2万首期买一套万科房，华润城那种

今天淘哥直入主题，大家想一个问题，2万块能做什么？

深圳房价那么高了，8月二手房均价超过7万了，淘哥去贝壳App看了看热点片区的挂牌价：深圳湾15-25万，华润城15-20万，宝中10-18万，龙华红山8-14万，沙井大空港6-8万，光明核心区6-9万……

2万块？深圳房子想都不敢想了。

而且先别说买不买得起，7.15深圳最严限购政策后，很多人买都买不了了，初步统计估计有50%以上需求受影响。新政后，淘哥公司部门聚餐，一桌人十几个人，有深二代、有刚毕业大学生、有工作了几年还没入深户的、瞬间全部失去了深圳购房资格。

买不起深圳，买不了深圳，又想分享城市发展、抵御通胀，尤其是在2020年这种全球放水规模远远超过2009年，资产保值增值需求强烈的时候。

怎么办？去周边城市？惠州也1.8-2.3万了，东莞凤岗3万多、主城区4万+、松山湖更高，最近连广州南沙房价也起来了，灵山岛房价到了3.5-4万区间……

2万块连深圳周边城市也买不了了！不要紧，淘哥今天给大家介绍一个项目，就是为了解决这个棘手问题：南宁万科星都荟，首期2万即可入手。

大家千万不要小看南宁，2016那一波楼市热潮，南宁和南京、厦门、杭州等重点二线城市一样，是全国涨幅排名最靠前的，背后有很多深层次的基本面原因。

其次，万科这个盘位于南宁全力打造的新兴片区：五象新区。这么说吧，这个区域相当于深圳的南山+前海。

第三，万科星都荟占据五象新区的产业新城板块——五象南，拥有南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港三大核心产业群，向南衔接南宁国际旅游度假区以及钦州港。

五象南就相当于深圳的南山科技园，来的企业都是名企，和华为、阿里巴巴、腾讯、中国兵器工业集团等企业建立了战略合作。

第四：万科星都荟就相当于南宁版的科技园华润城。因为这个项目是五象南唯一的60万方产城综合体，集居住、商办、教育、商业等功能于一体的60万方产城综合体，拥有独一无二的地段优势。

配套情况也很好，双地铁物业（规划中），周边6所中小学（规划中）。项目楼下就是梅沙幼儿园（在建中）和约11万方五象南商务商业中心等全龄配套。

最后，最关键的价格信息来了，太动人了，万科星都荟本次推出的LOFT产品，为淘哥粉丝给出了重磅福利：首期只要2万，日供约66元，限200个名额。预约2000享2万，仅限首开。（优惠活动时间截止到8月31日，优惠金额以备案指导价为计算依据。）其实，项目总价也不过30多万。

感兴趣的朋友，可以扫文末二维码。

01.

南宁，被忽略的二线龙头

深圳1套房=南宁6套房

淘哥认为，南宁不管是国家定位、经济的韧性、广西省的财力支持、还是未来爆发的潜力，都很可能是二线城市中的龙头。

即便是在疫情冲击下，在30座重点城市中，南宁上半年GDP增速达到2.3%，超越黑马长沙，仅次于西安，同比之下，深圳上半年GDP增速为0.1%。

来源：21世纪经济报道

南宁也是上半年少有的第一产业、第二产业、第三产业均实现正增长的城市。另一个亮点，就是南宁的资金凝聚力在明显增强：6月末，南宁金融机构存款余额11847.15亿元，同比增长11.8%。

而且，南宁战略地位高，辐射能力强，国家政策上也往南宁倾斜。在今年5月17日发布的《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》明确要求，要提高南宁等省会(首府)城市，面向毗邻国家的次区域合作支撑能力。

淘哥认为，一个城市未来是否有潜力，很重要的是财力物力人力的聚集程度，2020年是广西省全面推动强首府战略的元年，要举全省之力发展南宁，南宁在广西的地位，好比前海之于深圳。

具体来说，南宁有6大国家战略叠加利好：

中国自由贸易试验区、一带一路、西部陆海新通道、北部湾城市群规划、粤港澳大湾区规划、中国-东盟自贸区。

其中，最重要的就是去年国家送的大礼包——中国自由贸易试验区。

去年8月2日，《国务院关于同意新设6个自由贸易试验区的批复》发布，同意设立中国（广西）自由贸易试验区。同年8月30日上午，中国（广西）自由贸易试验区正式揭牌运行。

