最近粉丝私信淘哥，有自媒体报道，白石洲回迁房已经涨到11万了，而且更名费要30万。
截图自：买进深圳
而其他白石洲旧改回迁房，目前单价8.5-8.7万。
淘哥想说，这种底气，大概率来自享有白石洲旧改原始股利好，整个白石洲旧改重建后将是550万㎡的体量，约等于2个华润城。大冲旧改创造了华润城这个楼市奇迹，市场预期白石洲旧改也会有类似效果。
白石洲已经这么贵了，如何布局下一个华润城？下一个白石洲在哪里？
淘哥认为，深圳中心区未来最大规模的片区价值提升剧变，很可能就是处在大前海范围内的宝中-新安一带，被誉为“下一个华润城式爆发区”的板块。
豪宅区的诞生和形成，与城市中心的演变息息相关。随着前海成为深圳国际化城市新中心，未来深圳将形成最新的第四代豪宅区：以前海为龙头——宝中——新安——尖岗山。其中新安片区，将有超大规模的旧改，整个区域彻底焕新。
这个格局，类似以深圳湾为核心的深圳第三代豪宅区：东角头——深圳湾——科技园——华侨城。未来的宝中新安，通过大规模的旧改，就类似现在的科技园。
从宝中沿着创业一路，来到创业二路上的新安，会发现一路下来是中粮、招商蛇口、华润三大央企，以及万科、佳兆业、卓越、中洲、勤诚达、宏发等等巨头，数十家品牌房企的城市更新项目依次铺开。
不得不说，从宝中到新安，新安成为下一个爆发区，越来越是一张明牌了。
01. 未来最大剧变在宝中新安
超千万的旧改体量，重建新城
深圳下一个旧改爆发区，极有可能就是在宝中新安这一带，宝中创业一路只是拉开了片区城市更新的序幕，接下来新安的创业二路，将可能诞生数千亿级规模的城市更新，成为“深圳下一个华润城式爆发区”。
新安街道是宝安区委区政府所在地，总面积30.9平方公里，下辖22个社区，管理人口81万。事实上，我们常说的宝中，也属于新安街道！
近年来，新安交通建设不断完善，海、陆、空、铁“四位一体”的立体交通网络格局已成：10公里半径内有蛇口码头、深圳湾口岸；国内交通最繁忙的广深高速，以及107国道穿城而过；深圳机场20分钟车程可抵；深圳北高铁站30分钟可至。此外，辖区内6条地铁线站点密布，交通网络四通八达。
在此基础上，新安还规划了大规模的旧改，片区旧改有三个显著特点：
一是更新量惊人，
二是有质感，
三是速度快。
比如看旧改规模，在宝安区的10个街道中，新安与西乡、沙井位居拆除重建城市更新活力三强，从宝安区城市更新“十三五”规划中，就能看出新安片区集中着大量以红色为代表的拆除重建类更新项目。
从下面新安片区的法定图则，也可以看到布置有大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等用地，而且密集度很高，超千万的旧改体量，相当于新安整个片区重建。
再看看新安片区旧改示意图，更能感受到旧改的气势，129万㎡中粮大悦城综合体改造、30万㎡中洲中央公园二期、80万㎡勤诚达22世纪综合体改造、446万㎡佳兆业尖岗山综合体旧改、65万㎡甲岸村旧改……
具体点来看，
灵芝地铁站旁的前进一路两侧，灵芝-上川-流塘站这条线上，旧改密布，正是25区、26区、34-2区、35区四个大区域旧改集中地，而且很有质感，要联合打造围绕前海15分钟的超级生活圈
。
比如25区，正是在建设中的129万㎡中粮项目，功能性质非常丰富，有约328米超高层酒店写字楼，以及公寓、住宅、学校、广场等配套设置，最值得期待的是将出现华南第一家大悦城商业，年轻、时尚、潮流，15万㎡的体量相当于2个KK mall，计划2023年开业，毫无疑问又将是一网红打卡点。
中粮大悦城商业效果图
