N个劲爆八卦的背后：大湾区楼市起风了！

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

昨天，楼兔子小密圈的一位粉丝朋友出手了。

大南山脚下，华联城市山林一套118平米二手三房，成交总价1080万，单价每平米大约9.2万元。原业主很坦诚地告诉买家：“这套房子比去年涨了100万。但今天，让我让利降价是不可能的。”买家也很果断：你赚的是过去！我看的是未来。成交！

在宝安中心区，另一位楼兔子小密圈的朋友则聚焦在鸿荣源壹方中心，488平米大平层总价接近6000万，单价每平米约12万元。据说壹方中心高区已经基本销售完毕，仅剩下少量中低区的产品，面积段是170平米和200平米的复式，373平米和488平米的大平层。最近走量很快，尤其是大面积高总价资产，销售速度比去年明显加快。

而在前海妈湾，佳兆业地产则推出了130套公寓产品，号称是前海的第六座资产。据说预售单价可能在每平米8万元以上，单套总价在600万至1000万元间。传闻已经有大资金在洽谈拿货了。

种种迹象表明，各路资金异常骚动！深圳楼市究竟怎么了？

我告诉你，一句话来说就是粤港澳大湾区就要来了！每一个精明的投资者、实力资金，都对即将发车前往深圳的大礼包糖果专列充满期待！生怕错过“粤港澳大湾区千年大计”的首发专车。

大湾区前夕，市场已经骚动！

除了以上楼兔子亲闻亲见的事件外，最近的市场还有以下几个劲爆八卦，咱们必须先了解一下。

NO1 多个楼盘只接受全款买房

今年五一期间，楼兔子的粉丝朋友频繁在临深各处踩盘。反馈得到的消息是，大亚湾西区至少有泰丰牧马湖、御梓园等4个楼盘，已经在执行优先售房给全款客户的政策。几乎所有楼盘在审核购房者资格的时候，都特别注意买家的银行流水。稍有不良状况，就可能直接被劝退。而在巽寮湾的某个滨海度假物业，计划推售1000多套房源，开发商已经明确，只接受全款买房，没有任何商量的余地。

NO2 传业主联合谋求涨租涨价

深圳湾蛇口半岛的一个顶级豪宅，流传出一张业主群共议房源出租的微信截图。截图显示，业主们有意按照一个议定的价格出租房源。但更喜乐得是，业主提议要面试租客，颜值不高的应该禁止进场。而另一个高端豪宅，则传言业主正在联合议定二手放盘价，起步价至少每平米20万元！其实，此前也有传言说观澜的仁山智水，有别墅业主正在谋求联合造市，目标是将资产价格提高到单价每平米10万元以上。目前，该物业资产价格大多是每平米7万元左右。几乎是在谋求50%以上的涨幅。而且信心满满。

NO3 华润城三期喝茶费又涨了

两天前，楼兔子向华润高层求证：真有喝茶费提前拿房源的可能吗？对方斩钉截铁地告诉我，这就是赤裸裸的诈骗！华润集团的纪委已经出面调查了，影响恶劣的传言，华润方面会直接报警抓人！

然而，在很多渠道，依然有各种华润城润府三期喝茶费的传言。少的30万元，多的已经达到了90万元。两天前，我看到的最高报价是140万元。昨天，已经有人说是150万元啦。同样是斩钉截铁地说，一定可以拿到房源。

停了两年，市场信心强到爆！

很多朋友会说，这些都是孤立的个案事件。甚至更多是捕风捉影的传言。但楼兔子想提醒你，今天我点出来的，只是极小极小一部分，当深圳楼市里类似情绪充盈乃至暗流汹涌的时候，市场就已经离巨变的边缘不远了。

链家地产今天发布了今年4月份深圳楼市的大数据分析。我大致梳理出以下几个关键点。大数据不说假话，足以警示大家楼市要变天了。

N01 新批商品住宅供应严重短缺

大数据显示，4月份深圳楼市一共批售了5215套新房，但住宅产品只有2840套，另外有商业166套，办公2209套。这个数据，正好对应了你的感觉：现在整个市场都在卖公寓！从南到北，从东到西，全都在卖公寓！

怎么没有住宅卖啊？因为只批售了2840套住宅，这其中还有超过40%是人才安居保障房！也就是说，4月份一共批售了5215套房，实际可售的商品住宅仅仅是大约1700套！占比总供应量不到30%！没有新房卖！你说市场能不紧张吗！