中国（广西）自贸试验区的实施范围119.99平方公里，其中面积最大是南宁片区（46.8平方公里），定位最高的也是南宁片区：重点发展现代金融、智慧物流、数字经济、文化传媒等现代服务业，大力发展新兴制造产业，打造面向东盟的金融开放门户核心区和国际陆海贸易新通道重要节点。

此前的12个自贸区有上海、深圳、广州等地，说明南宁在城市定位上，开始往一线城市看齐。

还有一个重要趋势：南宁正全面对接粤港澳大湾区。

去年6月，《广西全面对接粤港澳大湾区建设总体规划（2018—2035年）》发布，提出打造对接大湾区的两大经济带和培育对接大湾区的三大合作区，构建“两带三区”的空间格局。

关于南宁的定位，其中之一就是：

着力加强南宁与广州、深圳、香港、澳门的“无缝对接”，在五象新区布局建设北部湾国际科技创新中心，打造南（南宁）柳（柳州）桂（桂林）科技创新走廊，积极对接广深科技创新走廊，吸引广深、港澳科研团队落户，联合打造“粤港澳协同创新核心圈”。

加上“西部陆海新通道总体规划”的三条主通道，最后都在广西“入海”，位于西部陆海新通道上的南宁，背负着很重要的国家战略使命。

在很大程度上可以说，西部陆海新通道在客观上就是要把南宁和整个广西的沿边沿海优势发挥到最大。

我们都知道，东部沿海地区有京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大都市圈，未来西部也可能形成一个世界级的城市群，南宁将处于这个西部都市圈的核心。

位于西部陆海新通道上的南宁

南宁的未来可期，可房价还很低，从2015年开始，南宁房价进入走入上升通道，从7000多涨到1万多。

涨最凶的时候是16年、17年，深圳客做出了很大的贡献，当时也是全国限购潮，深圳购买力大量外溢，南宁作为二线城市首府，不限购，价格也处于洼地，不少敏锐的深圳投资者迅速杀入南宁抄底，事实证明还是深圳人买房的嗅觉最强。

来源：链家

到如今，南宁房价涨了一波，均价还只有1.2万每平，相比之下，7月份链家数据，深圳6.6万每平，也就是说在深圳1套房=南宁6套房，对于深圳人来说，南宁依然是价值洼地，现在到了投资良机。

02.

南宁聚集“南山+前海”的精华

五象南=翻版“南山科技园”

具体该买南宁哪个片区，从南宁的规划和未来重点打造的片区来看，无疑是五象新区，“五象新区”肩负着“再造一个南宁”的新使命。

南宁五象新区规划图

去年5月28日，《中共广西壮族自治区委员会关于进一步解放思想改革创新扩大开放担当实干加快建设壮美广西共圆复兴梦想的决定》中就指出：实施强首府战略，高水平规划建设五象新区和临空经济示范区，集聚创新资源，以城聚产、以产兴城、产城融合，提高南宁首位度，打造引领全区发展的核心增长极。

目前五象新区还在申办“国家级新区”，如果成功，五象新区将跳级为国家层面的新区，在全国的地位不言而喻。

实际上，五象片区已经成为投资者的热土，开发商和购房者先后抢驻，资金纷纷涌入，随着而来的是土地价值的提升，地价房价都在往上走。

自2月底恢复土拍以来，南宁土拍市场热度回升速度迅猛：

1月份，五象湖GC2019-138与GC2019-139两地块出让，当天共有20个房企参与“抢夺”，最终以近1.3万/㎡的实际楼面价被龙光抢下。

5月，五象南综保区一块27亩地，以实际楼面价7866元/㎡的高价，跌破众人的眼镜。加上建安成本、利润点，届时售价预计会破1.4万元/㎡。

6月，东葛路29亩地遭21家房企疯抢，实际楼面价破1.4万元/㎡，这价格在五象湖，那是妥妥的新天王。面粉价如此之高，届时面包价格估计要破现在的天花板，再创新高。

面粉在涨，面包肯定也要涨价，对比2019年上半年，2020年南宁房价多次突破1.2万/㎡以上大关，6月突破1.3万/㎡，环比上涨9%。

在2020上半年南宁十大成交热点板块中，五象片区就占了2个，尤其是五象南板块，成交面积最高，远远超过第二名接近翻倍。这其实就直观说明了，五象南板块是南宁城市价值最高的地方。