26区，则是中洲大体量旧改项目，一期中洲中央公园已改造完成，拥有6万㎡一站式购物中心π-mall，二期则是商业、办公和酒店，是26区打造商业、居住、文化、休闲为一体的“商贸居住综合区”的重要组成部分。
中洲中央公园效果图
34-2东片区，就是8月底新晋入市的招商臻府，片区首发项目，也是招商蛇口在深圳的首个臻系产品，品质很高，目标是打造成新安繁华生活场。招商臻府隔壁的34-2西片区，则由中熙地产开发，建设进度也很默契，已经动工。
招商臻府效果图
紧临招商臻府的35区也是旧改主力区，沃尔玛购物广场片区旧改和安华工业区东区城市更新单元，规划草案已通过审批，后者要打造成集住宅、商业、写字楼、酒店等于一体的综合体。
从34区旧改往南，越过107国道，那里还有一个超大规模的“107发展带河东片区城市更新单元”，这两年小产权房、回迁房炒的火热。
这还只是前进一路上的旧改，从灵芝地铁站沿着创业二路继续走，还分布着一系列旧改。
这些项目中，有几个已经取得了重大进展。尤其佳兆业尖岗山旧改，更新量惊人，规划为总建面446万㎡的超级综合体，未来将可居住约3.2万人。
还有投资超100亿、总建面超87万㎡的华润雪花啤酒厂旧改项目，位于创业二路与留仙路交会处，预计2024年12月建成。不久前，深圳商报报道了新安街道17个重大项目签约落地的消息，预估年产值906亿，其中就涉及华润雪花啤酒，将与华润置地合作，打造宝安区城市新地标、提高城市功能。
此外，稻兴集团股份有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司、深圳农村商业银行股份有限公司等也将把总部迁入或进驻新安，爱德觅尔（深圳）科技有限公司更是计划将公司整体迁入新安。
除此之外，还有卓越翻身旧改、翻身工业区旧改、新安沃尔玛旧改、安华工业区旧改、宏发凸版印刷旧改、信义旧改、甲岸村旧改、万科旧改、中粮创芯研发中心等等，整个区域旧改体量预计超过1000万平米，其中超过400万平米是城市综合体，拥有逾100万平米的商业。
不难想象，接下来新安整个片区将进入大建设时代，在连片旧改的推动下，新安老城的面貌将迎来颠覆性地升级，也就有了更丰富的想象空间。
未来，新安将形成“一心一轴两核多商圈”的产业格局。其中，一心指的是宝安中心区；一轴，指的是创业路经济轴带；两核，一核是建安路现代服务业经济核心，另一核是尖岗山智能制造核心；多商圈指的是壹方城、海雅缤纷城、中洲πmall、勤诚达K+、建设中的中粮大悦城、即将开业的万达广场等。
在这样的背景下，深圳购房者一定需要重新审视新安片区价值！新安很可能是继宝中之后，下一个爆发片区。
02. 旧改重塑区域价值
华润城旧改奇迹有望在新安重现
这几年，深圳的城市更新很热闹，一些标志性以及“老大难”旧改项目，纷纷现曙光，淘哥觉得这与深圳要步入快速发展阶段不无关系。
既然深圳到本世纪中叶将建成为“全球标杆城市”，看齐纽约、东京、伦敦这样的世界顶级发达城市，因此一些脏乱差、存在安全隐患、不利于产业升级和经济高质量发展、民生幸福的区域，旧改、棚改提速就有其必要性了。
不同于普通城市，深圳本身可供新开发的土地少，土地资源只有消耗没有新增，未来房产开发主基调必定是城市更新，2018年的时候王石就透露，深圳剩余开发的土地面积剩20平方公里左右，也就是说，能开发的土地只剩下1%，因此深圳的土地供应越来越依赖于城市更新。
通过几个案例，能直观地看到一个区域旧改前后价值乃至房价的变化。
1、华润大冲城旧改，从“握手楼”到深南大道旁地标
大冲村改造前为科技园旁的“握手楼”，旧改之后体量达到了280万平，丰富了区域的功能配置，还为该片区增加了公共绿地和活动空间，成为南山区新的商业办公、文化居住的核心区域，品牌商业集聚的万象天地，更成为深圳最潮的“网红地”。
