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◎原创撰稿：楼兔子 胡春
昨天一大早，深圳地产内线人士给楼兔子爆料，深圳楼市再爆超级大单！
罗湖笋岗的深业泰富广场国庆期间悄然开售。在前日集中的签约仪式上，某国内500强企业领衔，数家机构一口气豪掷18亿，购买了1栋公寓和部分写字楼产品。
这究竟是怎么回事呢？
一 、 又见18亿整购大单！
深业泰富广场9月27日取得预售许可证，备案均价65800元/㎡。9月28日正式开售。据悉，本次开盘首发写字楼+公寓共五栋产品，其中A、B两栋为写字楼办公产品，C、D、E三栋则属于公寓产品。三栋商务公寓的主推户型涵盖面积37-89㎡，其中D栋已全部认购完成并逐步签约中。
其实在国庆期间，楼兔子就得到些许信息：
罗湖笋岗的旧城改造项目——深业泰富广场近期已经实质性完成了一次商业洽谈。一家国内500强企业已经基本确定将出巨资购进深业泰富广场部分物业，目的是满足企业在粤港澳大湾区发展的自身使用需求。与此同时，还有另外数家机构也在洽谈大单购买公寓产品。楼兔子得到的资讯是:以上几宗交易结合在一起，一共买进了深业泰富广场一整栋公寓和部分写字楼，涉及总资金超过18亿元。
究竟是哪家企业如此豪气？放料人当时以涉及商业机密为由未能继续深入放料。
事实上，早在8月8日，项目在一个在广东人看来十分吉祥的日子召开产品发布会。在这场发布会上，有一家世界500强公司的代表现场做了简短发言，表达了对深业泰富广场的信心。如今，深喉的爆料终于在深业泰富广场开盘之后得到确认——这次大单交易就包括了这家从事建筑装饰行业的巨鳄公司！
二 、为什么又整购笋岗？
楼兔子在查阅资料的时候，还发现三个重要信心：
1、深业泰富广场是笋岗百万平米的旧改大盘，目前是1至3期大约51万平米，后面的4期和5期约50万平米建面已经完成初步规划待建设中。
2、这不是笋岗第一次出现整购公寓的大单！深业泰富广场一路之隔的招商中环，浦发银行整购了一栋写字楼，富龙恒泰、今鼎运营两家私营公司各自整购了1栋公寓楼。最新消息是，招商中环已经卖断货了！
3、罗湖区政府放猛料引资进驻笋岗。
楼兔子了解到一个重要信息：罗湖区经济促进局去年发了一个重磅公告，总部企业在罗湖一次性购买办公空间，将分两次奖励总值不超过6000万元的扶持资金。如果是长租办公空间，一次签约不低于3年的，将奖励扶持资金不高于1200万元，分三年支付，每年给予一定比例的管理费支持。
这个政策显然激发了总部企业扎根罗湖的信心。而笋岗是当前罗湖最热点城市中心，接连在笋岗发生数十亿资金的大单整购事件，也就逻辑清晰了。
三、 笋岗可以比肩前海？
我们知道，罗湖区已经提出了“5年，4200亿，10个重点片区，2500万平米旧改”打造一个新罗湖的战略设想，更振聋发聩提出了“西有前海，东有笋岗”的城市中心复兴口号！
那么问题来啦！笋岗真的有可能成为新城市中心吗？这么多大资金整购买进笋岗公寓，可以是我们普通百姓跟随买房的信号灯吗？楼兔子给你几个参考指标：
1、罗湖是老城，但笋岗真是新城市中心
从过往后海、宝中、龙华以及深圳湾、香蜜湖的楼市历史看，深圳买房无疑是要买有新城市中心规划、有大面积新楼盘开发的区域，房子增值才更快。
很简单的以龙华为例吧，大约2009年的时候，龙华的水榭春天一期开盘价大约是1.2万。当时深圳北站已经启用，红山商业文化中心区才刚刚启动大规模开发。很多人觉得单价1.2万太贵太贵了！现在看，水榭春天一期二手房均价大会是6.7万。大约8年涨6倍！这就是新城市中心的魅力。
罗湖是深圳的中心，但毫无疑问罗湖是成熟的城区。大部分区域的房价，过去8年涨幅赶不上龙华。
但笋岗有潜力成为罗湖的新中心。
根据罗湖的城建规划，笋岗和清水河已经联动规划并一致进入了深圳市未来5年要重点打造的18个重点发展区之一。沿着红岭中路，笋岗和蔡屋围将串联起来，打造红岭路创新金融产业带。在红岭路的西侧，福田区的八卦岭片区也在大规模旧城改造，重点是八卦岭的旧改是和笋岗联动进行城市规划的。
区域价值总结：在罗湖与福田交汇的笋岗八卦岭区域，将打破行政区域的隔阂，崛起一座新城市中心！新城、新规划、新发展，这就是楼市机会。相信提前埋伏进场的整购大资金，一定是敏锐嗅到了其中的商机。
2、笋岗大开发，品牌聚集，楼市有推手
