时间重回10年前，你会入手南山吗？

深圳房价那么贵了，哪里还有弯道超车的机会？

8月26日是深圳经济特区四十周年的生日，深圳将开启的新征程，目标是国际化的深圳大都市圈。

从房产角度看，此后几十年，深圳人的视野一定要更广阔，着眼于整个粤港澳大湾区配置资产、布局未来，大湾区遍地是黄金。

今天，淘哥就谈谈大湾区的一个大机会：南方智谷，一个类似南山区、类似光明科学城的重点高科技区域，清华、北大、中大等名校都来了，旁边还有华侨城集团投资120亿元，打造占地3.36平方公里的欢乐海岸PLUS，同样也有摩天轮！

在这个区域，有一个楼盘，连续两年（2018-2019）占据全国同类项目销量前五名。

下图是深圳宝中欢乐港湾的摩天轮，这里的房子可是要上千万，几千万一套！对比之下，南方智谷性价比极高，因为极受市场追捧。

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01.

南方智谷

下一个南山

深圳715新政后，购买力外溢，广州楼市也开始火热了，从城市轮动的角度上看，深圳都市圈火了之后是广佛都市圈。淘哥认为，和广州高度同城化的佛山，房价不高、有补涨的需求，可能会重演15、16年的市场行情。

具体置业的片区，从规划、产业、交通、配套四个维度来选择的话，淘哥推荐位于顺德大良东区的南方智谷。

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据南方+报道，中共顺德区第十三届代表大会第三次会议上“强化创新驱动，建设科技顺德”位列迈向现代化顺德五大目标的首位。而南方智谷被赋予打造成全区三大科技创新集聚区之一，引领全区创新发展的重任。

顺德区区长彭聪恩带队考察南方智谷时更是表示“这是顺德最好的地方，不愁项目”。

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不仅如此，2019年，顺德甩出重磅规划，提出将打造面积达20平方公里的顺港城，对标香港中港城。顺港城目标定位为顺港科技创新合作平台和粤港澳大湾区高品质生活服务区，承接香港科技、金融、医疗等高端创新资源。

根据规划，顺港城将由“顺德港片区”“顺德枢纽站片区”“金融小镇片区”“南方智谷”等4个片区组成。

南方智谷就处在顺港城规划的核心位置，面积600亩，打造集科教金融服务、香港青年创新创业基地、国际专利与海外服务等于一体的创新高地，直接对标深圳前海、广州南沙、珠海横琴三大自贸区。

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具体看，南方智谷作为顺德“城市客厅”的关键位置，定位打造企业总部基地、高端人才集聚、高端产业研发和高端服务业的核心平台，定位上和深圳南山很像。

南方智谷分为A区和B区。其中，B区已引进深圳清华大学研究院、中大&卡大研究院、北京科技大学研究生院、大自然总部、知识产权大厦、新能源汽车小镇等高校和企业进驻。而A区也将在今年启动招商。

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其中，总部园区作为南山智谷的研发基地和企业总部，占地约64亩，规划建设五栋总部大楼。类似后海总部基地、西丽留仙洞总部基地。

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目前3大项目投入使用，2大项目正在施工：

1）顺德知识产权大厦落户南方智谷，并已投入使用。

2）新加坡上市企业大自然总部已启用，22层的大楼，已有1000多名员工进办公；

3）顺德创智城02-B-009号地块四项目已奠基。

4）总部园区拔萃科技大厦已投入使用。

5）科创大厦隶属区国资企业科创集团，其总部即将进驻办公，未来将带动大量企事业单位，约2000名高端人才进驻。

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总部园区引进的企业众多，加上后续即将引进的企业，未来将吸引数以万计的科创类型人才。

淘哥发现，南方智谷不同于一般的产业园区，而是产学研一体的创新平台，清华、北大、中大等名校都来了，很像西丽大学城。

南方智谷将以深圳清华大学研究院为首，联合北京科技大学研究生院、中大卡大研究院等众多国内外名牌学府，利用智能智造、绿色生态等新兴产业助力顺德迈入工业化4.0时代。

北京科技大学顺德研究生院已投入使用（图片来源于网络）

南方智谷不仅高端产业、名校，而且交通便利。拥有广珠西线，东新高速、广珠城际轨道等便捷交通路网，同时临近碧桂路，南国路以及便利抵达顺德港，四通八达。

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南山为什么是深圳的价值高地，很重要的一点就是，大量的高科技企业、大量的高技术人才带来的土地升值。

同样，南方智谷可以说是顺德的“硅谷”，随着这些名企、名校入驻，加上四通八达的交通网络，预计未来将吸引6万高端人才，这里也将成为佛山的价值高地。

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02.

