各位粉丝:
又到了每月的市场分析时间了。
总的来看,8月北京楼市继续降温,二手房量价齐跌,观望情绪浓重。预计后期市场将依旧低迷,价格有小幅下跌的压力。
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先看一下具体的数据。
新房方面,在7月单月成交6千套以上之后,8月的新房成交则没那么大的冲劲了。
8月北京新房成交4245套,环比7月下跌了近3成。不过这个量级和往年相比也还算差不多,也仅仅比去年同期的8月下降了2.9%。
二手房方面,8月全市二手房网签1.2万套,环比下降5%,同比下降20%。
贝壳研究院的数据显示,作为北京最大的中介机构,北京链家的二手房实时成交环比下降6%。
图:北京链家二手房月度成交量价走势
数据来源:贝壳研究院
在成交持续低迷下,二手房成交均价下跌幅度加大,8月成交均价为61223元/平,环比下跌1.5%,同比下跌3.2%。
这是价格出现的连续第三个月同比和环比同时下跌,市场继续降温的趋势明显。
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贝壳研究院首席分析师许小乐认为,7月30日召开的中央政治局会议发表的“不把房地产作为刺激经济手段”,再次加剧了市场的观望情绪。前期入市的购房需求虽然有小幅增加,但很多没有转化成成交,从链家的带看成交比数据来看,8月的带看成交比为81,是2018年以来的最高值。
价格的下跌又进一步刺激观望情绪,尤其是刚需客户对价格敏感度更高,400万以下刚需房源成交节奏变慢,房主那边呢,因为卖房困难又导致换房改善也困难,就会使得改善市场(对标700万以上房源)也慢下来,市场出现了“负循环”。
从成交周期来看,8月的房源成交周期继续延长至101天。
2019年以来,北京市场不管新房还是二手房在售量均有明显增长,前8个月北京新房供应同比增长近20%,二手房在售量同比也有所增加,市场上可选房源的持续变多也使得客户看房选房更加从容,市场节奏放缓。
其实,北京大量的购房需求依旧存在。数据显示,7、8月的新增买房的需求量环比分别增加4.2%和6.8%,可见市场上仍有不低的新增需求,但是可选房源的增加和价格的下跌使得这些家庭并不急着入市。
而且,调研发现,最新商贷利率的规定在北京市场客户群体中普遍认为是利空政策,可能会进一步带动观望情绪。市场的低迷导致售房难度增加,倒逼业主降价,8月调价房源中降价房源占比升至89.8%,为2019年以来的最高值。也就是说,挂牌的房源在调价中,9成都是降价了,只有1成是涨了价。
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下一步楼市走向如何?
许小乐认为,从需求端来看,8月下半月成交量略有回升,且新增客源及带看量均有增加,市场上需求仍在。
但考虑到购房者的观望情绪浓厚,需求释放速度较慢,后期二手房成交量预计将保持在1到1.2万套左右的低温水平。
之前我们也和大家说过,北京月二手房成交量在1到2.2万套是正常空间,如果高于2.2万套那就是市场过热,如果低于1万套就是过冷。目前的这个成交量也算是较冷的状况。
从历史来看,这是一个会让价格小幅下跌(月度2%以内)的水平。
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