最近深圳接连收到大礼包，先行示范区改革试点方案、40周年庆祝大会国家领导人出席并讲话，刚刚，首批授权清单公布。这些和深圳楼市有何关系？
不知大家注意到一个细节没有，这次国家领导人在深圳之前，首先去了潮汕地区，这有何深意？
潮汕在深圳的东边，深汕合作区也在东部，此前大家期待扩容的惠州，东莞也大部分在东部！
淘哥认为，这一次的大礼包的核心是“深圳扩权”，含金量是非常高的，接下来最为期待的就是扩权背景下。深圳大都市圈的规划和建设。
深圳过去40年是一路向西，目前已经发展到大空港，再往西就是广州都市圈了，不属于深圳范围。西边的房价也已经很高，沙井福永一些二手房已经6-7万多，而且西边没地了！没发展空间了。
深圳都市圈的重点在于东部！到东部去，那里有广阔天地。深圳前40年一路向西，接下来要一路向东！
这是整个大趋势的变化，将带来很多新的楼市机遇。尤其一些滨海物业，相比西部，东部简直便宜的令人发指，现在还有1万多的滨海大盘，只有西部深圳湾、前海的1/10到1/20。一旦发展大势向东，这类滨海物业有望迎来彻底重估。
01
深圳扩权
“深圳大都市圈规划”非常值得期待
我们深度分析这次的大礼包，能得到一些结论：
1、这次改革试点方案明确提出要加强深圳与粤港澳大湾区其它城市的协调合作，要赋予深圳更多省级经济社会管理权限。
国家领导人的讲话中，更是重点提及了粤港澳大湾区建设，讲话中说:
“粤港澳大湾区建设是国家重大发展战略，深圳是大湾区建设的重要引擎。要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，推动三地经济运行的规则衔接、机制对接，加快粤港澳大湾区城际铁路建设，促进人员、货物等各类要素高效便捷流动，提升市场一体化水平。”
讲话中也提到：
“深圳经济发展水平较高，面临的资源要素约束更紧”、“经过40年高速发展，深圳经济特区城市空间结构、生产方式、组织形态和运行机制发生深刻变革，面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战。”
这说明，中央已经看到了深圳面临的资源约束、发展空间不足的诸多挑战。既然这次没有扩容，那么，这些问题还是必须依靠粤港澳大湾区建设，深圳都市圈发展、合作区建设来解决。
2、这次虽然深圳没有扩容，没有如市场预期一般，将惠州部分区域纳入深圳。但是，在大湾区建设加快深入推进的背景下，深圳和周边区域的融合必将提速。
而且，个人认为，扩权是扩容的过渡，大家注意，这次的方案是到2025年的，之后怎么办？值得期待。
3、有了中央的授权，深圳和周边城市如何对接，融合，共荣发展？接下来的“深圳大都市圈规划”非常值得期待。
深圳一直强调“东进、西协、南联、北拓、中优”，其中放在首位的最重点就是东进，东面的惠州区域是都市圈规划的重中之重，这是毫无疑问的。
4、还有合作区模式。这次深圳扩权前，东莞刚刚提出，南部九镇要全面对接和融入深圳先行示范区发展，要与深圳共建“深莞深度融合发展示范区”。
这个节点宣布这个大动作非常耐人寻味，接下来再出现一个“深惠合作区”，大家也不要奇怪。
大家请不要忘记了，在惠东区域的东面，还有一个深圳的第11区:深汕合作区，这一轮扩权后，预计深汕合作区的发展也会提速，惠东区域夹在深圳和深汕合作区之间，一定是深惠融合的重点区域。
02
深汕高铁、深惠城际、深大城际......
