罕见！调控加码！深圳还能买房吗？

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

7月31日下午，楼市的天空里忽然响了两声炸雷！声动九州，万民惊惧。

第一声轰雷是庙堂之上。政治局会议公开的新闻说，上方在这次定调下半边经济工作的重要会议上，前所未有地提出了“下决心解决好房地产市场问题”，坚持因城施策，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

第二声巨雷在地方督抚。北上广深一线城市里，深圳率先出重拳了！深圳发布了更加严厉的楼市调控新政。

庙宇高堂与疆臣领袖同时出招，一起杀向房地产！这是前所未有的高压！我们该如何来理解这个时间段里的楼市调控？深圳还能买房吗？

庙宇高堂给楼市定调了！

首先，我想说上方的定调再次确认，下半年房地产调控的主基调仍然没变！幻想调控突然放松，是不现实的。在货币政策和财政政策都转向更积极的背景下，有关方面很担心“定向放水”的资金再次曲线流向房地产。因此，这次明确定调，要“坚决遏制房价上涨”。但是，如果你通读新闻通稿的话，一定能读懂没说的后半句话：防止房价下跌。

我的理解是：深圳昨天的楼市调控升级，很好地领会了上方的意思。既要遏制房价上涨，也要提防房价下跌，更要构建房地产长效机制。在这种情况下，我的理解是，投资炒房真的要收手啦，但首套刚需和改善刚需，真的等到了千载难逢的机会！

深圳调控加码，5个方向！

这轮调控的核心思想就以下几条：

1、限制企业买住宅，新房二手房都限。

全暂停购买。具体要执行到什么时候？不知道。但是昨天正式公文发布之前，已经网签的住宅买卖，可以继续办理。也就是说，企业此前买到了招商双玺的，可以继续办理。但从今天8月1日开始，企业就不能买住宅啦。

2、新建商务公寓全面禁止销售。

这条就很有新意了。新在这里：从今天开始，谁家开发商再兴建商务公寓，那么好了，你兴建的商务公寓全部不能销售。只能出租。而且不能改变用途。假设土地出让协议上说是必须持有40年，那你就40年不准卖了。全部必须自持。如果你要放租，那么每次签租约不能超过10年，目的是禁止企业把商务公寓以长期租约代替销售合同，实际上把房子卖掉。

这一招，杀伤力很大很大。现在深圳开发商正在兴建的大量商务公寓，都不能卖了。再旧城改造，谁还有兴趣建商务公寓呢？

3、现有存量商务公寓再卖，全面限售5年。

这招杀伤力也很大。好在是不追溯此前已经购买的商务公寓。

假设你是7月31日之前购买的商务公寓，而且已经办理了网签。那么，理论上，你的房子是不需要5年禁售的。可以自由转卖。但是，接盘买你房子的人，必须要禁售5年。这样的话，谁还会接盘买你房子呢？这个问题要考虑好。

过去5年深圳卖了多少商务公寓呢？5年一共卖了4.46万套。到2018年6月30日为止，深圳一共有商务公寓5.5万套。也就是说，过去5年的成交量占据了深圳商务公寓总量的81%。

这次限售5年，这些房子理论上是可以二手房转让的，不在限售之列。但估计接盘有限，还是自己持有老老实实放租吧。

4、个人买住宅，限售3年！

这个看起来有点狠了，但实际上还是比较温柔的。因为是从拿到预售证之日起限售3年，很多楼盘是要预售的，到入伙拿证，基本上要1年至2年，也就是说你现在买新房住宅，基本上要限售4年至5年。如果买二手房的话，需要限售3年。我们以前看到的文件，没有明确是从哪个时间点开始执行。

过去3年内，深圳新房二手房住宅一共成交了40.34万套。如果这些房子被锁定的话，那深圳楼市就真的严重供应短缺啦。这次文件明确了，不追溯以前的交易。你过去买了多少房子，买了就买了，只要是已经办理了网签，就不在限售3年之列。

但是，从8月1日开始，你再买住宅。就要限售3年了。

但是，其实在经过两年多的调控之后，除开企业买房之外，如今深圳买房，短炒的氛围已经很小了。限售3年其实影响不算太大。短期内，大家心里震慑很大吧。长期持有深圳资产的资金应该还会继续买进。