楼兔子查阅了一下，整个笋岗清水区域的旧城改造规模大约是550万平米，笋岗片区大约是350万平米，八卦岭片区旧城改造规模大约是500至550万平米。
也就是说，在深圳核心区，将以清水河+笋岗+八卦岭为中心，崛起一座新城！总建筑面积预计最高可达到1100万平米！
1100万平米是什么概念呢？
楼兔子拿到的最新前海新城市中心规划告诉我们，前海核心区15平方公里土地，调整后的城市建设规模大约是2300万平米。
另一个关键信息是，笋岗的这350平米旧城改造，大多都是集中在深业泰富、招商蛇口、华润、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商手中。
这些可都是深圳大名鼎鼎的品牌开发商。从以往历史看，买8大金刚开发商旗下物业的购房者，基本上都享受到了丰厚的资产增值。
简单一句话来说就是：区域后续有大量新盘推出，房价有助涨的动力。招商中环是区域里的第一个原始股，深业泰富广场是第二个上市的区域原始股。
3、这里是全世界摩天大楼最集中的地方
笋岗清水河八卦岭、红岭路创新产业带，不仅仅是有超过1000万平米的改建体量，这里更是摩天大楼集中的地方。
根据规划，红岭中路2.5公里主干道沿线，将修建150米以上摩天大楼超过15座！其中700米左右、600多米、500多米的都有。
在深业泰富广场5期，初步规划有一座约400米高的地标型写字楼，定位为深业集团的最高地标——深业塔。
四、 整购大单有哪些共性？
以上是这次深业泰富广场18亿大单交易的一些区域价值研判。
对于我们普通购房者来说，其实我们不仅仅是要看到大资金在买进笋岗这个基本个案，我们更想看到的是大资金选房的一些内在逻辑。授人以鱼不如授人以渔，我们想掌握买房的钥匙。
那么，我们来看一下过去两年里最重要的几个商务公寓整购大单：
1、前海管理局整购塘朗城770套公寓。2、私募基金大约23亿整购招华6979的471套公寓。3，机构资金整购招商中环2栋公寓。4，一家国内500强企业领衔数家机构18亿整购深业泰富广场1栋公寓和部分写字楼产品。
当然，此外还有深业东岭、深南道68号、远洋新干线、前海观壹、龙光玖钻等等住宅或公寓项目也发生了一些整购事件。
楼兔子帮你梳理出来的信息是：
1、大资金整购公寓都在地铁站附近
这个不需要多说啦。深圳未来的城市是轨道上的城市，轨道沿线资产最值钱。
以深业泰富广场为例，附近就是7号线和9号线交汇的红岭北站，也可以搭乘7号线笋岗站。典型双轨道交汇的地铁上盖物业。
2、私募机构很看重资产的租金收益
政府部门收购资产转为人才安居房，当然是为居住方便为第一要义。但机构资金整购，显然更加重视资产的未来收益。
世联行董事长陈劲松在不久前的一次演讲中告诉我们，深圳楼市未来资产定价的最关键因素，不再是周边新盘卖什么价了！是你的资产能够产生多大多稳定的资产收益！简单说就是必须有稳定的租金收益。
以深业泰富广场为例，双地铁线交汇，笋岗创新金融产业带产城融合的新城，毗邻蔡屋围金融中心，注定了这个区域未来人流量有保障。房屋租赁自然不成问题。有稳定的现金流，大资金囤积的资产就绝对是企业市值的好基石，是资本市场讲故事猛料。对于个人投资者来说，有好的租金收益也能够帮助抵御市场波动风险。
3、自己都不愿意住的公寓绝对不能买
楼市下半场最核心的指挥棒是什么？是房住不炒。
楼兔子的好朋友，地产大V风语对房住不炒的理解是：不能住的房子是不能炒的。个人感觉这个理解非常有借鉴意义。
我在楼兔子小密圈很多次跟圈友交流过：时代变了！深圳楼市钱多人傻快来买的时代已经一去不复返了。王石一再贬斥的阿猫阿狗随便建房大赚特赚的时代也一去不复返啦。现在我们投资买房子，一定不能纯粹想着击鼓传花简单买进卖出了。一套房子，如果自己都不愿意住进去，那这个房子绝对很难有好的投资收益。原因很简单，你不想住。别人也不傻，他也不想住。那就没人接盘啦。
对公寓投资来说，什么样的房子适宜居住？
当然是有窗户有燃气的公寓。我们买房子居家住人，就是要麻雀虽小五脏俱全。但现实中，大多数的公寓都因为地块性质受规划限制而没有阳台、没有燃气。这种房子，其实是很不适宜居住的！而深业泰富广场本次推售的37至89平米公寓，全部都带阳台燃气！这点太重要了！而且，一套30多平米的户型，总价就是200多万。首付5成大概100万出头，而且不限购。
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