通过下面两张图的对比，可以清晰地看到旧改前后城市风貌反差明显。
华润城改造前全景图（图源合一城市更新）
改造后的华润城（图源网络）
正是凭借高品质的居住条件和成熟高端的配套，令华润城成为深圳最网红的楼盘，吸引了大量中产在此居住生活，去年华润城润府2期二手房成交多在13-14万，现在淘哥估计应该在16-18万之间，华润城1期开盘时价格大概4.5万，这些年涨幅约4倍。
2、壹成中心旧改，从开盘均价的4.35万，到目前的7-8万
壹成中心也是很典型的旧改成功案例，总建面约320万平，同样集住宅、商业、写字楼、学校等于一体，旧改后极大改变了周边的居住环境，盘活区域价值。
像商业上为龙华注入了一股新鲜的血液，2018年9月壹方天地A区开业时，首日客流量突破8万，开启了片区的商业新篇章。
龙华壹方天地A区
壹成中心也从2015年开盘均价的4.35万，涨到了目前的7-8万，涨幅超过80%。
旧改对片区价值带来的影响非常巨大，未来新安旧改完成后，整个片区面貌的改善与价值提升将不亚于华润城，有望复制华润城的旧改奇迹。
03. 深圳豪宅区扩容
第四代豪宅：前海宝中——新安——尖岗山
千万不能小看新安，根据中介机构统计，过去5年，新安的二手房平均涨幅75%，排名全市第三，仅次于八卦岭和百花。比万众瞩目的前海、宝中都要厉害。
新安为何能表现如此出色，一是学位、二是旧改。那么，未来新安楼市如何演变？
淘哥还有一个观点是，以前海为龙头，深圳将形成第四代豪宅区，新安是其中的中流砥柱。
豪宅区的诞生和形成，与城市中心的演变息息相关。过去40年，当城市中心在罗湖、福田、南山之时，深圳诞生了香蜜湖、华侨城、深圳湾3大公认的豪宅区。
而接下来，随着前海成为深圳国际化城市新中心，未来深圳将形成最新的第四代豪宅区：前海——宝中——新安——尖岗山。其中前海是龙头，宝中是龙颈，新安是龙身，将有超大规模的旧改，整个区域彻底焕新。尖岗山是龙尾。
前海湾以“创业路”为轴线，涵盖两侧的这条豪宅龙，和深圳湾以“中心路”为轴线的豪宅龙非常相像，两边密集分布着多个豪宅项目。
目前“创业路”这条豪宅轴线附近，在售新盘招商臻府，还能最低单价7.8万起一步到位买精装4房，算得上是新安目前唯一入场券。
值得注意的是，招商臻府是招商“臻”系列在深圳的第一个楼盘，因此项目每一处设计，每一处打磨，都经过深思熟虑的考量。
看看下面这张项目鸟瞰图，围合式的庭院设计，加上定制式扁长结构的楼体建筑，确保户户大景观视野。
招商臻府效果图
哪怕是社区设计，也都非常较真，十分注重生活安全与情调，配备了电子周界防护系统、门禁管理控制系统等6大智慧住家配置、6大健康生活科技、6大智慧安防系统。例如无触碰小区闸机、无触碰电梯控制面板、智能停车缴费以及刷脸开门，以及生活垃圾与高污染垃圾分区管理等等，都让生活更从容与安心。
招商臻府效果图
除此之外，户型上同样奢侈，为了最大程度地保证圈层氛围，项目只设计了两种户型：建面约118平的4房、建面约156平的4+1房。
其中面约118平的4房，全生命周期成长户型，无论是二孩家庭还是三代同堂都是很不错的选择，加上格局分明的竖厅设计，长达6.3米大阳台，使得整个空间和视野更为宽敞，大大提高了居住感。
相比之下，156平4+1房户型，就更讨喜了，除了6.7米的宽景大阳台外，空间更加灵活多变，两个儿童房之间，设计了一间多功能房，可以用作书房、琴房、健身房、玩具房、保姆房，带给家庭更从容的空间使用。
招商臻府对居住品质的提升，还体现在室内装修上，精装标准非常严苛，沿袭了招商蛇口“玺”系装修品质，采用与双玺同等的国际进口品牌家电家具，例如配备新风系统、智能门锁、智能马桶、进口品牌橱柜，以及凉霸、全屋wifi等，全面提升生活品质，据介绍这样的装修标准，光费用就需要每平米6000块，属于豪装了。