10分钟到深圳，深惠半小时生活圈来了！
淘哥上文说了，深圳扩权背景下，东进将成为深圳都市圈重要战略，惠州、河源都有可能成为深圳的新飞地。
惠东稔平半岛值得重点关注，稔平半岛处于深圳和深汕合作区之间，是深圳连接粤东的门户和桥头堡。
稔平半岛便捷的交通路网，为双城通勤提供了可能性。最新曝光的《惠州市稔平半岛发展规划（2020—2035年）》显示，推进广汕铁路稔平半岛段建设，支持深汕高铁建设，争取深惠城际铁路和深大城际轨道规划延伸至稔平半岛。
根据规划，稔平半岛将进一步完善“三纵三横三环”交通路网体系。厦深铁路、深汕铁路（规划）以及惠深沿海高速公路、深圳第二高速、广惠高速公路东延线，以及先前规划公示的广东滨海旅游公路惠州段在境内交错，形成了多维立体的交通网络。
其中，深汕高铁最新的消息：全线设西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站共6个车站。计划年底动工，2025年建成。
新建正线全长约128.121公里，设计速度为西丽至罗湖北250公里/小时、其余地段350公里/小时，全线最小行车间隔为3分钟。也就是说，从西丽到惠州可能只要约半小时。
深大城际铁路起自深圳宝安国际机场T4枢纽，经宝安、龙华、龙岗、坪山至惠州大亚湾，全长86公里，计划总投资438.8亿元。
如果深大城际以及深惠城际延伸至稔平半岛，很大可能会沿着石化大道铺设。这是由于北部山岭众多，施工难度很大，造价高，而沿着南部现有的石化大道进行轨道建设，人口和城市相对集中，建设成本低，更具有可行性。
厦深铁路北起厦门，经漳州、潮州、汕头、揭阳、汕尾、惠州引入深圳，全长514公里，其中广东段全长约357公里，福建段全长约145公里，现已有惠东站。
广深港高铁接驳厦深高铁后出行更是方便，从惠东站出发2站到深圳坪山，4站到香港九龙西。
广汕高铁全线设8个站，其中广州市境内有2个（新塘站、增城站），惠州市境内4个（罗浮山站、博罗站、惠城南站、惠东南站），汕尾市境内2个（赤石站、汕尾站）。
以350公里时速测算，广汕铁路建成通车后，从广州坐高铁可在半小时左右到惠州，从惠州到汕尾，也仅需半小时！
在交通的推进下，深惠“半小时经济生活圈”呼之欲出，稔平半岛承接着深圳东进的利好，未来也将承接深圳人口的外溢，双城生活会更加便利。
03
高科技产业+东部滨海区
稔平半岛房价1万多
补涨想象空间大
全世界大部分国家的滨海区都是最核心的区域，据统计，全球90%的富豪所选择的居住地都在海边，比如美国纽约长岛湾、东京湾、香港浅水湾、深圳湾等。
我国的海岸线全长只有1.8万公里，人均海岸线不足1.3厘米，而且很多是滩涂礁石，随着生态保护理念的深入，宜居可开发的海岸线越来越少。
就深圳而言，目前的滨海豪宅大多分布在蛇口—深圳湾—红树湾一带，因为处于城市中心区域，享受着优质的配套，加上稀缺的海景，使得这里的豪宅价格基本都在10万。
从位置上看，稔平半岛与香港浅水湾、深圳湾等豪宅区同属一片海域，可以说是深圳的东部滨海区，稔平半岛218公里的黄金海岸线，是不可复制的稀缺资源，海滩海景资源均具有优势。
不仅有海景，这里还有高科技产业。惠州将投资1500亿元，计划将稔平半岛打造为世界一流的先进能源科学与技术国际研究中心和全球著名的能源科学实验基地。目前中科院“两大科学装置”项目已在稔平半岛动工建设，总投资近68亿。
但是，惠州滨海湾区房价基本在1.3万左右，这与深圳滨海豪宅区的价差达到了近20倍。
超过20倍的价差，可以说这就是历史给予的机会。理论上，在大湾区和都市圈的背景下，同为滨海片区的各地价差会缩小，价差相差20倍，不是太合理，无论扩不扩容，稔平半岛都可能会出现补涨。
再换个角度，大湾区很多城市的行情都已经启动，作为深圳的东部海滨区，这几年稔平半岛的房价没有大幅增长，还是1万多，甚至低于很多省会城市，如青岛、武汉、成都等。
对比之下，稔平半岛的房价显得被低估了，有补涨空间。
