房呢？

综上，在限购政策挤走投资客之后，老旧小区会流失一大部分客源；目前还盯着这类房产的，往往都是首次置业的刚需者，可以说是最真诚买房的一类人。趁楼市余温，房龄尚可在银行作抵押时，抓住套现的机会把这类房产的预期收益变现，及时寻找新的财富增长点，比错过这次机会要更加明智。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。