招商臻府效果图
并且充分考虑多人家庭的收纳痛点，专门邀请收纳专家进行收纳规划，每个房间都能充分收纳，例如118㎡户型，入门处设置5米超长玄关柜，杂物柜、餐边柜、陈列柜功能也一应俱全，同时卧室安置收纳柜与穿衣镜等等，让生活更从容。
从外立面，到社区，再到室内，招商臻府在细节上的精雕细琢展露无疑，完美显现了以“准豪宅，诠释家庭，定义生活”的品牌理念。
04. 招商臻府属于全能型选手
综合素质非常好
除了自身品质惊艳外，招商臻府配套也是一流，综合素质很好，是一位全能选手。
首先，新安片区轨道交通四通八达：四地铁（12、5、15、9），一城际（3站到穗莞深城际宝安站），一高铁（5站到西丽高铁站），招商臻府坐享这个优势。
招商臻府属于真正的地铁物业，周边有3条地铁环绕，家门口就是12号线（建设中）上川站，步行300米即到，附近还有地铁15号线（规划中）流塘站、地铁5号线（已开通）灵芝站。
招商臻府区位效果图
1、通过已开通的5号线，从项目出发，可以2站到宝中，3站到留仙洞，4站到西丽，5站到前海湾，快速通达深圳中心。
2、预计2022年开通的12号线，则起自蛇口太子湾片区，终于会展新城，串联起了会展新城、大空港、宝安中心、南山CBD前海、蛇口等重点片区，从上川站出发可直达蛇口、前海和大空港、会展新城，加上12号线的33站中有18站为换乘站，通过简单换乘便可去到深圳各区。
3、而15号线这条前海环线，被称为深圳“一环”线，串联起来的都是深圳最具想象空间的片区，线路以前海为核心，包围了前海、后海、南山、宝安、新安大部分地区，串联起前海湾、腾讯企鹅岛、留仙洞总部基地、西丽交通枢纽、南山高新科技园、海上世界和太子湾邮轮母港7个价值高地。
通过地铁，项目还可快速抵达穗莞深城际，可以3站到穗莞深城际宝安站，前不久穗莞深城际机场至前海段正式开工，预计2025年通车；项目通过地铁也能很方便的抵达西丽高铁站。
其次体现在教育上，招商臻府旁边有两所广东省一级学校：弘雅小学和九年一贯制的文汇学校。
后者文汇学校作为新安片区的黑马学校，近5年在全市的排名逐年上升，2019年中考成绩高分段排名已经冲到了深圳前50名，一跃成为宝安区第二，未来非常可期。
今年又考出了超越性的好成绩，400分以上的人数达到了279人，比南二外海德学校还多了1人。
最重要的是，文汇学校近两年的升学率以每年10%的速度增长，可以说是宝安区学校中一批不折不扣的中考黑马。（注：以上学校相关数据仅供参考，具体以官方消息为准）
另外就是周边方方面面都非常成熟的生活配套，例如距离项目不到500米就是宝立方中心，稍远处5分钟车程内还可到达海雅缤纷城、壹方城以及中洲πmall、中粮大悦城等商圈，华侨城滨海文化公园、滨海廊桥、宝安图书馆、青少年宫等也都在片区内。
不可忽略的还有周边环境，从招商臻府出发，30分钟圈内可去到流塘公园、宝安公园、上川公园、灵芝公园等8大公园，相当于鲜氧生态圈环绕，这样的区域和配套，宜居属性很强。
综合各方面信息，不难看出，招商臻府是一位实打实的全能型选手，地段、配套、品质都有。巧合的是，2022年地铁12号线开通时，招商臻府也刚好入伙，加上城区焕新首发优势，居住属性和价值空间兼具，因此大家置业时可以把招商臻府作为一个重要选择标的。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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