举个例子，五象南片区一年前均价9234元/㎡，现在均价12589元/㎡，一年时间升值约36%！这说明五象南片区价值才刚刚开始启动。

淘哥认为，本质上，房子的价格，都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境，发展越快、变化越大的新兴区域，那里的房子溢价更高。

五象片区在政府财力支持、开发商积极建设下，这几年城市面貌变化巨大。看下面两张对比图，十多年前，五象片区也曾是一片荒凉之地，如今变为高楼林立的繁华都市，淘哥不仅想起十年前的深圳前海，也曾是一片黄土，现在是深圳的核心地段和物业价值高地，同样，五象片区也在复制前海蜕变的过程，将成为广西省的价值制高点。

2014年五象新区与2018年五象新区（网络图）

去年8月，广西自贸区南宁片区规划出炉：南宁将结合开放发展战略方向和五象新区现有产业布局，科学规划南宁片区的功能定位，重点建设四大功能板块。

划重点:依托五象新区，重点建设四大功能板块。

淘哥仔细研究后发现，南宁片区的四大功能板块，有金融、有产业、还有生态资源，很像深圳的“南山+前海”。

四大功能板块由北向南发展，五象南是重中之重：

1、北部的现代金融板块，如总部基地金融街；相当于深圳的后海金融总部基地、前海的桂湾也是主打金融。

2、中部的数字经济板块，如中国东盟信息港；相当于深圳西丽大学城的南山智园。

3、中部的文体医疗板块，如五象湖、广西艺术文化中心；南山也有大量的生态资源：后海湾、前海湾、红树林、西丽湖、大沙河等。

4、北部的总部基地、中部的五象湖已经初步成熟，接下来就是大力发展南部的加贸物流板块，也就是五象南。

五象南占自贸区南宁片区近70%面积，系自治区和南宁市两级政府重中之重发展的板块。

政府在这里重点打造生态产业新城，五象南享受自贸区和保税区利好，拥有南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港三大核心产业群，向南衔接南宁国际旅游度假区以及钦州港。

五象南来的企业都是名企，和华为、阿里巴巴、腾讯、中国兵器工业集团等企业建立了战略合作。这里相当于深圳的南山科技园，高科技产业云集，是南宁的价值高地。

名企入驻带来的是大量的人口红利。2020年，华为、中科蓝谷、绿地东盟总部基地、万有国际旅游度假区相继落子自贸试验区南宁片区，近1年注册企业近4000家，预计将吸引约30-50万的新兴产业人口，促使区域市政配套迅速完善和成熟。

万有（南宁）国际旅游度假区项目开发协议签约仪式

2019年，五象南板块住宅成交面积超140万方，按每户100平、每户2人保守计算，2019年新增约3万人成为五象南准业主。按目前五象南的发展大势，5年保守估计将落户约10万人（交房时间2年，只计算3年成交量）。

以国家级新区天府新区的成都科学城、上海自贸试验区的张江片区为参照测算，未来5年，广西自贸区南宁片区预计就业人口将达到20万左右，其中商贸物流板块+数字经济板块吸纳就业人口约13万左右。此外，万有国际旅游度假区也将带动相关就业人口10万，五象南未来就业人口超20万。

正如过去20年深圳大力发展南山，才有了今天辉煌；五象南有国家6大国家战略、高端的科技产业、人口增量的预期，还是广西省全力打造的未来城市新中心，这里将是南宁未来10年发展的核心地段，也是投资置业最好的选择。

03.

万科星都荟 五象南唯一商业中心

下一个华润城

深圳的朋友如果想去南宁买房，该选择什么项目呢？淘哥这里重点推荐一下，五象南片区的地标项目——万科星都荟，项目优势太明显：首期只要2万、万科大品牌、区域内唯一商业中心、交通便捷、产品品质高。

项目示意图

1、项目是五象南唯一的60万方产城综合体，南宁版的深圳华润城。

万科星都荟是集居住、商办、教育、商业等功能于一体的60万方产城综合体，拥有独一无二的地段优势，整个国际产业新城内只有这一个大型商业综合体，未来无疑是综保区唯一的核心商圈和生活圈。