NO2 销售加速，库存快见底了

请大家注意研读一下这张图。右边是今年1至4月份，灰色是新房住宅批售面积，绿色是实现的销售面积。非常明显的现象：销售速度在加快！

统计数据显示，4月末深圳新房住宅可售房源总量是25406套。新增供应不足，住宅去化周期缩短至10.8个月，为2017年1月后最短。

数据很清晰给出一个警告：再不增量批售，深圳楼市很快就可能出现没房卖的情况了！

NO3 二手房交易量缩减并不明显

网签6588套，其中二手住宅5897套。这是4月份深圳二手房市场的成绩单。当然，由于网签备案数据存在一定的滞后性。但5897套这个数据依然具有很好的参考意义。

链家方面给出的综合研判是：“三价合一”新政满月，但深圳二手房市场成交量并不低迷。相比之前，确实有大约20%的缩量。但可以预期，5月份深圳二手房市场依然可以录得大约6000至7000套的交易量。

这说明什么问题？我的理解是，由于新房供应量已经压缩到无以复加的恐怖，大部分购买力在抢购限价红利下的新房失败之后，往往会担忧错过上车时机，因而被迫选择冲进二手房市场。即使是二手房市场还没有出现价格松动，三价合一之后交易成本有所增加，这批资金也不管不顾先进场了。这是深业中城转售为租后，香蜜湖二手豪宅爆量成交的根本原因。

深圳市场在调控两年之后，市场信心明显回升。这种主心骨强势还阳的态势，自然给了临深楼市信心。再加上深莞惠协调发展试验区的红利，大亚湾楼市信心爆棚，一部分楼盘开发商只收全款客户，也就完全可以理解了。

大湾区来了，就买湾区豪宅！

在整个深圳楼市已经明显启动的背景下，实力资金应该怎么买呢？

我想，前文所述几个案例瞄准华联城市山林、鸿荣源壹方中心和佳兆业前海广场佳玺的案例就很说明问题了：有房票的话，就买湾区资源集中的顶级豪宅。这种资产只能是卖一套少一套，几乎没有复制的可能了。如果没有房票，那就扎进湾区高端公寓吧。

壹方中心高区大宅的窗外盛景

原因很简单，粤港澳大湾区是我们有生幸运一见的千年大计，将引领深圳成为中华民族伟大复兴的最佳例证，引领深圳成为超越东京湾、纽约湾的世界第一流大都会城市。按照马光远老师的说法就是粤港澳大湾区的资产从来都是贵的，但将来一定比今天更贵！

如果你今天有实力进场大湾区，千万不要错过机会。今天犹豫，明天很可能买不起票，甚至是根本没有买票进场的机会，因为湾区资产稀缺性太强了！

湾区豪宅的现实是：已经有楼盘实际销售单价超过每平米30万元了！

传言湾区豪宅突破每平米30万元

这是一张在深圳地产圈内劲爆流传的图片。说的是湾区某豪宅519平米的大户型，以1.6亿元全款成交。实际成交单价大约是每平米30.8万元。

这张图的真实性，我还没有拿到确实的求证。但是，极为可靠的消息源透露，该楼盘确实在去年成交了一套顶级豪宅，实际销售单价已经超过了30万元。这两套房，是不是同一套？楼兔子还需要进一步求证。

这个案例说明什么问题？说明深圳的湾区豪宅已经突破了又一个天花板！深圳这座城市，给了买家信心。粤港澳大湾区，给了买家信心。

我想提醒大家注意，不要怀疑粤港澳大湾区给超级豪宅的促进作用。

维港豪宅天玺狼性加价获得成交

香港最近的典型案例是维港豪宅天玺，最近加推尾货，比前一期凶狠涨价44%至47%的情况下依然录得成交。一套大约150平米的高层豪宅，以港币1.106亿元成交。实际成交单价超过每平米70万元！业内预判，粤港澳大湾区背景下，位于广深港高铁九龙站附近的天玺，必将继续赢得两岸三地资金的关注，房价存在继续走高的可能。

如今，香港已经宣示要成立粤港澳大湾区宣传办公室，引导香港居民融入大湾区，到大湾区去工作，到大湾区去生活。

可以预想，在这种背景下，作为深港合作桥头堡的前海自贸区，必然成为港人北上的第一站。

香港湾区老破旧小房子，每平米港币10万元是起步价，港币16至20万元已经很普遍。港币30万元至70万元是湾区豪宅的主流，单价每平米120万元也不是不能成交。

试想一下，见惯风雨的大批港人精英一旦在粤港澳大湾区的引导下批量进入前海。看到今天片区最高端的顶级豪宅——鸿荣源壹方中心，实际销售单价仅仅是大约每平米12万元左右，那得是多么惊讶！

壹方中心综合体大盘居住品质极好

最后透露一个八卦消息： 整个前海桂湾前湾妈湾，你一直在苦苦等待的明星楼盘，今年很可能都难以拿到预售证！这个片区，不要说原本就是住宅供应基本零规划，就是商务公寓，你也难有选择！粤港澳大湾区的专列却即将发车，大概率就是5月底，你等得起吗？等不起，我就建议你去鸿荣源壹方中心看看，这里是前海湾区超级豪宅的第一标杆。