简报！仅3个新盘卖得欢！最惨开盘只卖4套房！

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

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倏忽之间，今年的金九银十就快要收官了。

楼兔子统计了一下，今年金九银十期间，深圳一共批售了超过20个新盘。这是近两年里，深圳楼市罕见的一次新盘集中放货。

那么，这轮集中放量上市，理性购房者用脚投票都买进了哪些楼盘呢？

昨天，圈内流传出一份近期深圳新盘销售去化率统计表。这份内线统计显示，只有少数个盘开盘去化率达到70%以上。其余很多楼盘，可谓惨不忍睹！甚至有新盘仅仅售房个位数，去化率约4%。

也许很多朋友会追问：究竟是哪个楼盘如此惨淡啊？大家有兴趣的话，可以去微博上查找详细信息。原始发布者是新浪微博账号@楼市线报。

楼兔子更在意的是：凭什么这个楼盘就能够卖得欢？找出其中的共性，或许能够得到一些投资买房的极好信息。

01

银十飘红

福田海景现楼卖超7成！

在这份销售统计表中，绿景红树湾壹号、佳兆业未来城和碧桂园凤凰国际公馆是仅有的几个高销售率楼盘。

这个简报可信度有多高呢？楼兔子做了一番求证。综合各方反馈的信息，结论是基本靠谱！

坪山的碧桂园凤凰国际公馆，是深圳第一个上市的限价商品房，热卖属情理之中。龙岗大运中心的佳兆业未来城加推第二批住宅，据说只剩下几十套，很快就要清盘了。

大金沙片区整体改造规划方案

最大的热点是福田大金沙片区。

楼兔子得到的确切消息是：2018年10月13日，绿景红树湾壹号在项目营销中心开盘，共推出345套83-167㎡现楼住宅，包含83、84、87、137、167共五种户型，累计近500批诚意客户参与公证摇号，当天项目整体去化约70%。

绿景地产事后给出的销售战报分析显示，开盘当天到场的绝大多数客户是来自福田、罗湖、南山等原特区关内地区，涵盖了金融、互联网等城市精英阶层。其中，超过80%的客户为自住需求，看好项目的地段及其配套资源。其中，项目83-87㎡的主力户型因产品和价格优势，备受市场关注。

绿景红树湾壹号实景图

目前，绿景红树湾壹号还剩少量83-87㎡单位在售，起价7.88万/㎡，是目前整个福田片区在售新房中，最有竞争力的价格和产品。

02

自住自用

大胆买进有名校预期的新房！

值得注意的是，无论是佳兆业未来城，还是绿景红树湾壹号，自住自用型买家都占据了绝对的主流。

而这批刚需用家进场买房，一个非常重要的诱因，是楼盘潜在的名校学位可能。

佳兆业未来城，是龙岗大运中心700米地标大厦附近最标杆的楼盘。也是楼兔子一直非常看好的一个楼盘。700米世茂深港中心地标大厦自然是一个极佳的卖点。其实，这个片区还隐藏一个大利好，那就是学位房。

在世茂深港中心地标摩天楼综合体里，还规划有一块学校用地。最新消息有可能是哈罗公学。

世茂深港中心700米大楼规划图

大金沙的绿景红树湾壹号与佳兆业未来城有点类似。

目前来看，项目的学区划分是新洲的绿洲小学和上沙的上沙中学。整个大金沙片区，包括沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村4个村子的教育资源配套完善，但不算上乘。

但是，未来的预期会很好。根据规划，整个大金沙片区1717亩土地，未来总规划居住人口约13万，教育设施包括1所初中、4所小学、10所幼儿园。

其中，绿景红树湾壹号一期里就配建有1所幼儿园。该幼儿园是绿景来建的，建成后交给福田教育局，学区也是就近划分。

另外更重要的是，绿景红树湾壹号一路之隔就是已经围栏待拆迁的金地工业园旧改大盘。这里就规划了一块占地面积超过3万平米的教育用地，预期要建设一座不少于54个班，可能是70个班的九年一贯制公立学校。

这是深圳市规土委发布的大金沙金地工业园旧城改造的规划图。规划图左下角品红色地块就是预计建设九年一贯制学校的教育用地，点击图片看大图，可以查阅到，这块教育用地总占地面积大约是3.1万平米！这个面积非常大！

几个重要信息列表如下：1，这是一个深圳核心城区的超级旧改大盘，预计总建筑面积超过67万平米。2、这是一个综合体大盘，规划建设住宅、商业、公寓等产品，容积率较高，大约会有10栋超高层建筑。3、规划了一座4层幼儿园，以及70班九年制学校。该所学校投入使用将极大的缓解片区学位紧张的问题。

金地工业园旧改规划效果图

目前这座学校的具体信息，福田教育部门还没有正式公布。但可以确认的是，这座学校将成为整个大金沙片区最好的学校，金地地产代建，政府公立运营。坊间有传言说，有可能会引进福田外国语学校来办一所分校。

福田区外国语学校，成立于2005年9月，是一所政府公办的初级中学。福田外国语学校可是福田大名鼎鼎名副其实的名校，学校2017年中考十大率全市排名第十八，福田区排名第一。如果确认是引进福田外国语学校，那么整个大金沙片区百姓都得大红包了。