顺德版“清明上河图”——华侨城欢乐海岸Plus

预计全年客流量将高达2000万

让人更惊喜的是，南山智谷不只有深厚的产业基础，还拥有成熟的商业配套和优美的自然景观，是城市资源和自然景观相结合的宜居之地。

首先这里有佛山文化旅游的新地标——华侨城欢乐海岸Plus，项目紧邻南山智谷，是广东省“十三五”旅游业发展重点规划项目，将打造成顺德版“清明上河图”，开创性地将商业街区、主题公园、文化体验以及生态湿地融为一体，并打造国际美食文化交流中心和美食博物馆。

欢乐海岸Plus共计投资120亿元，欢乐海岸PLUS启动区已于2019年9月13日正式开业，国庆7天客流高达60万，预计全年客流量将高达2千万，目前，欢乐海岸二期生态购物中心将于今年开放，为此区域汇聚更大的能量。

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淘哥认为，南山是深圳房价最高的片区，南山有华侨城欢乐海岸。宝中是深圳的当红炸子鸡，最近半年楼市热度最高，重要原因是宝中的华侨城欢乐海岸2.0版要开业了，摩天轮也要开始运行了。

同样，在佛山的南山智谷旁，华侨城集团投资120亿元，打造占地3.36平方公里的欢乐海岸PLUS，同样也有摩天轮；淘哥想说的是，从南山、宝中都可以看出来，欢乐海岸的选址绝不是随便的，有一整套严格的标准。能选择南山智谷旁，就能说明其潜力，这里就是佛山的文化旅游新地标。

而且，这里每年的旅游人口超乎想象，预计全年欢乐海岸PLUS客流量将高达2000万，广州总人口数也不过1530万。也就是说，每年有超过一整座广州城的游客会来这里，租赁需求很旺盛。

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其次有双湖美景：

政府重点规划打造的南方智谷中心景观湖——14.6万㎡的创智湖，现正引水成湖,向南打造景观廊道。

还有李家沙生态滨水景观带，景观带达3000亩，正在建设中，景色宜人。

谁能想到，在繁华闹市之中还有如此静怡之地，对周边的物业是大大的加分项。

03.

力合阳光城·云谷

低门槛、高回报率

首期3万可入驻核心区

话不多说，在南方智谷片区，淘哥推荐一个值得重点关注的项目——力合阳光城·云谷，项目在售27-66㎡商办产品，首期低至3万，总价仅需29万起。

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实际上，项目本身就是佛山的热点楼盘，汇诚鸿图统计数据指出，2019年力合阳光城·云谷成交量稳居佛山全市第一。过去数年，它不仅连夺佛山销冠，甚至连续两年（2018-2019）傲居全国同类项目销量前五。

数据来源于克而瑞

淘哥认为项目热销很容易理解，公寓不同于住宅，公寓说到底是一种长期现金流产品，而不是短期价差产品。所以投资公寓一定要秉承以下几个原则：

1、产业最发达、人口最稠密、商业最热闹；

2、地段最繁华、交通最密集；

3、管理、品质要好；

4、这一切都是为了两个目的：租金和未来租金增长。

衡量公寓投资价值，主要建立在租金上，首先要思考好不好租、租金高不高、还有没有成长空间。

深圳典型的例子，如福田CBD的京基滨河时代、南山科技园的软件产业基地，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势，背后其实蕴含了很多东西，包括交通、产业、人口、配套密集等等。

淘哥认为，力合阳光城·云谷就具备以上所有条件，优势明显，面积小、门槛低、出租容易且租金回报可观。

1、有企业进入，人流量大。

公寓投资第一大原则，要明晰供求关系，要选择在人流量大、租客需求旺盛的区域，周边拥有写字楼、产业园最好。这些区域的上班族集中，租房客众多，有利于房屋出租和房源出手，很快实现投资目的。

力合阳光城·云谷位于南方智谷与顺港城的双核心地带，叠加两大利好。南方智谷是政府重点发展的高新技术产业区，目前周边超500家企业进驻，二期更计划引进超3000家创新企业，项目位于南方智谷核心，将成为智谷政策、产业、人口红利的直接受益者。

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未来该片区将引入沃特玛联盟、华南大数据运营中心等至少15家大型企业区域总部。预计将为大良带来超过10万人的高端产业人群。

同时，项目所在的南方智谷，已吸引清华大学、复旦大学等7大尖端院校纷纷落户，成千上万的科创精英入驻。

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这样就保证了有稳定且高质量的租客群体，未来的租金成长空间也很有想象力。