如果说五象南是南山的科技园，那么万科星都荟就是华润城，万科星都荟拥有的大型商业体，完全就是华润城的万象天地。

2、万科是大品牌，有质量保证。淘哥提醒大家，在外地买房最好选知名的大品牌，万科在中国房企里的老大地位无容置疑，综合实力最强。

正是因为有实力，打造的品质过硬，万科的项目备受瞩目。去年，万科星都荟首批业态住宅产品入市，硬核热销，15天狂揽8亿，一年劲销3000套，盛况震惊众人。

万科星都荟是万科在南宁打造的第一个产城综合体项目，这一次，万科星都荟推出的是第二大业态——万科壹号资产，为青年客群打造的个性化高性价比LOFT产品。

3、双地铁物业，6所中小学+五象南唯一商业中心。

万科星都荟位于五象中轴平乐大道西侧，轻松接驳双地铁（在建2号线延长线、规划3号线延长线保税区北站），通达机场（城郊铁路机场线已开建）、五象高铁站，通达沿海城市及粤港澳。

项目楼下就是梅沙幼儿园（在建中）和约11万方五象南商务商业中心等全龄配套，规划有约5.5万方LOFT，约3万方都荟万科里和约2.5万方都荟大厦；北面一路之隔规划有邻家广场、养老院、绿地公园、社区医院等。

项目实拍图

3公里范围还在建有宜家购物广场、万象汇等4个商业综合体，金良路小学、一中高中部等6所规划中小学，打造5分钟一站式产城生活圈。

项目示意图

4、南宁LOFT的新高度：55㎡可做双阳台5房、5米层高、百米独栋、花园泳池。

项目可以说刷新了南宁LOFT产品的新高度，建面约35-56㎡全能LOFT，淘哥觉得很惊讶，其中爆款户型建面约55㎡，可以做双阳台5房！

第三方装修公司独立创意设计图

项目LOFT5米层高，还带独立阳台，只这一点便与市面上同类产品拉开了距离，比起传统的4.5米层高的LOFT，5米层高能够带来更好的空间体验。

第三方装修公司独立创意展示区

比起传统的4.5米层高的LOFT，5米层高更让人感到敞阔舒适，可自住亦可投资商用，自住可以对生活有更多的想象，商用投资有“高”人一等的市场竞争力。

高大而宽敞的空间，办公区，休闲娱乐区都能拥有，工作、休闲两不误，开放性布局，工作交流无障碍，可以满足多种功能用途，比如培训午托、企业办公、空中商铺、直播电商等等。

值得注意的是，本次推售的产品是百米独栋，楼下就是花园泳池，而且项目采用大面积玻璃立面设计，在南宁的LOFT市场中非常罕见。

项目示意图

4、产业新城人口密集，项目租金回报可期。

按照目前行情，五象南板块核心地段单间配套LOFT25-40㎡的租金水平，大约在2600元/月左右，租金回报相当可观。以绿地中央广场LOFTFT为例，租金大约80-150元/㎡，50㎡户型租金可达4500元/月。

如果，按照酒店市场日租约350起至900元，那收益就更可观了。

此外，成熟地段的小户型售价和租金都是呈逐年递增趋势。参考利海亚洲轴国际近10年租金变化，我们发现，小户型租金逐年涨幅高达15%。

以xx国际花都84㎡3房2厅1卫为例，租金是2800元/月，首期购买是5600元/㎡，一年的收益率高达7%，完全可以以租抵供，很重要的一点是房价也涨了，目前二手房售价2万+/㎡。无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。

未来项目周边都是高科技产业公司、度假区的国际游客、各类学校的培训机构，租住需求太多了，根本不愁租：产业新城超1000家新兴企业酒店、国际旅游度假区年3000万游客教育、6所中小学各类中小幼培训机构自用、1000家企业、超20万职工……

5、项目的价格太实惠，万科星都荟本次推出的LOFT产品，还给出了重磅福利：首期只要2万，日供约66元，限200个名额。预约2000享2万，仅限首开，优惠截止到8月31日。

其实项目总价也不过30多万，相比之下，在深圳同等地段的华润城一期，最新成交的一套房子单价14万+/㎡，总价要2456万。

在南宁花2万，买下一个华润城，实在是有很大的想象空间。

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南方5省通用

（使用规则详见活动说明）

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对万科星都荟感兴趣的朋友，可以扫下图二维码，获取更多详情。

提示：具体情况以销售现场信息为准，优惠只针对LOFT产品，优惠活动截止到8月31日。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）