深圳湾超总二手房能卖25万吗？

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料+业务合作，请加个人微信号 hfsense

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

◎关联公众号：楼兔子兄弟

这个国庆小假，普天同庆共享诗和远方。

楼兔子憋在深圳，看了深圳湾超级总部基地一套二手房。

这套房子，东向可以俯视整个深圳湾超级总部基地，香港米铺深圳河套。西向眼前就是茵茵绿地高尔夫、曲线婀娜深圳湾大桥、深圳湾体育馆以及远方的大小南山。景色太美堪比深圳湾壹号，简直亮瞎眼睛。

中介朋友跟我说，这是百仕达红树西岸的楼王单位，大约240平米4+1房两厅三三卫双阳台，目前市场报价是6188万。我算了一下，如果按这个价格成交，那单价大约是每平米25.7万咯！

深圳湾的百仕达红树西岸，能卖到这个价吗？太震撼了。

1

红树西岸有潜力引领深圳湾吗？

楼兔子去踩盘当天，先在小区周边转了一下。两个感觉如下：

1、确实是成熟的高档社区，百仕达红树西岸和中信红树湾是深圳湾超级总部基地附近最好的居住区。百仕达红树西岸没有对外临街商业，纯居住社区。一楼有架空层花园。车位比是1:1.8，有室内恒温泳池、室外泳池和网球场健身会所等，对于一个建成近20年的小区来说，实在是甚为难得了。个人预判，深圳湾超级总部基地正在加速开建，滨海大道下沉计划也在推进中，这两个小区的房价，还有机会。

红树西岸小区园林实景

2、马路边绿荫下，四五批中介举着牌子在路边揽客推销附近的二手房。你懂的，当中介上路打街霸的时候，往往市场会略显艰难。这个时候，恰恰是真实用家拣选好货的时间点。

百仕达红树西岸这个盘，曾经也是深圳首屈一指的网红盘。如果说深圳湾壹号是现在深圳豪宅的标杆。那么百仕达红树西岸就是2002年左右，深圳楼市绝对的NO1。那一年，操盘手罗雷带着深圳楼盘去海南三亚搞了一场“选秀”，百仕达红树西岸一举名动江湖，北京上海的客户全来啦。楼兔子那时候还在南方都市报黄金楼市做记者，全城跟踪了这次营销活动。真心大赞：原来地产还可以这么玩！

快二十年过去了。百仕达红树西岸到底还能不能算是深圳豪宅的绝对标杆呢？我的感觉是：这个楼盘的价值还没爆发出来！

1、区域价值还在加速度增长。这点很简单，深圳湾超级总部基地作为深圳城市的封面，现在才刚刚起步开建。百仕达红树西岸与超级总部基地就一路之隔。一旦超总成型，中信万科恒大碳云招商等等大批量的世界500强企业进驻，百仕达红树西岸的房子不涨价才是怪事。

深圳湾超级总部基地规划效果图

2、深圳核心区一下临海的房子还是太便宜了。香港现在维港临海的豪宅，不看海的房子单价每平米港币30万至40万元间，看海的房子单价立马飙升到每平米大约港币60万至80万，好的超过港币100万。深圳湾临海的房子是什么价？大部分还是每平米15万左右，高的在25万至30万间。差距还很大。

香港凯旋门看海豪宅单价80万以上

3、百仕达红树西岸楼盘设计一点也不过时。当年，楼盘刚刚建成的时候，深圳人总说滨海大道附近出现了一个怪物！全玻璃外立面，也不是大家习惯的围合式小区住宅，太奇怪啦。你现在看，深圳湾壹号那才是全玻璃外墙。而且小区布局的通透采光和通风性，以及景观面几近无限放大利用，这些都太重要了。

4、红树西岸的建筑品质值得赞赏。大家可以看看楼盘的立面门窗用材，已经接近20年啦。一点也不比深圳湾壹号的用材差。楼兔子去看的这套房是2栋。我的记忆中，当年是有传闻洛克菲勒公司有计划整购这栋楼！因此，百仕达老板欧亚平其实是专门在美国定制生产了一批金属玻璃门窗用材、隔音地板，跨洋过海运回来的。这个精工建筑，在不久前的台风山竹建筑工程质量检测中，就明显战胜了很多深圳湾大名鼎鼎的网红盘！别的大楼摇摇晃晃、业主只能住地下停车场。但百仕达红树西岸真的是巍峨不动稳如山。