数据来源：中国房价行情平台
大家不要小看这种价格优势，这其实意味着，不光深圳，内地很多城市的居民，对这个价格都没有抗性。内循环背景下，这是强大的购买力来源。
现在入手稔平半岛的物业，成本是很低的，资金占用不大，既可以自用，做长线投资也没有压力，就当成一个长期理财也可以。我们应该认识到，整个大湾区，滨海资源依然是很稀缺的，最终这种稀缺会体现在价格上。
04
碧桂园十里银滩
10年成熟配套
半山海居时代来了
粤港澳大湾区发展计划第三十八条明确提到：要将稔平半岛建设成世界级旅游目的地，高水准打造具有国际影响力的“惠州湾”品牌！
实际上，这次改革试点方案还重点提及了内循环。内循环其实一个重要领域就是消费，稔平半岛将是内循环背景下，包括深圳人在内的全国人民，滨海观光旅游度假，休闲娱乐康养的重要目的地。
这一点从今年国庆假期就能看出来，稔平半岛人山人海，摩肩接踵，百业兴旺，一房难求。
这种滨海消费需求的长期旺盛，有望带来稔平半岛物业价值的提升。
淘哥提醒大家，稔平半岛不只是旅游区，交通、商业、医疗、教育、等各项配套已经发展起来了，具备了丰富的居住条件。
比如，稔平半岛标杆项目——碧桂园十里银滩，是一座百万体量的大盘，拥有超过6万户业主，经过了10年的打磨雕琢，目前已经形成非常丰富的配套，形成了从幼儿园教育到老人养老的全龄生活体系。
1、交通便利，全方位交通体系。
十里银滩位于深港惠黄金1小时都市圈，小径高速出口、亚婆角高速出口、海湾大桥管理中心出口3大高速出口环绕，约45分钟到达深圳、直达香港、约2小时广州，还直通3大机场：惠州机场、宝安机场、白云机场。
另外，项目自有交通中心，多班次业主楼巴往返深圳罗湖、福田市中心、畅达香港。
2、醇熟配套，全龄滨海生活大城。
教育配套：十里银滩既有公共教育资源例如霞涌一小小径湾分校，也有自带的教育体系即十里银滩幼儿园（双语）、十里银滩国际学校等。
其中十里银滩国际学校开设IB国际教育、香港DSE课程、国内高考教育等多种教学模式，解决孩子上学问题！2019年有约90%学生拿到世界排名前50大学的Offer。
商业配套：大城汇集了13万㎡商业体，包括两大综合体和五大商业街，维港湾商业综合体也已落成，覆盖居家、休闲、娱乐、餐饮、超市等多种业态。
医疗配套：设有中惠医院、CP长者屋等设施，为居民的医疗、养老问题的解决提供了便利。
3、超靓观海视野，大尺度居住空间。
项目本次推出的新品——十里银滩维港湾，从建设到细节布局都进行了全面升级。
从布局上，依据山势、海景设计了点式布局，使得楼栋之间互不干扰，保证住户的私密和充足的采光。
此外，项目把滨海风光利用到了极致。为了呈现南向看海的视觉效果，项目不仅做了高坡度差，其中最高处顶层与海平面的高差达到了约200米。还设置了180°的全海景观光梯，这在惠州滨海线的社区中都是十分罕见的。
十里银滩维港湾采用了比较宽阔的楼间距，部分楼间距最高可达约100米，梯户比的设计也恰好处，采用了两梯4户、两梯6户、三梯7户、三梯8户设计，带来了更舒适的居住和出行体验。
据悉，十里银滩维港湾现正推售建面约89-134㎡的2-4房半山海景住宅，户型方正，完全可以满足三代/四代同堂的居住所需。
此外，还有建筑面积约200-300㎡半山观海墅——十里银滩维港半岛即将入市。
项目占据十里银滩绝佳位置，拥有前排一线半山瞰海资源。
维港半岛别墅是独特多级台地式布局，从海拔24米到60米的自然落差。项目很稀缺的一个特点是：户户私有瞰海视角，因地制宜的卧山赏海生活方式，户户都能私享山海景观！
据悉，十里银滩维港半岛将在近期发售，总价800-2500万/套，仅限44席！感兴趣的朋友要加紧了！
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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