重要信号：狂奔10年的全球房价，终于累瘫了

资本市场与资产品市场，历来都是呈周期性波动的。

中国房地产短周期的那些事，老杨一路跟踪，烂熟于心。

本文，结合易居研究院的10大国际都市房价报告，对全球楼市的总体走势，做一个判断。

三季度环比二季度，房价涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、上海和首尔。其中，新加坡以1.3%的环比涨幅位列第一。

金融危机以后，2008底至2019年二季度，新加坡房价仅上涨30%，并且涨幅主要来自2009年至2010年的政府大力救市期间，2010年后房价基本保持稳定，金融危机以来房价的整体涨幅远低于多数国际大都市。虽然近两年新加坡房价持续上涨，但整体涨幅仅为11.9%，且还未超过2013年的高点。而且从房价收入比、租金收益率和居民部门杠杆率来看，新加坡房价较为合理。

环比涨幅排在末3位的城市分别为香港、多伦多和北京，这三个城市均出现了房价环比下跌的情况。根据预先估计数字，香港三季度GDP同比下跌2.9%，这是自2009年"环球经济大衰退"以来首次录得季度按年跌幅。

香港特区政府发言人表示，香港经济增长在全球经济放缓和中美贸易摩擦的影响下，自去年起已拾级而下。最近更受到本地社会事件严重冲击，情况急转直下。受经济环境和社会环境影响，香港房价指数三季度下跌3.4%。

针对香港，再放一张图。

回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间，呈波段式上涨的走势。

十年来香港房地产市场持续走高主要有4个因素：1、金融环境宽松，利率较低使得投资成本较低；2、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；3、内地资本外流，人民币进入香港方便；4、地少人多，住房供不应求。

但种种迹象已表明，目前香港楼市存在泡沫，香港政府也意识到了这一点，2016年以来多次出台调控政策，并在2017年5月再加码，针对有多笔按揭贷款以及主要收入来自外地的购房者提高了购房门槛，以此来调控楼市。2018年6月进一步出台对一手住房征收空置税等六项调控政策。2018年三季度香港房价指数小幅下跌，此前已连续9个季度上涨，四季度继续加速下跌，2019年一季度香港房价指数转涨，二季度继续上涨并创新高。

今年三季度受经济环境和社会事件影响，香港房价出现下跌，10月中旬香港提出放宽首次置业按揭后，二手住宅交投量价齐升，再加上美联储宣布降息0.25个基点，可望延续香港的低息环境，对楼市有利好及支持作用，预计四季度香港房价将继续下跌，但跌幅或将收窄，但未来两年大势仍将震荡中下跌，大泡沫呀大泡沫！

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看10大国际都市房价总体走势。

美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数下滑，于2009年二季度触底，此后随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势。10大国际都市房价指数总体上持续了近十年的上涨。

2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨，2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度涨势较快，2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓，2018年四季度微跌。

2019年前两季度小幅上涨，三季度，10大国际都市房价指数为146.4，环比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。三季度小幅下跌，目前仍处于震荡筑顶阶段。

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老杨认为：全球房价已经见顶！08年9月雷曼兄弟破产引爆国际金融危机之后，全球货币大放水，刺激了房价上涨，出现了10年之大牛市！如今，牛已近死，熊正到来。

原因有三：

1、长涨十年，体力透支，也该歇歇了。

2、全球经济走弱，国际货币基金组织（IMF）10月发布最新一期《世界经济展望报告》，将2019年世界经济增速下调至3%，较今年7月份预测值下调0.2个百分点，这也是2008年金融危机爆发以来最低水平。报告称，贸易壁垒上升、贸易和地缘政治不确定性增加、部分新兴市场和发展中经济体宏观经济压力以及发达经济体结构性因素导致今年世界经济放缓。

3、今年美联储降息三次，全球进入新一轮降息周期，原本对于楼市有利。但，问题的关键是，过去10年全球原本就是货币放水，全球债务规模与杠杆率处于历史最高水平，没有经历货币紧缩，就又开始进一步放水，则债务风险加大，放水效应减弱。搞不好，部分国家将重蹈90年代以来日本的模式：一直放水，经济却起不来，楼市没活力。