不经历风雨，难看见真章。不对比不知道，对比看过之后，就真的必须点赞这套房子了。

2

这套房子凭什么叫价超过25万？

大家都知道，国庆节前夕，深圳湾超级总部基地的万科瑧湾汇刚刚开盘推售了一批新房源。

楼兔子得到的消息是，卖的很不错。整体备案均价是11.8万，价格区间大概是8.8万至15.9万。大面积会便宜一点，公寓产品会精装销售，需要另外收一笔精装费用。整体来说，实际销售均价不会超过14万。

次卧窗台对面就是万科瑧湾汇

另外，各路资源汇总的信息也显示，百仕达红树西岸和中信红树湾，大部分住宅二手房，最近的实际成交价格，在每平米11万至16万间，当然也有中信红树湾的楼王单位，根本就没有挂盘，无从测价。业界普遍预计在单价每平米18万至20万间。

楼兔子去看的这套百仕达红树西岸2栋240平米楼王单位凭什么叫价每平米25万以上？楼兔子实际踩盘了解，大概有这么几个原因：

1、确实是楼王单位。240平米的户型，整个小区一共48套，1栋24套，2栋24套。实际上在放盘的大约是4套。很少很少放盘，尤其是2栋。

2、2栋240平米楼王当初开发商卖盘就比别人贵一大截，甚至比1栋的同户型还贵！

中介给我看了几套房子的原始登记价。比如一套373平米的房子，原始登记价是908万港币。相当于是单价港币2.43万。现在这套房子在放盘售卖，叫价是6800万。相当于是单价大约18.2万。另外一套294平米的房子，当年一手售卖的登记价是930万港币。相当于大约是单价每平米3.1万。另外有大批房子是单价每平米2.4万左右开盘，还送全套豪华家私。

红树西岸部分一手新房成交信息

这套240平米的楼王单位，原始价是多少呢？12538888元，相当于是单价每平米5.2万。还没有家私送！开盘就比别人贵一大截。

3、开发商不是傻子，当年定价就是看准了这套房子的价值。这套房子贵的理由是3点。

a，景观面超赞。这个就不多说啦。上面已经介绍过。关键是同户型2栋比1栋好，2栋中间楼层比低区和高区要好。这个不去现场肯定不知道。2栋比一栋好的原因是1栋方向偏了一点，看海面狭窄很多。这个，你懂的。多一寸海景就不是一个价了。2栋中区比高区贵。原因很简单，高区坐在客厅只能看远方的天。要看海滨公园，只能走到阳台。但中区房子，坐在客厅就可以看到，躺在床上就可以看到。

这套房可以收纳如下景观资源

b，这套房子有12米长的大阳台，客厅和主卧外侧是连接一起的12米大露台，主卧外面更是高挑6米的大露台。太震撼了。可以和深圳湾壹号相比。

客厅和主卧外侧的连体12米大阳台

c，告诉你一个天大的秘密。百仕达红树西岸的外立面看着很整体，户户有大阳台。其实真相是很多单位的阳台都是假的！阳台的框架是搭建好了，但是没有搭楼板，中间是空的。看似完美无间的大阳台是不能站人的！

仔细看图！很多阳台是假的！

你懂的，一套海景房没有阳台的缺陷是致命的。楼兔子此前去香港看过豪宅，同样是72楼的高区房子，面积也大约相当是100平米，天玺卖3500万，凯旋门就卖8000万。相差不只一倍！原因很简单，凯旋门有阳台可以看海。天玺没阳台不看海！

但楼兔子看的这套楼王单位，不仅仅是有一个12米、大约6米是双层挑高的大露台！大露台上还养着一个超过2米高的盆栽，绿树红花之间，竟然还有一个小小的鸟窝！另外，东侧的小次卧，也有一个可以使用的阳台！这就是差距！

大露台盆栽上还有一个鸟窝

楼兔子此前一直跟朋友说，现在是楼市调整期，刚需买房子最好还是去买新房吧。买二手房太考验专业能力了。我告诉你，百仕达红树西岸二手房，就是一个非常考验专业眼光的楼盘，同一个小区楼盘价差太大太大！如果你仅仅是以楼盘均价来参考买房，那你很大可能就掉坑里啦！

深圳湾超级总部基地风刚刚吹来，买百仕达红树西岸二手房还有机会，但你必须去实地多看，建议你至少看10套同一个小区的不同房源。真想去看这套红树西岸楼王单位的朋友，可以加我微信18123667375，我们约好去看。顺便说一下，这套房子此前月租8万，一次性交租14个月租给了一位外籍高管。业主曾经是卖飞机的，现在房子空置不住。我想恳请各位专业人士多多帮我留言，你觉得这套房子市场定价应该是多少呢？