2、有地铁，还是双地铁物业。

力合阳光城·云谷是真正意义上的双地铁口物业。佛山地铁3号线（在建中）与佛山地铁13号线（规划中）交汇于创意园站，创意园地铁站直线距离项目约800米，预计2022年开通运营。

去广州也很方便，从广珠城轨双站点：顺德站、顺德学院站出发，10分钟可到广州南。

此外，广珠西线、东新高速、广州绕城高速3大高速畅达广州各地；距高速出入口仅1公里。云谷东侧的新城路将建跨线桥直通欢乐海岸；顺德东西向大动脉东乐路延伸至南沙自贸区，融入大湾区半小时生活圈。

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投资公寓第二个原则，就是近地铁原则，如果是地铁上盖物业就更好，这样的出租容易，租金和增值都有保障。

因为就公寓租客来说，主要群体是收入可观的年轻人居多，这群人更讲究便利性，时间对他们来来说很珍贵，不会愿意花太多时间在出行上，如果说租一套公寓上班很麻烦的话，肯定是租不出去的，就更不要说收入了。

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3、有配套，五大商业航母。

投资公寓和住宅是有区别的，住宅可能选择原始股，但是公寓一定要在中心地段才有价值，中心地段的配套都是一流的。如果是那种项目本身配套一些相关的商业配套就更好了，公寓楼下就是大型购物中心，符合年轻人的生活习惯，还能形成人流的集聚效应提高升值潜力。

力合阳光城·云谷外部商业配套丰富，有大融城、大信新都汇、顺德万达广场、欢乐海岸曲水街、新一城商场五大商业航母。

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其中，欢乐海岸据项目仅1.3公里，一条跨线桥即可直达，且欢乐海岸第三停车场就设在云谷周边地块，完全就是欢乐海岸的配套综合体，年约2千万游客的最佳外溢地点，完全不用担心有空租期的问题。

很难得的是，项目还自带社区24H网红流量餐饮街区-云谷里，网红餐饮、生活商超、生活服务三大业态，24H繁华不落幕。

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项目的景观资源也很好，双湖环绕。14.6万㎡的创智湖，距云谷仅其仅直线400米；李家沙生态滨水景观带占地面积达3000亩，距离云谷仅400米。真正的临湖而立，倚江而居。

4、有租金保障，还有升值潜能。

公寓五年销售后，不具备短炒的可能，买入后至少要做好持有三年的准备，所以一定要考虑租金回报率。

力合阳光城·云谷其实是符合这条原则的，对比广佛同类楼盘，可以得出以下3点结论：

1）广佛同类网红流量楼盘，受集群效应优势，成广大租客的首选地，出租率高达95%以上，长期处于供不应求的情况。

2）同区域同面积，公寓的租金水平高于住宅的租金水平。

3）综合对比广佛和顺德的房价及租金水平，不难发现，顺德的房价是广佛的一半，租金却几乎与广佛持平，投资回报率远高于广佛。

范围缩小点，从顺德大良及周边的一二手房看，房价/租金水平最高的就是项目所在的大良东区；比如，一个约42㎡的房源，在东区能租到2800元/月，在其他区域只能租到1800元/月。

长远看，力合阳光城·云谷有超过10万人的高端产业人群、2千万游客等等，未来租金成长性也很高。

5、三大实力品牌，强强联手。

还有一点,力合阳光城云谷是由阳光城集团、力合科创集团与顺德科创集团联合开发，质量和服务都有保障。

其中，阳光城是中国房地产百强企业榜单TOP13；清华·力合科创是产业运营、科研孵化的高手；顺德科创更是顺德区科技创新和产业转型风向标的代表。随便拎一个出来，就已经遥遥领先大多项目。

由以上种种原因分析，不难发现，力合阳光城·云谷几乎命中投资公寓的每一条黄金准则：核心区+大人流+繁华配套+高出租回报率，淘哥认为，对于手上没有房票，又想长线自持，保证资金稳定收益的购房客，完全可以考虑。

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免责声明：本资料仅作为要约邀请，所有图文、数据和文字，不产生任何法律效果，买卖双方权利义务，以最终签署的合同及政府部门批准的文件、图则为准。各类规划和配套以实际建设结果和政府部门最终核准文件为准。发展商：广东顺德力合智德科技园投资有限公司 云谷广场：顺预许字2020001903号。起始房源号：D2#1420，有效日期：2020年8月1日至9月30日。楼盘销量数据、排名信息来源克尔瑞数据平台。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）