5、离婚买房这个补丁真的打上了。

突击离婚的，2年内买房真的要限制了。此前，只要你家庭房子拿到了红本。离婚转给另一方，理论上是可以无限次以30%首付买房的。无非就是离了买，买了结，结了再离，离了再买。但现在，只要离婚买房，查到你离婚家庭此前买过房，就不可能30%首付啦。最高是70%。

当然也有人性化的一点：如果你离婚之前，家庭就没房子，那离婚买房还是可以30%首付的。

所以，通过以上分析我们可以知道，本轮深圳楼市调控加码的核心是打击短期炒房，是一线城市里出手最严厉的。但是对于真实用家的刚性需求，其实并没有打死的意思。对楼市而言，限售的威力要远远小于限购条件的升级！因为对于很多刚需用家来说，现在买房原本就是长持的资产，3年5年都算少的了，原本就是想着10年以上不卖呢！

提醒：关于本轮调控升级，我在楼兔子小密圈写了10条预判。对想买房卖房的朋友都有明确的指引。在历史大转折的时候，千万不要迷糊了。快人一步领悟先机是做出正确决策的基础。欢迎加入楼兔子小密圈参与讨论。

深圳买房看关外，光明坪山沙井

如今，调控限价不就是机会吗？几天前，我曾经预言：市场起风了，楼市下半年有机会。大致也是这个意思。

这样的判断并非空穴来风。关注地产的人不难发现，最近深圳房地产市场批售量增大，原关外新盘应市解渴，而且市场反响很不错。前几天光明勤诚达正大城一期低调开盘，现场采用自然开售先到先得方式。据说当天到访人数破千，而且也取得了较好的销售成绩。

不声不响霸占一榜。很多人可能对这个楼盘还不熟悉，楼兔子在这里提醒大家，这是一个体量超过80万平方米的城市综合体，名副其实的大盘，而且是光明区成立之后的首开大盘。

同样引起楼兔子注意的还有前几天召开的会展湾发布会。深圳城市规划专家在会上透露了深圳城市外向扩展的计划，沙井、坪山等区域都升级为城市级中心。也就是说，以后深圳但凡你叫得出名字的区域，可能都是深圳城市的中心。

既然大家都是中心，那么问题来了，目前新盘相对集中的沙井、光明、坪山，我们该买哪里呢？站在风口上，猪都可以飞，买对了，不怕晚。

01 深圳城市格局大变！

关外是历史名词，以后是中心！

深圳的二线关已经撤掉多年，但是横在深圳人心中的那道“关”却还依然存在。楼市也是如此。大家谈及各个片区房价时，经常能听到类似这样的话语：“坪山也要4万多啦，有没有搞错？”、“沙井、光明这些关外地方，竟然房价快要5万了，想当初那里才几千块！”……

这样的偏见，你是否也有？没关系，以后你的想法将会改变。

前几天，楼兔子参加了一场干货满满的会展湾发布会，了解到深圳未来城市格局可能发生巨大变化。会上，深圳规划专家透露了几个重要消息：

1、福海、沙井将升级为西部城市级中心；2、龙岗中心区+坪山将定位为东部城市级中心；3、确定17个新的重点建设片区，包括空港新城、光明凤凰城、宝安中心区、深圳北站商务中心区、平湖金融与现代服务业基地、大运新城、坪山中心区等。

这些信息意味着什么？深圳城市远郊向深圳城市级主中心跃升。也就是说，以后大家都是中心，曾经你爱理不理的关外，明天可能高攀不起。

02 向西？向东？向北？

光明可能率先站稳单价5万元！

回到楼市，既然未来大家都可能是中心，那么现在该如何入手？

楼兔子经常强调，跟着地铁买准没错。翻开地图，地铁11号线通往西部机场，13号线北向光明，14号线东进龙岗，这就是未来深圳在粤港澳大湾区框架下扩散的三个主线方向。

可是问题又来了：现在买房，向西？向北还是向东？

同样是原关外区域，同样有地铁穿梭，房价同样有补涨的空间，这似乎是一场势均力敌的较量。但是不要忘了，作为新时期深圳市重点打造的北部中心，光明除了地铁还有高铁，大手笔规划更是好几个，而且近在咫尺：

1、京九线深港门户首站：光明城站。这是立足全国联接中国南北唯一的高铁动脉，承载与香港及其他亚太国家的交通联系，高铁公交化，与广州核心城区、深圳南山区、福田区、宝安国际机场、前海自贸区和香港均处于半小时经济圈。