附件 中介信息：深圳湾豪宅成交纪录

1月 红树西岸

2-3-7B，117平，1320万

2-3-24B，117平，1420万，

2-1-24A，294平，3700万

1.8.16A，117平，1470万

1月中信红树湾

8-A-203，238平米，2200万

9-B-1601，220平米，3200万

9-A-1701，255平米，2950万

3-B-1602，166平米，2100万

13-A-3002，240平米，3500万

13-A-802，240平米，3300万

1月瑞河耶纳

9-6A，166平米，1950万

3月红树西岸

2-2-4B ，144平，1500万

3-5-2B，190平，1950万

1-4-18A ，173平，2268万

1-2-31B，181平，2330万

2-1-11A，294平，3790万

2-4-27A，196平，2450万

2.3.15B，117平，1400万

3月中信红树湾

中信18栋1902房2018.3.4成交

中信8B1503，238.99平，2380万

中信16B2002，204平，2500万

中信8A3101，145平，1900万

御景3-26C，119平，1150万

4月红树西岸

1.7.5B ，190平，2150万。单价11.3万

3.4.24A ，268平 ，4150万。单价15.4万

1-1-24A，268平，3780万。单价14.1万

2-8-9B，145平，1880万。单价12.9万

3-8-26A，181平，2250万。单价12.4万

3-3-26A，191平，2590万，单价13.5万

4月中信红树湾

中信15C401，202平，2160万

中信19-515、49平，450万

中信19-1109，50平，430万

中信19-1009，53平，450万

中信3A2402，96平，1230万

中信3B1201，175平，1980万

世纪村14-11A，123平，1066万

世纪村2-3-11B，155平，1400万

世纪村5-2-22D，155平，1308万

世纪村7-3-19A，271平，2900万

世纪村5-1-5B，51平，418万

御景东方3-29E，235平，2450万

瑞河3-2-5A，166平，1700万

5月红树西岸

1-1-26B，147平，1930万成交，单价13.1

2-9-28A，181平，2500万，单价13.8

2-9-6B，117平，1400万，单价11.9

1-4-25B，117平，1450万，单价12.4

3-5-20A，191平，2750万，单价14.3

5月中信红树湾

中信16C2202，198平，2655万，单价13.4万

中信T6-405，392.32平 4800万，单价12.2万

中信T5-106，341平，7700万，单价22.6

中信9C2702，182平，2200万，单价12.1

中信6A501，169平，1850万，单价11

中信3B601，175平，1950万，单价11万

中信6A1602，248平，3030万，单价12.2

中信19-1611，90平，860万，单价9.5万

中信19-1009，55.9平，450万，单价8万

中信15C702，235平，2750万，单价11.7

中信15C602，235平，2700万、单价11.5

中信2C202，211平，2300万，单价10.9万

中信2A3002，372平，5800万，单价15.6万

世纪村6-2-7B，274，1780万，单价6.4万

世纪村12-10E，200.23平，1450万，单价7.25

世纪村6-2-6D，205，1518万，单价7.4万

世纪村5-2-10F，200平，1500万，单价7.5万

御景东方3-12A，225平，2100万，单价9.3

御景5-18B，151平，1550万，单价10.3

御景4-32D，193平，2000万，单价10.3

御景9-8B，196平，2050万，单价10.4

御景3-20D，119平，1150万，单价9.6

御景1-24D，119平，1150万，单价9.6

御景4-28C，151平，1260，单价8.3

6月红树西岸

1-7-17B，196平，2900万，单价14.8

文后提示

楼兔子小密圈 楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。欢迎加入。

半岛城邦四期预计批售什么价？哪个户型性价比最高？宝安中心区壹方中心附近那几个新盘预计什么时候卖？能批售价超过10万吗？为什么东莞最近土地市场火爆，中国金茂、中交地产、卓越地产、万科地产和华润集团纷纷拍卖拿地？万科在凤岗囤积了两块土地，周边有哪些新盘可以潜伏？

以上资讯，楼兔子小密圈的朋友都有探讨过，欢迎加入。相当于一顿海鲜大餐的付出，为动辄数百万上千万甚至过亿的深圳楼市投资集思广益。这份投入性价比很高。楼兔子小密圈目前会员人数299人。都是密切关注深圳楼市投资动向的实力投资者。这是一个有投资实战经验、有深厚市场资源、愿意信息共享的高智群体。圈子的力量，无穷大。目前会员年费 1698元 ，楼兔子每天在小密圈知识星球APP和会员微信群互动，需要耗费大量时间精力。会员圈子第300人之后，会员年费将提高到1998元。欢迎扫下方二维码，或者长按二维码识别二维码加入楼兔子会员圈子。