楼市进入冰封期，黄金周跌95%，2020年市场静待疫情缓解

因为众所周知的疫情，2020年中国楼市在过去惯例的返乡置业高峰期进入了冰封期。

统计数据，从1月下旬开始截止日期，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。市场基本陷入冰点，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。

1月网签数据，与开发商发布的销售数据并不代表市场真实实时情况，滞后市场真实表现。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。

因为天灾，作为个体的房企与房地产行业没有任何应对办法，当下看，高负债率的房企受到的影响肯定非常大。这次疫情也会影响未来的房企决策，降低负债率是趋势。

短期看，全行业都只能等待疫情缓解，期待疫情快速缓解，否则在未来1-2个月后，将有大量企业会出现流动性风险，债务违约可能性爆发。

首先：疫情不缓解，市场不稳定，目前各家房地产企业都没有能应对疫情的办法，在疫情面前，购房者会全面萎缩，等待疫情缓解。坚信疫情会很快控制。

其次：对市场的影响超过90%，目前看，起码在1月下旬到2月份，全国房地产市场成交量跌幅起码在80%以上，如果最近疫情不缓解，最近市场的成交量将继续跌幅超过9成以上。

（网签数据：2020年1月监测的主要城市成交面积环比下降42%，大部分代表城市环比均有不同程度下滑，同比则下降5%。）

第三：对于当下大部分企业组织的线上看房，完全不能解决购房问题。购房决策并不是寻找路径的问题，而是投资属性。在疫情不缓解的情况下，没有人敢大额度消费和投资。

第四：对于大部分房地产企业来说，1-2月惯例是现金流紧张的时期，所以大部分企业都会在4季度大量融资，所以目前看，如果疫情能够在2月份缓解，企业的压力相对可控，但一旦疫情蔓延到3月份，预计房地产企业的到期债务将井喷，在销售现金流锐减的情况下，大部分房企特别是私企，坚持不了2个月。

所以现在所有企业都在关注疫情缓解时间，根据疫情预测对企业的影响。

第五：对于疫情控制后，政策应该缓解部分之前过度严格的房地产调控措施，特别是针对非投资型的改善性购房者的约束。针对第二套房，或者是以房换房的唯一住房再升级购房者，应该有倾斜的优待政策。否则在2019年全国房地产市场销售额16万亿的基础上，2020年很可能大幅度下调，对经济带来不利的影响。