2、豪掷1000亿元打造的“光明小镇”。项目占地约11平方公里，规划为绿色生态旅游区，将以“文化+旅游+城镇化”战略为主线，建成后将是媲美欢乐海岸和东部华侨城的城市后花园。

3、千亿打造的凤凰城。定位为珠三角区域交流及创新服务平台和深圳市创新型产业培育基地，将是深圳北拓重要的资金、人才、技术聚合平台。

梳理这些信息，可以简单用一句话概括：以后住在光明，吃喝玩乐都很齐全，不用专门跑到福田南山；假如想走出光明，交通也很便捷，去哪都方便。

不仅如此，光明还有大学城，深圳政府将在五5年内投资300亿元光明再造一个中山大学，其主体工程已于2017年6月动工。此外，武汉大学也将在光明建设深圳校区，规划办学规模为全日制在校生15000人。

有了如此高逼格的大手笔规划，光明前景一片光明，其未来定位也不难猜想：深圳城市后花园。就像当初龙华是福田后花园一样，历史将重演，只不过光明这个后花园概念更加实在。

正是基于这样的城市资源，在与坪山中心、沙井中心的竞争中，很明显光明新盘的房价有可能率先站稳单价5万元！

03 光明风暴来了

后发优势爆发，品牌房企旧改扎堆

地铁、高铁、学校都来了，种种迹象表明，整个北部楼市正成为深圳楼市新热点，而前几天低调入市却受到买房客热捧的正大城，正是市场看好光明前景的最佳写照。

同样看好光明前景的还有大批品牌开发商。打开光明旧改地图，不难发现在深圳土地极其稀缺的今天，光明却聚集了包括星河、勤诚达、京基、中粮、龙光等在内的大批品牌开发商，他们在这里都有大体量的旧改项目。

这得感谢光明政府。在房地产极其火热的前几年，光明政府很少出让土地，而是选择珍藏了大片土地，如今光明的土地储备占到全市的30%-40%，是深圳土地储备量最大的区域之一。

也就是说，未来几年，光明楼市的供应量绝对有保障。熟悉深圳楼市的人都知道，谁手里有“面粉”，谁就能搅动楼市风云，当初的“宇宙中心”后海、龙华，就是这样过来的。

2018对于光明来说绝对是值得记住的一年。楼兔子大胆预判，乘着正式立区的东风，光明楼市聚集天时地利人和，随时全面爆发。

04 价格洼地不等人

置业光明建议买大盘买标杆！

来自世联行的年中报告数据，2018年上半年深圳商品住宅市场成交均价每平米54160元。而前几天开盘的勤诚达正大城，主推75-140平方米2-4房，均价约4.55万/平方米。可见，目前光明房价处于价值洼地。

当然，买房既是置业也是投资，未来升值空间也必须考虑在内。楼兔子给出的建议是：房价涨不涨，且看标杆楼盘。

所谓标杆楼盘，就是区域内体量偏大，或为区域内主力供应，或由品牌开发商开发。简单来说，就是各方面都有领导力的楼盘。这样的楼盘，能引领对于整个片区房价，而且在房价上扬时涨得更快，在房价下行时却更能抗跌。

作为光明区成立后的第一大盘，勤诚达正大城就有这样的潜力。

1、不仅大还全。

勤诚达正大城有多大？据可靠消息，这个项目将来可容纳约5500户，预计常住人口超过1.3万人。项目分四期开发，集住宅、公寓、商业、写字楼办公、学校为一体，是目前光明区规划最大的综合体。

为打造宜居大城社区，勤诚达正大城规划有两个公交车综合站、市政绿化长廊、3.5万平方米市政公园等；目前自身配套的商业也成功引进了万达IMAX影院，沃尔玛大型购物超市等配套。

2、有名校资源。

这是勤诚达正大城最大的亮点。项目城市更新用地内规划了两所幼儿园和一所九年一贯制54班中小学，均为公立办学，其中54班中小学将提供2250个学位，政府计划引入华中师范大学经营办学，该学校已于6月20日通过规划立项，名称为华中师范大学附属光明勤诚达学校。

3、颜值超高。项目沿光侨路设置150米高层建筑，是目前光明新区最高建筑物，将成为新区地标，演绎完美天际线。

4、交通便捷。

勤诚达正大城紧邻地铁6号线进入光明区域第一站（长圳地铁站），业主可以乘坐6号线快速通达龙华、深圳北站及福田中心区；而且，业主可以在高铁光明城站，乘坐高铁30分钟内在广深港穿梭。