大金沙4大旧改项目位置图

这张图就很重要了！这是绿景红树湾壹号和金地工业园旧改，两个项目的位置图。金地工业园区的九年一贯制学校用地，就在项目的左下角，也即是绿景红树湾壹号的左上方。仅仅是一路之隔！在目前教育资源就近分配原则下，这是极好极好的优势。

03

投资学位房

新城开发+新兴名校最靠谱！

杠精朋友一定又说了，不管是佳兆业未来城，还是绿景红树湾壹号，学位都还不确定呢！怎么可能成为投资买房的依据呢？

楼兔子告诉你，投资学位房就是买一个预期。一旦消息最终确认，房价都必然立马大涨，很难大幅获利了。这样的案例，深圳楼市今年就至少发生了两次。一次是深圳外国语学校龙华分校，学位最终划定，水榭山、圣莫丽斯、书香门第等楼盘价格瞬间上涨超过10%。另一次是福田保税区的实验学校升级为福田外国语学校南校区，周边房价也是立马有波动。

怎么样投资学位房呢？今年上半年贝壳找房研究院给我们总结了2个规律：

1、买新兴名校

整个上半年领跑楼市的就是学位房。其中南山区的深圳湾学校周边资产基本上上涨了超过17.5%，全市跑得最快。

以不同类型学区房2017年至2018年的涨幅对比看，一个典型想象是：新兴名校的学区房涨幅明显比传统名校要快。新兴名校涨幅是18.4%，传统名校是9.2%，而其它学校则是6.4%。一个简单结论是：新兴名校很可能在仅仅数年内，就把传统名校过去十几年的涨幅几乎一次性就完成了。

这个现象其实也很好理解，新兴名校往往坐落在新城市中心，成规模新盘开发的片区，原本就已经积蓄了房价比价上涨的动力，一旦再累加名校资源，其加速上涨的爆发力自然更加惊人。后海+深圳湾学校，西丽留仙洞总部基地+深圳中学南山分校，深圳北站超级城市门户+深圳外国语学校龙华分校，大运中心+哈罗公学，这些都是典型案例。

绿景红树湾壹号所在的大金沙，具备同样的潜力。

我们知道，在福田区2035城市规划里，一共规划了香蜜湖、车公庙、梅林彩田和金地沙头、八卦岭等8个重点发展区，其中大金沙片区是深圳首个实施连片规划、抱团改造的大片区，政府斥资300亿“超前规划”，预期打造350万平米住宅和412万平米产业空间。

教育资源升级改造方面，十三五期间，福田区将新建10所学校、改扩建25所学校。充分利用城市更新，增加学校用地，到2020年预计增加学位不少于24900个。

显然，大金沙片区的整体城市更新，就是福田重新教育资源调配的重点发展区之一，而金地工业园的这3.1万平米土地，极可能产生一座名校。大金沙新城市中心+潜在名校利好，绿景红树湾壹号逆势大卖也就逻辑清晰了。

2、买小户型新房

这个道理很简单，深圳房价越来越贵，这个大方向不变的情况下，门槛低、总价低，和别人大户型同样享受一个学位，那么小户型产品每平米上附加的学位价值就越高。

因此，从今年上半年的二手房统计看，小户型、低总价的学位房涨价幅度明显比别人高。比如享有深圳高级中学学位的财富广场，半年涨幅就惊人达到了42%。深圳湾学校的宝能太古城小户型也不错，半年涨幅在39%左右。宝安灵芝公园附近的小户型，都市翠海华苑可享受宝安中学的学位，半年涨幅达到了24.8%。

另外，从绿景红树湾壹号的客户统计看，未婚青年买房的比例在明显上升。这些客户购房，都不仅仅是为了一个学位，更会要求有品质的生活。因此，83至87㎡的小户型新房备受年轻人追捧。 小面积低总价、潜在名校利好 是购房者买进的核心理由之一。

附件

114万㎡大金沙改造规划草案

区域范围

福田大金沙片区现状可改造区域主要包括四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等十二个小功能区域。其中，四大城中村即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，三大工业区即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，旧住宅区包括金地花园等。

大金沙片区可改造区域总占地面积为114.5公顷，现状总建筑量约为362.06万平方米。可搬迁总建筑面积约为343.28万平方米，其中下沙村70.62万平方米，上沙村133.84万平方米，沙嘴村36.47万平方米，沙尾村38.76万平方米。

更新后，大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米。

规划思路

以城市更新带动产业优化，大金沙在产业布局上将走出“产城一体化”发展之路。

立体规划小区设施，把道路、广场、街巷进行竖向分区实现人车分流，这是一大创新。

大金沙在改造规划中推出“高地广场”，即改变平面触地式的广场形态，依托大型建筑物修建净空式的空中聚集场地。高地广场分别位于面向滨海的两条景观廊道路上，在网络状的空中街巷两侧塑造高地平台广场。与高地广场相关联的还有“空中街巷”“屋桥”等。利用“空中街巷”，塑造鱼骨状活力轴带，并串联起地铁站点与主要公共空间。

开发地下空间，预留充足地下车位。规划总车位9.25万个，其中居住停车位3.85万个，商业办公5.4万个。

规划区居住总人口约13万人，教育设施包括1所初中、4所小学、10所幼儿园。医疗卫生设施将有7个社区健康服务中心。

轨道交通将成为该片区主要的出行方式，结合轨道站点分布，构建鱼骨状的慢行系统，同时建设零换乘的自行车存取点。

规划草案

总体规划

现状

文后提示

楼兔子小密圈 楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。欢迎加入。

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